금융감독원에 따르면 지난해 말 국내 금융권의 부동산 PF대출 잔액은 88조4838억원으로 2016년말 (47조256억원)에 대비 4년만에 41조4582억원(88.2%) 증가했습니다.
특히 저축은행 부동산PF가 2011년 저축은행 사태 직후 대비 약 2배 가까이 급증한 것으로 집계됐습니다. 올해 상반기 저축은행 부동산PF(예금보험공사 발표 기준)는 지난해 말 보다 9000억원 급증한 7조8000억원에 달하는 것으로 나타났습니다. 저축은행 사태 직후(4조3000억원)와 비교하면 2배 가까이 폭증한 것입니다.
부동산 PF대출과 관련한 리스크 관리는 국회 국정감사에서 단골거리로 등장하는 이슈입니다. 자칫 제 2의 저축은행 사태(부동산 PF부실대출)가 발생할 수 있다는 우려 때문입니다.
저축은행 사태는 국내 최대인 부산저축은행그룹의 뱅크런(대량인출사태)가 시발점이 되면서 나머지 저축은행으로 전이된 사건입니다. 당시 PF대출을 급격하게 늘린 저축은행 30여곳이 부동산 시장 침체로 인해 파산하거나 인수·합병 시장으로 내몰렸습니다. 실제 이 기간 24곳의 저축은행이 문을 닫기도 했습니다. 피해자도 10만명을 육박했습니다. 결국 예금보험공사는 31개 저축은행 구조조정을 위해 27조2000억원에 달하는 공적자금을 투입하기도 했습니다.
하지만 과거에 그러했기에 지금도 부도 리스크가 있다고 말할 순 없습니다. 과거 저축은행 사태는 과도한 PF대출 쏠림현상도 있었지만 소홀한 리스크 관리가 영향을 미쳤기 때문입니다.
십년 전 촉발된 저축은행 사태는 복합적인 요인들이 작용했습니다. 우선 부동산 경기 침체 영향이 컸습니다. 당시 수많은 건설사들이 주택경기 침체 장기화로 사업장에 투입된 자금 회수는 고사하고 이자비용 감당도 힘들어진 경우도 많았습니다. 대표적으로 동일토건이 2010년 12월 자진해서 워크아웃을 신청한 데 이어 지난 2월에는 워크아웃 중이던 월드건설이 기업회생절차에 신청했습니다.
이어 게다가 자기자본이 부족한 저축은행들의 무리한 사업 확장도 영향을 미쳤습니다. 저축은행은 신용리스크가 매우 높은 고객 군 이외에는 자산운용처가 마땅치 않았습니다. 그러던 와중 틈새시장인 부동산 PF대출은 새로운 수익처로 각광받았던 것입니다.
하지만 리스크 관리는 부실했습니다. 금융권 관계자는 “당시 상당수 저축은행은 적은 자기자본으로 무리하게 부동산 PF사업을 추진했고, 리스크 관리조차 소홀했다”고 지적합니다. 당시 부도로 사라진 수많은 저축은행 일부는 영업성과에만 매달려 심사 조차 하지 않고 허가를 하는 경우도 왕왕 있었습니다. 일부는 전문적인 심사 인력 조차 없이 사업을 진행하기도 했습니다.
게다가 일부 대주주와 경영진의 도덕적 해이도 부실화에 큰 영향을 미쳤습니다. 당시 부산을 기점으로 하는 5개 저축은행은 4조 이상의 금액을 대주주가 차려놓은 시행사에 대출했고, 이들 채권이 부실화되자 차명으로 무담보 신용대출을 일으켜 연체이자를 상환하기도 했습니다.
금융당국의 부실한 감독도 저축은행 파산에 영향을 미쳤습니다. 당시 금감원이 감독·검사한 저축은행의 절반 이상이 BIS 비율을 과대 산정한 것으로 적발됐습니다. 부산저축은행의 경우 지난 2010년 6월말 BIS비율이 8.33%에 달했지만, 영업정지 이후 금감원 실사결과 자기자본비율이 마이너스(-) 50.29%에 달했습니다. 금융권 관계자는 “금융당국의 감독이 부실해진 요인의 하나로, 금융당국자들이 퇴임 후 저축은행 임직원으로 취업하는 소위 ‘낙하산 인사’ 때문”이라고 지적합니다.
현재 금융사들의 부동산PF 비중은 커졌지만 아직 리스크에 직접적으로 노출되지 않았습니다. 지난해 말 기준 부동산 PF대출의 연체율은 전업권이 0.49%로 2016년 2.4%에 비해 대폭 하락했습니다. 고정이하 여신 잔액도 6472억원으로 2016년말 1조9595억원 대비 큰 폭으로 감소했습니다.
과거와 달리 다양한 금융기법을 통해 리스크를 관리하고 있습니다. 과거에는 시공사가 시행사 대신에 신용을 보증해 주었으나 최근에는 PFV(프로젝트금융투자회사), 리츠나 펀드를 통한 자금조달 방식을 택하고 있습니다.
금융사도 자체적인 리스크 관리를 강화한 상태입니다. 기본적으로 내부적으로 투자기준을 마련해 사전에 리스크 손실을 관리합니다. 예를 들어 PF우발채무도 가급적 일정신용등급 이상 우량자산으로 제한하고, 투자 결정단계에서 평가단계까지 수익성을 관리합니다.
또한 투자하려는 매물의 주변 현황, 시세, 프리미엄 등을 분석하고 시공사 및 시행사의 사업추진 및 상환 능력까지 검토하고 있습니다.
shwan9@kukinews.com
