이 가운데 당시 대장동 개발사업에서 AMC(자산관리회사)로 참여한 ‘화천대유’가 논란의 중심에 서 있습니다. 화천대유와 관계회사가 출자한 자본금은 3억5000만원에 불과하지만 수백억원의 배당수익을 챙긴 것이 알려졌기 때문입니다. 일반적인 투자 관점에서 봤을 때는 이해하기 어려울 수 있습니다. 말 그대로 출자 금액 대비 수백배 수익을 냈기 때문입니다.
하지만 일반적으로 부동산 개발 사업에서 AMC는 단순히 자본출자의 역할만을 하는 것이 아닙니다. ‘알기쉬운 경제’에서는 부동산 개발 사업에서 중요한 역할을 하고 있는 SPC(특수목적법인)과 AMC의 역할과 구조에 대해 알아보고자 합니다.
◇ 부동산 개발 사업에서 등장하는 PFV 그리고 AMC
성남시 대장동 개발사업에서 논란이 되고 있는 곳은 PFV(프로젝트 금융투자회사) 성남의뜰‘과 AMC 화천대유입니다. 그럼 이 곳은 부동산 사업에서 어떤 역할을 할까요.
PFV는 개발사업의 대형화 되면서 나타나는 리스크를 헤지(관리)하기 위해 만들어진 프로젝트 금융회사입니다. 최근 대규모 개발사업에서 PFV가 설립되는 배경은 ▲차주(시행사)의 지분 분산에 따른 리스크 관리 ▲PF사업을 위한 SPC(특수목적법인) 설립에 따른 세금 감면(법인세·등록세) ▲사업에 지분을 출자한 투자자들에 대한 이익 공유 등을 꼽을 수 있습니다.
혹자는 PF(프로젝트 파이낸싱)과 PFV를 혼동하기도 합니다. 둘다 사업장(부동산 개발 지역)에서 발생되는 미래현금흐름을 담보로 하고 있습니다. 다만 일반적인 PF사업은 특정 시행사가 사업의 주체가 되는 반면 PFV는 여러 금융사와 시행사가 지분을 출자해 만든 SPC라는 점에서 차이가 있습니다.
PFV 설립 시 빼놓을 수 없는 것이 바로 AMC(자산관리회사)입니다. PFV는 일반 기업이 아닌 부동산 개발 사업에 대한 수익을 주주에게 배분하는 명목회사(페이퍼 컴퍼니)이기에 실제 직원이나 사무실이 없는 서류상에 회사입니다. 때문에 PFV는 실질적인 사업운영을 AMC에게 위탁합니다. 즉 AMC는 사업의 실질운영주체로서 일반적인 기업처럼 상근 임직원을 채용할 수 있습니다. 단 AMC는 PFV에 출자한 개인 또는 법인이 출자한 회사여야 하는 요건을 충족해야 합니다.
때문에 AMC는 PFV에 대한 출자 외에도 대출 등 각종 업무를 담당합니다. 부동산업계 관계자는 “AMC는 PFV에 대한 자산관리 외에도 토지 매입을 위한 자금조달 등에도 참여한다”고 말합니다. 실제 화천대유자산관리도 성남대장제일차 등 여러 SPC를 세워 금융사로부터 대출자금을 조달받기도 했습니다.
◇ 성남시 대장지구 사업, 다양한 금융사 참여
부동산 개발사업은 PFV를 비롯해 여러 금융사들이 참여하는 복합적인 구조를 갖추고 있습니다. 성남대장지구 도시개발사업에도 은행, 증권사 등 여러 금융사가 자금조달에 참여하기도 했습니다.
앞서 설명했던 것처럼 이 사업의 PFV 출자를 위해 성남도시개발공사(50.1%의 지분출자)를 비롯해 하나은행, 국민은행, 기업은행 등이 여러 금융사들이 컨소시엄으로 참여했습니다. 토지 매입을 위한 자금조달에는 미래에셋증권, 한화투자증권 하이투자증권 등이 각각의 SPC에 금융주관사로 참여하기도 했습니다.
부동산업계에서는 이번 논란에 대해 “사업 매커니즘으로 본다면 큰 하자가 없다”고 판단합니다. A부동산 디벨로퍼 관계자는 “정치적인 논란을 배제하고 사업 매커니즘만 놓고 본다면 절차 상에 큰 문제는 없다고 본다”고 합니다. 논란이 되고 있는 화천대유자산관리의 수의계약 방식의 부지 확보도 “부동산 개발업계에서는 예외적인 것은 아니”라고 합니다. 그러면서도 “다만 관련 사업에서 여러 정관계 거물들이 속속 나오고 있다는 점은 다소 의심스러운 부분”이라고 지적했습니다.
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