부동산 문제를 말할 때 ‘공급부족’은 항상 나오는 얘기입니다. 수요는 많은데 공급이 부족하니 집을 더 짓자는 주장이지요. 그리고 공급을 늘릴 수 있는 방법 중에 하나로 거론되는 게 바로 ‘용적률 상향’입니다.
용적률은 부동산 시장에 있어 중요한 개념인데요. 이는 뉴스에서도 쉽게 볼 수 있습니다. 예컨대 정부는 최근 전세난이 심각해지자 주택공급 확대를 위해 역세권 주거지역 용적률을 완화하겠다고 밝혔습니다. 또 낡은 아파트를 헐고 새로 짓는 재건축 아파트 주민들과 서울시 등 지방자치단체는 이 용적률이라는 문제 때문에 항상 다투고 있는데요.
이번 [알경]에서는 ‘용적률’이라는 개념에 대해 살펴보고, 이에 대한 장단점을 살펴보는 시간을 가졌습니다.
◇용적률이 뭐길래?=사전적 정의로는 ‘땅면적에 대한 건물면적의 비율’입니다. 이를 공식화하면 ‘용적률=건물바닥면적의합/대지면적*100’이 되는 것이지요.
예컨대 대지면적이 100㎡인 땅에 지상 5층짜리 건물을 지었다고 칩시다. 1층부터 5층까지 각 층의 면적의 합계가 총 300㎡(각 60㎡)이라면 용적률은 300%가 되는 거죠. 각 층의 면적의 합이 200㎡이라면 용적률은 200%가 되는 것이구요.
이렇게 볼 수도 있습니다. 대지면적이 100㎡인 땅의 용적률이 200%라고 한다면, 각 층의 바닥 면적이 50㎡인 건물을 건축할 경우 최대 4층까지 지을 수 있다는 얘기입니다.
용적률은 땅과 지으려는 건물의 성격에 따라, 각 지차체에 따라 다르게 책정됩니다. 서울의 경우 서울시 조례 기준 일반주거지역의 용적률은 최대 250%로 제한돼 있고, 층수도 35층 이하로 정해져 있습니다.
◇용적률 짝꿍, 건폐율=용적률과 밀접한 관계를 맺고 있는 건폐율이라는 개념도 있습니다. 건폐율을 많이 확보하면 그만큼 건축면적이 넓어져 공간을 활용할 수 있는 여지가 많아지기 때문입니다.
건폐율은 대지면적에서 건축을 하는 바닥면적을 나타내는 것인데요. 예컨대 땅이 100㎡에 건폐율이 60%라면 건축을 하는 1층 바닥면적이 60㎡을 넘지 못한다는 뜻입니다. 나머지 40㎡은 교통시설이나 녹지시설 등으로 채워지게 됩니다.
건폐율도 용적률처럼 땅의 성격마다 다릅니다.
◇용적률 무조건 늘리는 건...=최근 각종 언론과 국회에서는 부동산 가격 폭등의 주요 원인으로 ‘주택공급 부족’을 꼽고, 이를 위해서 도심 내 용적률을 높여 공급을 해야 한다는 주장이 제기되고 있습니다. 높이 지을수록 그만큼 공급세대수가 많아지기 때문이지요.
실제 용적률은 건물을 지을 때 수익성을 판단하는 중요한 요소 중의 하나입니다. 예컨대 100㎡에 용적률 300%를 적용해 건축면적 300㎡짜리 주택을 지었다고 치겠습니다. 전세를 준다고 가정한다면 임대료가 ㎡당 500만원이라면 15억원(300㎡×500만원)의 임대료 수입이 생깁니다. 용적률이 200%라면 임대료 수입이 10억원으로 줄어들게 되겠죠.
물론 용적률이 높을수록 건축비는 더 들어가지만 임대료 수입이 훨씬 많기 때문에 건축비를 충분히 뽑고도 남는 장사라 할 수 있습니다. 재건축할 때 용적률이 높으면 아파트 가구 수를 늘릴 수 있어 재건축 조합원들의 분담금이 적게 들기도 합니다.
하지만 용적률을 높일 경우 발생하게 될 문제점도 많습니다. 가장 큰 문제로 주거환경이 나빠진다는 점을 들 수 있습니다. 이같은 결과는 집값에도 나쁜 영향을 미칠 수 있습니다. 또 재건축의 경우 만약 용적률을 최대로 해 집을 지었는데 대규모 미분양이 난다면 그 피해는 고스란히 조합원과 사업자가 떠안아야 하게 되는 것이죠.
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