김민희 아나운서 > 놓칠 수 없는 부동산 정보가 함께 하는 시간이죠. 이연진 기자의 톡톡 부동산입니다. 오늘도 이연진 기자 나와 있습니다. 안녕하세요.

이연진 기자 > 네. 안녕하세요. 이연진 기자입니다.

김민희 아나운서 > 이연진 기자, 오늘은 어떤 내용으로 함께 할까요?

이연진 기자 > 6.19 부동산 대책 후 시장에서는 반사이익을 보는 시장이 있다고 하는데요. 바로 수익형부동산 시장입니다. 정부의 이번 대책에 영향이 없기 때문에, 수요자들이 오피스텔 같은 상품으로 몰리면서 열기가 뜨겁다고 하고요. 또 대책에 포함되지 않는 지역도 풍선효과를 보고 있다고 합니다. 오늘 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

김민희 아나운서 > 네. 지난 6월 19일. 문재인 정부가 부동산 시장 안정화를 위해 부동산 대책을 발표했죠. 청약조정 대상 지역을 선정하고 전매 제한 기간을 강화하는 등의 내용이 포함되어 있는데요. 이번 대책에서 제외된 수익형부동산이 반사이익을 얻을 것으로 기대를 모으고 있다고요?

이연진 기자 > 그렇습니다. 아파트 시장을 겨냥해 청약, 전매, 대출 규제 등을 강화한 대책에 수익형부동산에 대한 내용이 빠지면서, 풍선효과를 누릴 것으로 보이는데요. 사실 수익형부동산은 전통적으로 실수요 보다는 투자의 개념으로 접근하는 사람이 더 많습니다. 매매가격 변동이 거의 없고, 임대수익을 보고 매입하는 경우가 대부분이기 때문이죠. 그리고 현재 수익형부동산 중에서도 오피스텔이 가장 인기입니다.

김민희 아나운서 > 이번 대책에서 상대적으로 자유로운 오피스텔이 인기를 얻고 있는데요. 현장 분위기는 어떤가요?

이연진 기자 > 현장 분위기는 뜨겁습니다. 최근 서울과 경기 지역에 분양된 주요 지역 오피스텔은 하나같이 구름 인파를 모으며, 수십 대 1의 청약 경쟁률을 기록하고 있고요. 
 
김민희 아나운서 > 청약 경쟁률은 어땠나요?

이연진 기자 > G건설이 경기도 김포시에 분양을 한 오피스텔의 경우 200실 공급에 5000여 명의 청약자가 몰려, 평균 25대 1의 경쟁률을 기록했는데요. 이는 같은 단지 아파트 경쟁률인 7대 1을 훌쩍 뛰어넘은 기록입니다. 또 지난 7월 5일 청약접수를 마감한 인천의 한 오피스텔의 평균 청약 경쟁률은 37.55대 1을 기록했고요. 청약조정대상 지역으로 분류된 세종시에 선보인 오피스텔의 평균 경쟁률은 무려 378.81대 1까지 치솟았습니다. 최고 경쟁률은 600대 1에 가까웠고요.

김민희 아나운서 > 어마어마한 경쟁률을 기록한 건데요. 많은 사람들의 선택은 왜 오피스텔인지 살펴볼게요. 이연진 기자, 오피스텔을 아파트와 비교했을 때, 어떤 장점이 있나요?

이연진 기자 > 오피스텔은 면적과 구조에서 아파트와 크게 다르지 않지만 청약통장이 필요 없고, 즉시 전매도 가능합니다. 약간의 계약금만 있으면 바로 청약할 수 있고요. 그러니 실수요에 투자 수요까지 겹칠 수밖에 없죠.

김민희 아나운서 > 아파트에 비해 상대적으로 규제에서 자유로운 오피스텔에 시중 여유자금이 몰리고 있는 거군요,

이연진 기자 > 네. 또 저금리 상황과 투자자들의 높은 관심도 오피스텔 열풍을 부채질하는데 한 몫하고 있기도 합니다.

김민희 아나운서 > 하지만 투자 상품으로 볼 때, 아파트와 오피스텔은 아무래도 차이가 있죠?
 
이연진 기자 > 그렇습니다. 일단 오피스텔은 취득세가 아파트보다 최대 4배나 비싸고. 같은 면적이라도 발코니 확장이 가능한 아파트보다 구조가 떨어질 수밖에 없습니다.

김민희 아나운서 > 그럼에도 불구하고, 오피스텔로 향하는 투자 행렬은 이어지고 있어요. 이 풍선효과가 이상 과열로 이어질 수도 있는데요. 거기에 제동을 걸 방안은 없을까요?

이연진 기자 > 오피스텔은 주택법상 준주택으로 분류돼, 주택에 관한 법률 적용이 어렵습니다. 아파트와 주거용 오피스텔이 별 차이 없이 기능하는 게 현실이지만 법과 제도는 다르고요. 소관부처도 제각각입니다. 그래서 정부와 국회가 현실을 반영한 대책을 내놓아야 한다는 의견이 나오고 있지만, 아직입니다.

김민희 아나운서 > 앞서 오피스텔은 청약통장도 필요 없고 또 바로 전매도 가능하다고 하셨어요. 지금까지 오피스텔은 전매 제한을 한 경우가 없었나요?
 
이연진 기자 > 있었습니다. 지난 2008년, 실수요자 위주의 분양 질서 확립이란 취지에서, 서울과 수도권 주요 도시 등 투기과열지구에서 분양되는 100실 이상 오피스텔의 소유권 이전 등기 전 분양권 전매를 금지했었는데요. 투기과열지구가 2011년 말 강남 3구를 끝으로 자취를 감추면서, 입주 전 오피스텔 분양권 전매 제한은 3년여 만에 풀린 셈이 된 거죠.

김민희 아나운서 > 네. 오피스텔이 아파트보다 규제에서 자유로운 건 사실이지만, 그렇다고 해서 무조건 투자해서도 안 되는 거잖아요. 수익률 문제도 있고요.

이연진 기자 > 네. 그게 가장 큰 문제인데요. 입주, 분양 물량이 증가하게 되면 공실 위험은 물론, 임대료 하락 가능성까지 우려됩니다. 실제로 전국 오피스텔 임대수익률은 2013년 5.76%에서 2014년 5.64%, 2016년 5.31%로 매년 떨어지고 있고요. 올 들어 5월까지 수익률은 5.26%입니다. 게다가 서울 지역은 더 낮아, 올해 임대수익률은 4.92%를 기록 중입니다.

김민희 아나운서 > 그리고 순자산이 아니라, 대출을 끼고 오피스텔을 매입했다면 이자 비용도 감안해야 할 텐데요.

이연진 기자 > 그렇죠. 또 오피스텔 임대 수익률 산정에는 각종 거래비용이나 세금 등 지출이 포함되지 않는다는 점을 감안하면, 실제 임대 사업자가 손에 쥘 수 있는 임대 수익은 더 낮을 수도 있습니다.

김민희 아나운서 > 하지만 저금리를 생각하면, 아직까지는 4%라고 해도 수익률이 괜찮은 거 아닌가 하는 생각도 들어요. 어떤가요?
 
이연진 기자 > 예금 금리가 1%라는 걸 감안하면 그렇다고 생각할 수 있지만, 공급 물량이 지속적으로 늘고 있다는 점은 부담이 될 수 있습니다. 올 하반기 입주가 예정된 오피스텔은 3만 791실에 달하는데요. 지난해 같은 기간에 비해서도 12.7% 늘어났고요. 또 소형 아파트나 원룸, 도시형생활주택 등 대체재 공급도 증가하고 있는 것 또한 고려해야 합니다.

김민희 아나운서 > 네. 그리고 이번 6·19대책은 아파트에 초점이 맞춰져 있지만, 오피스텔 시장이 과열됐다고 판단하면 언제든 정부가 규제 카드를 꺼내들 수도 있겠죠?

이연진 기자 > 네. 그런 가능성도 열어두어야 하고요. 아무리 좋은 조건을 가진 오피스텔 매물이 있다고 하더라도 조만간 금리 인상으로 금융비용 부담이 커질 수 있는 만큼, 신중한 접근이 필요합니다.

김민희 아나운서 > 네. 그리고 6.19대책 후 오피스텔 같은 수익형부동산 뿐 아니라, 조정대상지역이 아닌 곳으로도 투자자들이 몰리고 있다고요. 서울을 비롯한 부산, 세종 등을 조정대상지역으로 지정하고 누르다 보니, 그 외 지역을 중심으로 수요자들이 몰리고 있는 거죠?
 
이연진 기자 > 네. 이번 규제에서 제외된 지역들이 반사이익 효과를 볼 것으로 예상되고 있는데요. 이미 지난해 11.3부동산 대책 후 조정대상지역에 속하지 않았던 지역을 중심으로 수요자들이 몰린 학습효과가 있기 때문에, 더 그렇게 예상되고 있습니다.

김민희 아나운서 > 상황 좀 더 자세히 살펴볼게요. 어느 지역이 특히 그런가요?

이연진 기자 > 먼저 규제지역에서 벗어난 인천 분양시장에 수요자가 몰리고 있습니다. 송도, 청라 등 경제자유구역을 비롯해 인천 전역은 비조정대상지역인데요. 조정대상지역의 경우 분양권 전매가 입주 때까지 불가능한 반면, 인천은 분양권 전매가 계약 후 1년이면 가능합니다.

김민희 아나운서 > 송도와 청라 모두 인기지역인데요. 분양 시장 역시 열기 역시 뜨겁겠어요.

이연진 기자 > 네. 지난 7월 5일, 1순위 청약접수를 받은 아파트는 718가구 공급에 무려 1만 315명이 청약했고요. 평균 경쟁률 14.37대 1을 기록하며 1순위에서 모두 청약을 마쳤습니다. 올해 인천에서 선보인 아파트 가운데 가장 높은 경쟁률인데요. 같은 날 청약이 진행된 아파텔의 경우, 공급 수 1242가구에 4만 5516명이 접수했습니다. (청라 호수공원 한신더휴)

김민희 아나운서 > 그렇게 조정대상지역 아닌 곳에서 나오는 분양 물량이 인기군요. 그럼 그렇게 비조정대상지역의 경우 분양시장 뿐 아니라, 거래량도 증가하게 되나요?

이연진 기자 > 네. 지난해 11ㆍ3 대책 이후에도 비조정대상지역의 쏠림 현상은 뚜렷했는데요. 안양시의 경우 11.3 부동산대책 후 올해 5월까지 아파트 매매 거래량은 5564건으로, 같은 기간 5229건보다 6.41% 증가했습니다. 반면 인근에 위치한 조정대상지역인 과천시의 경우는 같은 기간 420건에서 542건으로 22.51% 감소했고요.

김민희 아나운서 > 대출 규제와 전매 강화는 투자 수요를 억제하는 효과가 크기 때문에, 비조정대상지역을 중심으로 수요자들이 몰리는 풍선효과가 나타나고 있는데요. 당분간 이 분위기가 이어질까요?

이연진 기자 > 네. 특히 이번 규제로 건설사들의 아파트 공급도 위축될 여지도 있어서요. 규제 미적용 지역 내 신규 물량에 몰릴 가능성도 있습니다.

김민희 아나운서 > 문재인 정부의 첫 번째 부동산 대책 발표 이후, 오피스텔 등 아파트 대체 투자 상품에 시중 자금이 몰리고 있고, 또 비조정대상지역도 반사이익을 얻고 있는데요. 아파트 규제가 강화되면 오피스텔이 상대적으로 관심 받는 건 늘 있어왔던 현상인 만큼, 이 부분에 대해서도 정부의 고민이 필요할 것 같네요.

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