전세 사기 위험에서 내 보증금 지키려면 [청년 전세탈출③]

기사승인 2023-05-23 06:00:05

“보증금 2억3000만원 중 5000만원만 제 돈이고 나머지는 다 대출이에요. 부디 보증금만 온전히 돌려받을 수 있다면 좋겠습니다.” (빌라왕 피해자, 박모(33‧남‧직장인)씨)

전국 곳곳이 전세 사기 지뢰다. 전세금을 돌려받지 못한 세입자들이 급증하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 1~4월 집주인에게 보증금을 돌려받지 못한 임차인의 보증금 규모는 1조원을 넘어섰다. 전세 사기를 당하면 보증금을 온전히 돌려받지 못할 확률도 높다. 결국 돌려받는다 해도 많은 시간이 걸린다. 결국 전세 사기를 당하지 않는 것이 최선이다. 전세 사기를 당하지 않고 당신의 소중한 보증금을 지키는 방법을 소개한다.

역전세 위기 속 시세 살피기

인근 지역 매물의 시세를 정확히 확인해야 한다. 국토교통부 실거래가 공개시스템, 실거래가 등기 확인 사이트 디스코 등을 포함해 인근 매물과 입지, 준공 연도, 면적 등이 비슷한 조건과 비교해야 한다. 신축 빌라는 시세가 불확실해 전세 사기의 표적이 되기 쉽다.

안전하게 계약하려면 전세보증금이 매매가의 70%를 넘지 않는 매물을 찾는 게 좋다. 부동산업계에서는 보증금이 70%를 넘으면 깡통 전세로 간주한다. 특히 무자본 갭 투자자를 뜻하는 ‘전세 끼고 매매’는 피하는 게 좋다. 전세를 끼고 매매한다는 건 적은 자본으로 매매한다는 의미로 경기와 금리 변동 등 시장 변동 시 임대인이 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있다. 갭투자를 하는 경우 대부분 시세 차익을 목적으로 집을 매매하는데 집값이 떨어지면, 새로운 세입자를 구하기 힘들어져 보증금을 돌려주지 못할 가능성이 높다.

등기부등본과 집주인 더블 체크 필요

전세 계약 전 등기부등본을 꼭 확인해야 한다. 최근 일부 집주인이 등기부등본을 위조하는 사례도 있으니, 계약 전후 직접 인터넷등기소에서 등기부등본을 확인하는 게 안전하다. 등기부등본을 통해 해당 주택의 집주인과 권리 관계 설정 등을 확인해야 한다.

등기부등본을 확인할 때 갑구·을구에 전세 들어오기 전 돈을 빌려준 ‘선순위 채권자’가 있는지 검토해야 한다. 또 선순위인 근저당권 등 담보 물권(을구)이나 가압류 등 권리 침해 내역(갑구)이 없어야 좋다. 선순위 채권자가 있으면, 집이 경매로 넘어가도 임대보증금을 못 돌려받을 가능성이 높다.

신탁사 혹은 법인 여부도 확인해야

등기부등본을 확인할 때 신탁등기 여부도 알아봐야 한다. 임대인이 신탁회사에서 대출받은 경우 신탁원부를 발급받아 신탁사를 확인한 다음 임대차 계약 동의를 받아야 한다. 이 절차를 진행하지 않으면 임대차보호법 대상에 들지 못해 문제가 생겨도 보호받지 못할 수 있다. 또 신탁사와 계약은 회사가 소유권을 갖게 돼 위험도가 높다.

법인도 확인이 필요하다. 법인은 임대인이 파산 또는 청산할 경우 임차인의 보증금보다 직원의 밀린 임금채권 등이 우선시 되기 때문이다. 먼저 법인등기부등본과 자본금을 확인하고 전세보증보험 가입 여부를 살펴야 한다.

전세보증금반환보증 가입은 필수

최근 전세금을 돌려받지 못하는 세입자들이 늘어나며 전세보증금반환보증이 필수로 떠올랐다. 전세보증금반환보증은 임대인이 보증금을 지급하지 않을 시 주택도시보증공사(HUG)에서 임차인에게 먼저 보증금을 지급하고 임대인에게 돈을 받는 방식이다. 전세 사기가 급증하며 국토부는 이번달부터 전세가율 90% 이하인 주택만 가입할 수 있게 했다.

주택도시보증공사 외에도 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)가 전세보증보험 상품을 취급하고 있다. 대출 보증서를 발급한 기관에서만 가입할 수 있다. 가입 전에 조건과 자격을 따져본 뒤 선택하면 된다.

계약 후 전입신고, 확정일자까지

이사 직후 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 한다. 여전히 사회초년생들이 이 과정을 생략하는 일이 많다. 전입신고와 확정일자는 집이 경매로 넘어갈 시 세입자의 전세금을 지켜주는 중요한 수단이다. 단, 확정일자 이전에 발생한 채권이나 저당권에는 앞설 수 없어 주의가 필요하다. 최근엔 전월세 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여된다.

부동산 계약 체결 후 30일 이내 전월세 신고를 반드시 해야 한다. 이후 입주 후 14일 이내 전입신고를 해야 하고 등기부등본을 재발급받아 한 번 더 확인하는 절차도 필요하다. 또 계약 기간 절반이 지나기 전에 전세보증금반환보증에 가입하는 것이 좋다.

조유정 기자 youjung@kukinews.com