성수기 분양시장에 불어닥친 중도금 대출 '전쟁'

무주택서민 자금 마련 '비상'…건설사, 중도금 비율 낮추고 납부 연기

기사승인 2018-03-27 05:00:00

전국 분양시장이 봄 성수기를 맞았지만, 때아닌 중도금 대출 규제에 가로막히면서 다소 위축된 모습이다. 정부가 각종 부동산 대출 규제를 본격화하면서 수요자들은 자금 마련에 비상이 걸렸다. 건설사들은 분양률 하락을 막기 위해 다양한 자구책을 마련 중이다. 일부 아파트는 중도금 비중을 낮추는가하면, 중도금 납부 일정을 연기하는 사례도 늘고 있다.

26일 부동산 업계에 따르면 정부가 부동산대책의 일환으로 부동산 대출 옥죄기에 들어가면서 서민들이 자금 마련에 난항을 겪고 있다. 서민들은 중도금대출 문턱을 높인 시중은행을 피해 새마을금고와 저축은행 등 제2금융권으로 이동 하고 있다. 하지만 최근 제2금융권마저 보증을 해주지 않는 사례가 늘어나며 건설사 자체보증에 의존 하는 실정이다.

실제 아파트 중도금 집단대출 규제 여파로 한국토지주택공사(LH)의 공공분양 주택 6000여 가구가 중도금 대출을 해 줄 은행을 구하지 못한 것으로 나타났다. 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 이원욱 의원실이 국토부와 LH에서 제출받은 자료에 따르면 현재 7개 블록 6392가구의 공공분양 주택이 중도금 대출 은행을 선정하지 못했다. LH 공공분양 주택 수요자는 투기와는 거리가 먼 저소득 무주택 서민이 대부분인데도 중도금 집단대출 규제로 어려움을 겪고 있는 것이다.

분양에 나서는 건설사 역시 꽉 막힌 중도금대출로 인한 분양률 하락을 막기 위해 여러 방안을 동원하고 있다. 수도권과 지방 일부 아파트는 중도금 비중을 낮추는가 하면, 중도금 납부 일정을 연기해 주고 있다. 심지어 중도금 대출 보증비율 축소에 따라 중견 건설사 일부는 '직접 보증'까지 나서고 있다.

아파트 계약자들은 통상 분양대금을 계약금(10％)·중도금(60％)·잔금(30%)으로 분할 납부한다. 계약금과 잔금은 대부분 일시납부하지만, 비중이 큰 중도금의 경우 평균 6회로 나눠 납부한다. 분양가 납입 비율은 국토교통부가 마련한 '주택공급에 관한 규칙'에 명시돼 있다. 이 법령 제 60조 2항에 따르면 분양주택의 중도금은 주택가격의 60%(계약금을 주택가격의 10% 범위 안에서 받은 경우 70%) 범위 안에서 받을 수 있다.

그러나 최근에는 중도금 비중을 40%로 줄이고 잔금 비중을 50%로 늘리고 있는 추세다. 효성이 이달 경기 평택시 소사벌지구 S-2블록에서 선보이는 '평택소사벌 효성해링턴 코트'는 중도금을 분양가의 5%로 책정했다. 계약금(10%)을 빼면 분양가의 85%를 입주한 뒤 내 사실상 후분양제와 비슷하다. 이렇게 되면 아파트 계약자는 분양가의 15% 자금만 가지고 있어도 분양을 받을 수 있고, 잔금 때 나머지 85%만 준비하면 된다. 수요자 입장에서는 그만큼 중도금 대출 규제에 따른 이자부담이 줄어들게 된다. 반도건설이 분양 중인 '대구국가산단 반도유보라2.0'은 계약금은 분양가의 10%로 기존과 동일하지만, 중도금 납부를 1년간 유예했다.

또 지방에 사업장이 위치한 중견사의 경우 원활한 사업진행을 위해 '울며 겨자먹기'로 자체보증에 나서는 사례도 늘고 있다. KCC건설은 '사천KCC스위첸' 수분양자들의 중도금대출 원금 2400억원 가운데 288억원에 대해 자체보증을 제공한다고 공시했다.

현재 정부는 중도금 대출과 관련해 다양한 규제를 적용 중이다. 주택도시보증공사(HUG)는 올해부터 입주자 모집공고를 내는 사업장에 대한 중도금대출 보증비율을 90%에서 80%로 축소했다. 서울 등 수도권과 광역시, 세종시는 중도금 보증한도도 6억원에서 5억원으로 줄었다.

이와 함께 신DTI(총부채상환비율)와 DSR(총체적상환능력비율)도 적용된다. 26일부터는 DSR이 시범 적용된다. DSR은 채무자가 실제로 1년 동안 갚아야 할 모든 대출의 원금과 이자가 연간 소득에서 차지하는 비율을 계산해 대출 가능 여부를 결정하기 때문에, 수요자 입장에서는 이전보다 절차는 까다로워지고 대출가능 금액이 줄어들게 된다.

업계 관계자는 "봄 분양시장이 개막을 했지만, 정부의 각종 대출 규제로 제동이 걸렸다"며 "최근에 실수요자들 사이에서는 당첨이 되도 대출을 받지 못해 포기해야 할 지경이라는 말이 나올 정도로 자금력이 내집 마련의 가장 중요한 기준이 될 정도로 진입장벽 높아졌다"고 밝혔다.

이연진 기자 lyj@kukinews.com