부동산펀드, 쪽박난 DLS 여파에 금융 재테크 대안 부상

기사승인 2019-08-28 03:00:00

일부 은행과 증권사가 판매 운용한 DLS(파생결합증권)가 최근 수천억원 손실을 내고 증시도 크게 하락하면서 재테크 투자에 대한 불안감이 커지고 있다.

현재 부동산 직접 투자도 만만치 않다. 현재 정부의 규제로 인해 수도권 분양 시장도 녹록하지 않아서다. 물론 강남 부동산 시장은 시장 침체에도 ‘로또 분양’이라는 용어가 생겨날 만큼 여전히 수요층은 크지만 그만큼 자금 여력이 필요하다는 평가다.

때문에 안정된 수익성과 리스크가 적은 부동산 간접투자에 눈길을 돌리고 있다. 부동산펀드, 리츠 상품에 관심이 커지고 있다.

다만 부동산 간접투자도 입지, 임차율, 임대수익, 차입비율 등을 고려할 필요가 있다. 또한 해외부동산 간접투자의 경우 환헤지 여부를 살펴봐야 한다는 지적이다.

28일 금융투자업계에 따르면 국내 공모 부동산펀드(임대형과 대출형)의 수익률(1년 기준)은 각각 6.98%, 12.0%로 증시 불황에도 불구하고 안정적인 수익을 내는 것으로 확인됐다.

현재 코스피200과 코스피소형주 수익률은 각각 마이너스(-) 13.34%, 18.66%인 것을 감안하면 상당히 선방한 것으로 평가받는다.

이 가운데 지난해 설정된 ‘유경공모부동산투자신탁제2호ClassF’(임대형)과 이지스부동산투자신탁 194(대출형)은 각각 6.49%, 10.40% 수익률을 기록하고 있는 것으로 나타났다.

유경공모부동산신탁제2호는 홈플러스 의정부점과 울산남구점을 기초자산으로 투자한 부동산펀드로 임대수익 및 자본이득을 추구하는 것을 목적으로 한다. 이 펀드의 기초자산인 홈플러스 의정부점은 역세권에 위치한 입지 조건을 갖췄고, 인근 신규 아파트 개발이 예정(3300가구)돼 있어 추가 수요 유입이 가능하다고 분석한다. 홈플러스 울산남구점은 반경 1.5km 안팎으로 약 11만9000명(4만6000가구)이 거주하는 아파트 밀집지역에 위치해 배후수요가 보장된다는 평가다.

이지스부동산투자신탁 194호는 임대형 부동산펀드로 서울 건대입구역 인근에 위치한 복합상가인 `몰오브케이(건대CGV)`에 투자해 안정적인 임대수익을 추구하는 상품이다. 이 펀드가 투자하는 몰오브케이(건대CGV)는 올 1월에 준공된 신축건물로 서울 핵심상권 중 하나인 건대 상권 내 위치해 있다. 현재 임대율 100%를 달성하고 있다.

리츠 상품도 안정적인 수익률을 기록하고 있다. 리츠(Real Estate Investment Trusts)는 영어 해석 그대로 부동산투자신탁이라는 의미로, 투자자들로부터 투자금을 모아 부동산에 투자해 임대수익과 매각차익, 개발차익을 투자자들에게 배당하는 방식의 금융상품이다. 리츠는 주식시장에 상장되어 있다는 점에서 일반주식 거래처럼 매매가 가능하다는 장점을 갖고 있다.

대표적으로 현재 유가증권시장에 상장된 ‘신한알파리츠’는 판교 알파돔IV 빌딩과 용산 더프라임타워를 기초자산하는 부동산금융상품으로 꾸준한 수익률을 내고 있다는 평가다.

이처럼 부동산펀드·리츠와 같은 부동산간접투자 상품이 꾸준한 수익을 내는 것은 주식형 펀드에 비해 증시에 영향에서 상대적으로 자유로워서다.

다만 부동산간접투자 역시 리스크가 존재하기에 투자 시 주의할 필요가 있다고 전문가들은 말한다. IB업계 관계자는 임대수익형 부동산펀드에 대해 “투자대상부동산의 입지나 섹터(오피스, 호텔, 리테일, 물류 등)에 따라서도 그 성과가 향후 제각각이 될 수 있으니, 실제 투자대상에 대해서도 파악을 한 이후에 투자를 해야 할 것 같다”고 조언했다. 이어 “그리고 부동산자산의 임차율 그리고 임차인의 신용도와 임대기간을 검토해야한다”며 “잔여 임대 기간 보다 펀드 실정 기간이 짧은 것은 배당 수익을 얻는데 유리하다”고 조언했다.

또한 운용사가 투자대상 부동산에 실물투자를 했을 경우 차입비율에 대해서도 확인할 필요가 있다고 조언한다. 부동산 자산운용사 관계자는 “실물투자를 하면서 차입비율을 많이 높인 경우에는 공실면적이 증가 시 배당을 받지 못하거나 이자비용을 감당하지 못할 수도 있고, 매각 시 가격하락으로 인한 손실규모가 빠르게 증가할 위험이 있다는 점을 간과해서는 안된다”고 말했다.

이어 대출채권형 부동산펀드에 대해서는 “부동산 담보권 확보, 책임준공의무, 선매입 약정 등 투자금 회수를 위한 안전장치가 잘 갖춰져 있는지를 살펴봐야 한다”고 말했다.

아울러 전문가들은 해외부동산 펀드 투자에 대해서는 환율 변동의 리스크를 줄인 ‘환헤지 여부’에 대해서 확인해야 한다고 강조했다.

유수환 기자 shwan9@kukinews.com