깡통전세 등 급증하는 부동산 거래사고 예방법 공개

기사승인 2019-09-26 10:09:50

최근 침체한 부동산 경기 가운데 부동산 거래 사고 피해액도 증가, 세입자들의 권리를 보장해주는 부동산 안전장치에 대한 관심이 높아지고 있다. 올해 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증이 대신 지급해준 보증(대위변제) 액수만 2365억6500만원으로, 변제 건수도 1115건에 달하는 것으로 집계됐다. 2017년에는 354억9000만원에 불과하던 대위변제액이 약 2년 반 만에 약 7배 이상 급증해서다.

이와 관련 국내 최대 부동산 정보 플랫폼 다방은 26일 임차인을 위해 부동산 거래에서 자주 발생하는 고충 사례를 유형별로 분류하고 이에 대한 대응 방안을 공개해 눈길을 끌고 있다.

다방 관계자에 따르면 첫째 부동산 계약서 작성 전 등기부등본과 건축물대장으로 해당 주택의 권리관계, 사실관계가 어떤지를 먼저 파악하는 것이 우선이라고 한다. 등기부등본은 부동산의 권리관계에 대해 말해주는 서류고, 건축물대장은 사실관계에 대해 말해주는 공적 장부다. 두 서류 모두 인터넷등기소나, 민원24를 통해 누구나 발급받을 수 있다.

또한 소유자가 동일한 다가구주택인 경우 건물 지번만 기재하여 전입신고를 하여도 대항력을 취득할 수 있지만, 호수 별로 소유자가 다른 다세대주택은 전입신고 시 정확한 동, 호수까지 기재하여 전입신고를 해야만 대항력을 취득할 수 있다. 즉, 같은 불법 증축물이어도 다세대주택의 경우는 대항력 취득이 사실상 불가해, 되도록 계약을 피하는 게 바람직하다.

두 번째, 임시계약도 효력 지녀, 집 하자 있을 땐 입주 전 반드시 기록으로 남겨놓아야 한다고 강조한다.

셋째, 부동산 거래에서 계약의 당사자 못지않게 중개인의 역할도 매우 중요하다. 공인중개사법 제25조에서는 개업공인중개사의 경우 중개 대상물의 기본적인 상태뿐만 아니라, 권리관계 등을 안내할 것을 의무화하고 있다. 또한 제7조에서는 무자격, 무등록, 타인의 등록증을 대여해 부동산 중개업을 하는 것도 금지하고 있다.

집을 계약한다면 계약의 대상이 되는 임차물을 가장 먼저 확인할 것이다. 이때 집에 하자가 있다면 반드시 기록으로 남겨놓도록 한다. 계약 전 임대인에게 수리 요청을 하고, 해당 내용을 계약서에 특약사항으로 표기한다. 계약 체결 후 뒤늦게 집의 하자를 발견했을 경우, 민법에 따라 임대인에게 수선을 요청할 수 있지만 사소한 파손은 임차인이 부담해야 하는 경우도 있다. 임대계약만료 시 임대인이 임차인에게 주택에 하자가 발생했다는 이유로 수리비를 요구할 수 있으니, , 입주 전 반드시 집 상태를 사진으로 남겨 증빙자료로 보관해야 한다.

보통 부동산 계약을 하기 전에 거래 금액의 10%에 해당하는 금액을 가계약금으로 걸어놓는다. 사실 가계약이라고 하지만, 임차물, 임대차 기간, 금액, 잔금 지급 방법 등을 합의한 상태라면 계약 상태로 보기 때문에 가계약도 신중히 체결해야 한다. 가계약 상태에서 임차인의 단순 변심으로 계약을 해지하면 가계약금을 돌려받지 못할 수도 있기 때문이다.

주택임대차보호법상 세입자로서 완전한 권리를 누리려면 전입신고를 하고, 확정일자를 받아야 임차인으로서 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있게 된다.

전세 세입자라면 다소 비용이 들더라도 등기소에 들러 전세권을 설정해 놓는 게 안전하다. 전세권설정 등기까지 마치면 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 전세금 반환 소송을 하지 않더라도 바로 경매신청이 가능하기 때문이다.

가장 안전하고 확실하게 전세보증금을 보호받고 싶다면 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 보험이나 SGI서울보증의 반환보증보험에 가입하면 된다.

민간에서 제공하는 등기사건 알림 서비스를 이용하는 것도 추천한다. 집의 등기 변동이 생기면 문자 알림을 해주는 서비스로, 임대인이 변경되거나, 근저당권 설정 등 새로운 등기가 발생할 때마다 바로 알려주기 때문에 즉각적인 대응이 가능하다.

스테이션3 다방 박성민 사업본부장은 “임대인의 의도적인 사기 등을 제외하고, 대부분의 부동산 사기는 계약 전 꼼꼼히 확인하고, 입주 직후에 안전장치를 마련한다면 사전에 예방할 수 있다”며 “임차인이 행사할 수 있는 권리에 대해 분명히 숙지하고, 안전하게 원하는 방을 구하시기를 바란다”고 말했다

한편 다방에서는 사용자들의 안전한 부동산 거래를 돕기 위해 ‘부동산 AI분석 서비스’를 제공하고 있다. AI분석은 다방에 등록된 매물의 등기부등본과 건축물대장의 사실, 권리관계를 분석해 거래 안전도 등급을 직관적으로 보여준다. 임차인 입장에선 AI분석을 통해 복잡한 부동산 권리관계에 대한 해석과 고민을 덜고 임대인과 더욱 안전한 거래를 할 수 있다.

유수환 기자 shwan9@kukinews.com