둔촌주공 재건축 사업은 강동구 둔촌1동 일대에 지하 3층~지상 35층, 85개 동, 총 1만2032가구 규모의 아파트와 부대시설을 짓는 사업이다. 이중 일반분양 물량은 4786가구에 달한다.
14일 정비업계에 따르면 둔촌주공 재건축 조합은 지난 주말 임시총회를 열고 조합 대의원 선임, 일반분양가 심의 업무 대행업체 선정 등에 대한 안건을 의결했다. 임시총회 현장에는 총 조합원(6153명)의 10.2%에 해당하는 627명의 조합원이 참석했다. 총회에는 ▲조합 대의원 선임의 건 ▲정비사업전문관리업자 선정의 건 등 총 12개의 안건이 상정됐다.
이날 조합은 윤석호 조합원 외 120명의 대의원을 선임했다. 지난해 조합은 기존 조합장과의 마찰로 사업 추진에 애를 먹었다. 당시 조합장은 주택도시보증공사(HUG)의 일반분양가를 받아들일 것을 주장하며 비대위와 갈등을 겪었다. HUG가 산정한 분양가는 3.3㎡당 2973만원이었다. 비대위를 중심으로 한 조합원들은 해당 분양가로는 사업성이 없다며 반발했다.
긴 마찰 끝에 당시 조합장은 결국 퇴진하고 조합은 지난 5월까지 직무대행 체제로 운영됐다. 조합 집행부와 더불어 대의원회가 부재함으로 사업은 잠정 중단됐다. 하지만 이번 총회에서 대의원회가 구성되며 사업은 본궤도에 오르게 됐다.
조합은 총회를 통해 일반분양가 산정 및 심의업무 대행업체로 한국미래전략연구원이 선정하기도 했다. 한국미래전략연구원은 지난해 조합의 연구 의뢰를 받아 ‘분양가상한제 연구 용역 보고서’를 내고 “둔촌주공이 2020년 7월 29일부터 시행되는 민간 분양가상한제 적용을 받을 경우 3.3㎡ 당 최저 2842만원에서 최고 3561만원의 분양가 심사 신청이 가능하다”는 분석을 내놓았다.
조합은 일반분양가격 산정 및 심의업무 대행업체 선정의 건과 관련 해당 업체가 일반분양가를 3700만원 보다 높게 심의할 경우 상회하는 수준에 따라 업체에 기본금에 더해 차등적으로 인센티브를 제공하겠다고 제안했다.
재건축사업의 대표 규제 중 하나인 분양가상한제의 규제 완화 가능성도 조합 측에 호재로 작용할 전망이다. 최근 노형욱 국토교통부 장관은 주택공급기관 간담회에서 “과도한 분양가 책정으로 인한 시장 불안 차단, 쾌적한 주거환경 관리라는 제도 본연의 취지는 지키겠다”면서 “안정적이고 신속한 주택 공급에 걸림돌이 되는 부분은 합리적 개선이 필요하다”고 말했다.
분양가 상한제란 신규 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설사의 적정 이윤을 보태 분양가를 산정한 뒤 그 가격 이하로 분양하도록 한 제도다. 국토부가 분양가상한제 개편에 나선 이유는 지난달 조속한 주택 공급을 위해 민간분양으로까지 3기 신도시 사전청약 범위를 확대했기 때문이다. 현재 서울과 경기 광명시 등 일부 지역에만 적용하는 분양가상한제를 다른 지자체에도 적용하게 되면서 통일된 기준이 필요해졌다.
다만 사업이 원활하게 흘러갈지는 미지수다. 가장 큰 우려 사항은 이번에도 적정 분양가다. 당초 조합 측이 바랐던 적정 분양가가 현 수준에서도 조합원들에게 만족을 주기란 어려울 수도 있어 보인다. 익명을 요구한 업계 관계자는 “시장에서는 둔촌주공 재건축의 분양가를 3.3㎡당 3700만원으로 보고 있다”면서 “다만 조합원들이 만족할 수 있을지 모르겠다. 사업이 진척되면서 그 와중에 아파트값은 계속 상승했고, 그에 따라 조합원들의 기대치도 올랐을 수도 있다”고 말했다.
예컨대 강동구 주요 신축 아파트값은 지난해 말보다 수억원 올랐다. 강동구 '고덕그라시움' 전용 84㎡의 지난해 12월 실거래가 평균은 16억8000여만원이다. 현재는 이보다 2억원 가까이 비싼 18억5000만원 수준이다. 호가는 19억원 이상이다.
여기에 국토부가 쉽게 분양가상한제 규제를 푸리란 보장도 없는 상황이다. 정부가 내놓을 분양가상한제 제도 개선은 분양가 심사 결정 과정을 손보는 정도다. 분양가는 택지비와 건축비, 이윤을 더해 산정한다. 여기에 가산비(고급 마감재 비용 등)를 붙여 주변 시세의 80% 안에서 최종 분양가를 결정하는데, 가산비 결정의 기준이 애매모호하다는 지적 하에 이같은 개선 작업이 이뤄지는 셈이다.
업계 관계자는 “이번 국토부 장관의 발언이 정비업계에 큰 호재로 작용한다고 보긴 어렵다”고 설명했다. 이어 그는 “분양가 산정이 얼마나 잘 이뤄지냐에 따라 다르겠지만 정부가 분양가 규제 기조를 지키고 있는 상황에서 높은 분양가를 그냥 지켜보고만 있진 않을 것”이라고 설명했다.
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