삼성 VS HDC현산, 부동산 중심지 강남서 분양 맞대결

기사승인 2019-09-20 05:06:00

사진=유수환 기자 올해 하반기 국내 부동산 중심지로 꼽히는 강남구에서 삼성물산과 HDC현대산업개발이 브랜드를 놓고 맞대결을 벌인다. 강남구는 상권과 학군, 교통 편의성에서 타 지역과 차별되는 입지적 우위를 지니고 있어 투자자 혹은 실수요자들의 높은 관심을 끌 것으로 예상된다. 특히 분양가 상한제 적용 전 마지막 단지라는 점도 소비자들에게 크게 어필할 것으로 보인다.

미래가치는 두 지역 모두 높다는 평가다. 삼성동은 GTX(수도권광역급행철도), 영동대로 복합개발, 현대차그룹 GBC센터 등의 호재가 이으며, 저평가 지역이었던 역삼동 테헤란로 일대는 르네상스 호텔 재개발 사업이 이뤄지고 있다.

투자 대비 높은 시세 상승도 예상된다. 상아2차(래미안 라클래시)의 분양가는 주변 단지 시세 대비 3.3m²당 1000만원 저렴하다는 평가다. 개나라4차(역삼 센트럴아이파크)도 상아2차와 비슷한 가격으로 분양될 전망이기에 높은 투자 수익도 거둘 수 있다고 한다.

다만 같은 강남권이라도 삼성동과 역삼동은 주변 시세, 입지적 특성은 상대적으로 차이가 있다는 점을 고려할 필요가 있다.

◆ 래미안 라클래시 vs 역삼 센트럴 아이파크…학군·인프라·주거 여건 팽팽=부동산업계에 따르면 래미안 라클래시(삼성동 상아2차)와 역삼 센트럴아이파크(개나리4차)는 입지적인 차이는 있으나 인프라, 주거환경 모두 우수한 것으로 평가받고 있다.

우선 입지에서 중요한 요소 가운데 하나인 교통 여건도 잘 갖춰져 있다. 삼성물산이 시공을 맡은 ‘래미안 라클래시’는 7호선 청담역과 가까운 초역세권 단지다. 또한 9호선 중앙역과도 인접한 거리(역세권)에 있어 두 지하철 호선을 부담 없이 이용할 수 있다.

역삼 센트럴 아이파크도 2호선과 분당선 선릉역과 가까운 더블 역세권 단지다. 9호선 선정릉역과도 10분 이내에 거리에 있다.

상권 및 인프라도 잘 갖춰져 있다. 래미안 라클래시가 들어서는 사업장 주변에는 산후조리원을 비롯해 여러 병원 등이 인접해 있고, 은행과 입시학원 등이 위치한다. 또한 현대백화점, 코엑스 상업지구와도 가까워 다양한 편의시설을 이용할 수 있다는 장점이 있다. 역삼 센트럴 아이파크의 경우 강남 테헤란로 업무지구에 위치해 직주근접성도 뛰어나다는 평가다. 단지가 들어서는 사업장과 가까운 곳에 강남세브란스병원이 위치해 있다.

학군도 우수하다는 평가다. 삼성동은 명문8학군으로 불리는 서울 경기고와 영동고가 있다. 서울 경기고와 영동고의 서울대 진학률(2014년 서울대 합격자 기준)은 각각 16명이다. 언주중, 삼릉초도 단지와 가까운 곳에 있다. 역삼 센트럴 아이파크의 경우 진선여고가 인접한 곳에 위치해 있고, 국내 명문중학교로 불리는 역삼중도 도보권에 위치한다. 역삼중은 서울 시내 특목고 진학자 1위(2016년 기준) 기록한 바 있다. 대치동 학원가도 차량으로 5~10분 거리에 있다.

다만 평지인 래미안 라클래시와 달리 역삼 센트럴 아이파크는 경사가 다소 있는 곳에 위치한다. 게다가 역삼 센트럴 아이파크 주변 단지(현대 까르띠에, 역삼 아이파크) 거주자들이 테헤란로44길 양방향 통행계획을 반대하고 있다. 지역 내 부동산 관계자는 “사실 양방향 통행계획 등의 문제 때문에 지속적으로 분양이 미뤄져 왔다. 이는 주변 단지가 밀집한 상황에서 생긴 상황”이라며 “다만 이미 서울시가 승인을 해줬기에 분양은 순조로울 것”이라고 말했다.

사진=유수환 기자

◆ 주변 단지 시세 고공행진…미래가치도 높아=두 단지가 들어서는 사업장 주변의 시세는 꾸준히 상승하고 있다. 래미안 라클래시와 바로 인접한 곳에 위치한 삼성동 센트럴 아이파크는 분양 후 대비 시세가 큰 폭으로 오른 것으로 나타났다.

국민은행 부동산리브온에 따르면 삼성동 센트럴 아이파크 84m²타입은 9월 기준 22억원으로 3.3m당 5000만원 후반대를 이미 넘겼다. 분양 당시 3.3㎡당 3950만원인 것으로 고려하면 3.3㎡당 1000만원 이상 시세가 오른 셈이다.

또한 역삼동에서 가장 최근에 분양한 역삼자이의 평균 매매가는 약 14억7500만원으로 입주 당시(10억9000만원) 대비 약 3억8000만원 가까이 매매 가격이 상승했다. 지역 내 부동산업계 관계자는 “사실 역삼자이는 분양 당시 큰 흥행은 이루지 못했으나 이후 시세가 크게 올랐다”며 “상대적으로 입지가 우수한 역삼 센트럴아이파크는 흥행에서 가능성이 충분하다”고 말했다.

업계에서는 이 지역 아파트 시세 가격의 상승은 높은 미래가치에 영향을 받았다고 평가한다. 삼성동의 경우 코엑스 지하 상업몰과 영동대로(삼성역~봉은사역 구간) 지하에 삼성역을 통과하는 6개 광역 도시철도 통합 환승 시스템 ‘영동대로 지하 통합개발’을 구축하며 교통의 메카로 떠오를 것이란 기대감이 크다. 또한 현대자동차그룹의 한전부지 개발도 호재로 작용한다고 한다.

역삼동 테헤란로 일대도 2조원이 넘는 르네상스 호텔 재개발에 수혜를 입고 있다. 선릉역 주변은 서초 반포, 강남 개포동과 달리 예정된 재건축 단지들이 적고, 연립주택이 밀집돼 있어 그동안 저평가 받아왔다. 하지만 몇해 전 총 2조1000억원을 투자한 르네상스 호텔 재개발로 시장 분위기가 전환됐다고 한다. 이 사업은 글로벌 사모투자펀드(PEF) 콜버그크래비스로버츠(KKR)와 국내 최대 부동산 자산운용사 이지스자산운용이 국민연금과 함께 진행되고 있으며 2021년 준공 예정이다.

한편 분양가는 래미안라클래시는 평균 3.3㎡당 4750만원으로 확정됐으나 역삼 센트럴 아이파크는 여전히 조율 중인 것으로 알려졌다. 지역 내 공인중개업소 관계자는 “현재 역삼 센트럴 아이파크 분양가는 조정 중이고, 모델하우스 오픈은 이달 말로 예정돼 있다”고 설명했다. 이어 “래미안 라클래시의 흥행 여부에 따라 분양가도 조율되겠지만 거의 비슷한 수준이 될 것”이라고 말했다.

유수환 기자 shwan9@kukinews.com