1970년대 이후 도시개발계획에 따라 강남, 잠실, 여의도 같은 신시가지에 많은 아파트가 세워졌다. 아파트는 1980년대 이후에도 빠르게 보급됐고, 2017년 9월 현재 공동주택에 사는 세대수는 903만 세대에 달한다. 하지만 1970~1880년대 세워진 아파트들은 노후화됐다. 서울에서만 2017년 초 기준으로 완공된 지 30년이 지난 아파트는 총 342개 단지, 2504개 동에 달한다. 

노후 아파트가 늘어남에 따라 주택재건축의 필요성이 커진다. 주택재건축은 간단히 말해 조합원이 주택재건축조합을 만든 후 조합원의 토지를 주택재건축조합에 이전하고, 주택재건축조합은 이 토지에 새로운 주택을 지어 조합원에게 돌려주는 과정이라고 할 수 있다. 주택재건축 과정에서 주택재건축조합이 생기고 그 주택재건축조합과 조합원 간에 토지와 주택이 오고 간다. 그리고 이러한 일련의 과정은 세금 문제를 일으킨다. 

주택재건축조합 vs 조합원, 과세 차이는? 

주택재건축조합도 세금을 낸다. 먼저 주택재건축조합은 법인세상 비영리법인이다. 법인세법에 따르면 비영리법인도 수익사업을 수행하는 경우에는 법인세를 내야 하는데, 일반분양은 수익사업으로 보고 이로 인해 발생한 소득에 대해 법인세가 과세된다. 반면 조합원 분양은 비수익사업에 해당돼 법인세가 과세되지 않는다. 

주택재건축조합은 부가가치세도 낼 수 있다. 부가가치세도 법인세와 비슷한 방식으로 과세된다. 즉 조합원에게 분양하는 신축주택에 대해서는 부가가치세가 과세되지 않지만, 일반 분양된 신축주택에 대해서는 부가가치세가 부과된다. 또한 주택재건축조합이 일반분양 부동산에 대해 보존등기를 하는 경우에는 취득세를 부담한다. 

그러나 조합원이 주택재건축조합에 기존주택과 딸린 토지를 이전할 때에는 세금을 부담하지 않는다. 다만 재건축 과정 중에 청산금을 받는 경우에는 청산금만큼 양도한 것으로 보아 양도소득세를 내야 한다. 또한 조합원이 조합원입주권을 양도할 경우는 양도소득세를 내야 한다. 조합원입주권은 1세대 1주택 비과세 규정을 적용 시 주택으로 보고 비과세 여부를 결정한다.

재건축조합이 일반분양에서 이익금이 남아 조합원에게 분배할 때 조합원은 배당소득에 대한 소득세도 부담할 수 있다. 또한 조합원은 조합원용으로 취득하는 신축주택에 대해 직접 취득세를 부담한다. 

주택재건축 세금부과 논란…개선 여지 남아

주택재건축과 관련한 세금제도의 특징은 세금 부과의 논리에 일관성이 없다는 점이다. 이러한 사례는 상당히 많다. 첫째 기존주택과 딸린 토지를 주택재건축조합으로 이전하는 것을 법인세는 현물출자로 보지만, 양도소득세는 양도로 보지 않아 과세되지 않는다. 일반적으로 현물출자는 양도소득세 과세대상이라는 점에서 법인세와 양도소득세가 기존 부동산의 주택재건축조합으로의 이전을 보는 관점이 다르다.

둘째 법인세에서는 주택재건축조합을 비영리법인으로 보고 있어, 주택재건축조합은 일반분양에서 남은 이익금을 조합원에게 분배하는 것이 가능하고 이 분배금을 배당소득으로 과세한다. 일반적으로 비영리법인은 이익금을 출자자에게 배분하지 않는 것을 특징으로 한다는 점을 생각해보면, 법인세에서 주택재건축조합을 비영리법인으로 보는 것은 자연스럽지 않다.

셋째 신축주택을 공급하는 경우 주택재건축조합이 조합원에게 공급하는 신축주택에 대해서는 부가가치세가 과세되지 않는다. 부가가치세는 수익성 유무와 무관하게 과세하는 조세인데, 신축 건물을 공급받는다는 점은 일반분양이나 조합원 분양이나 모두 동일함에도 비수익사업인 조합원 분양에 대해 과세하지 않는 것도 어색해 보인다.

주택재건축 세금제도에는 조합원에게 많은 세금을 부담시키지 않으려는 정책적 의도가 보인다. 조합원의 세금 부담을 낮추어 주택재건축 과정에서의 비용을 낮추는 것은 주택재건축의 진행에 도움을 줄 수는 있으나, 과세 논리가 일관적이지 않다는 문제를 가지고 있다. 추후 과세 논리의 일관성이 유지되면서 재건축 사업의 진행에 도움을 주는 합리적인 제도 개선을 기대해 본다. 글=김태훈 공인회계사·딜로이트 안진회계법인 세무자문본부 이사

김태구 기자 ktae9@kukinews.com