단군이래 최대 재건축 단지로 분양시장의 기대를 한 몸에 받던 올림픽파크 포레온이 기대 이하 성적을 기록하며 미분양 우려가 현실화됐다.

8일 한국부동산원 청약홈에 따르면 올림픽파크 포레온은 지난 7일 진행된 1순위 기타 청약에 3731명만 청약에 참여해 1순위 마감에 실패했다. 부동산업계에서는 당초 1순위 내에서 청약이 마감될 것이라는 전망이 우세했으나 1순위 청약에 총 1만3647명이 신청, 평균 3.7대 1의 경쟁률로 마감됐다. 일부 주택형은 예비입주자 인원인 500%를 채우지 못해 2순위 청약으로 넘어가게 됐다. 전용면적 29㎡A, 59㎡A·D·E, 84㎡A·B·F·G만 1순위에서 청약 접수를 종료했다.

상대적으로 선방했다는 평가가 나오고 있는 성북구 장위자이레디언트(장위 4구역 재개발)도 일부 미달이 발생했다. 장위자이레디언트는 1순위 당해지역(서울시 2년 이상 거주자)청약에서 956가구 모집에 2999명이 몰려 평균 3.13대 1의 경쟁률을 나타냈다. 특히 전용면적 97㎡에서는 최고 경쟁률 32.80대 1이 나와 올림픽파크 포레온 대비 높은 경쟁률을 기록했다. 그러나 전용 49㎡E 타입은 11명 모집에 10명이 신청, 1명 미달됐다.

지난해 ‘묻지마 청약’식으로 일단 청약에 신청하던 것과 달리 부동산 시장의 변화를 더 지켜보는 분위기가 형성된 것으로 보인다. 특히 고금리와 부동산 시장 하락세에 주변 시세와 분양가 이점, 실거주 가능 여부 등 꼼꼼히 살피는 것으로 보인다.

미계약 속출 시 PF 부실화 쇼크 현실화

저조한 분양 실적을 기록한 올림픽파크 포레온이 미계약이 생긴다면 프로젝트 파이낸싱(PF) 차환에 차질이 생긴다. 올림픽파크 포레온 PF는 7231억원으로 내년 1월 19일 만기를 앞뒀다. 내년 1월 3일부터 17일까지 정당 계약이 얼마나 이뤄지는지가 PF 차환에 달렸다.

정부도 이 같은 상황을 예의주시하는 것으로 밝혀졌다. 올림픽파크 포레온 청약 후폭풍 발생 시 미분양 주택이 급증할 수 있고 자칫 건설사 유동성 문제로 이어질 수 있기 때문이다. 이에 업계에서는 청약 성적을 위해 추가적 분양 규제 완화가 이뤄질 수 있다는 분위기다. 지난달 발표한 주택 PF 대출 보증 상품 출시에 이어 공공의 미분양 물량 환매조건부 매입 등 추가적인 대책을 검토할 수 있다고 내다봤다.

이미 지방을 중심으로 미분양 공포가 시작됐다. 전남 광양 더샵 라크포엠은 저조한 계약률에 계약자들에게 1000만원을 보상해가며 계약 해지에 나섰다. 미분양 홍보에 나서는 것보다 부동산 시장이 나아진 후 재분양하는 것이 더 낫다고 판단한 것으로 풀이된다.

국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 “현재 실수요자들이 입지가 좋고 대단지 랜드마크라도 분양가가 싸지 않으면 집값이 더 떨어질 수 있다는 손실회피가 반영된 것”이라며 “현재 분양시장의 흐름은 입지보다 가격이다”고 설명했다. 이어 “올림픽파크 포레온의 경우 저층이 많고 분양가 메리트가 줄어 일부 비 로얄층 미계약이 나올 수 있다”고 전망했다.

또 다른 건설사 관계자도 “대다지에 분양가 메리트가 있어도 고금리로 인한 대출제한과 집값 하락 현상으로 거래 매물이 말라 기존 주택 처분이 어려울 수 있다는 불안감이 청약시장에 반영된 것 같다”며 “하반기 최대 관심사인 둔촌주공 청약 흥행 실패로 분양 중이거나 분양을 앞둔 건설사들도 고심이 많을 것이다”라고 말했다. PF 조달에 대해서는 “경기침체에, 부동산 악화로 건설사 PF 조달이 어려워진 가운데 미분양까지 더해지면 향후 상황은 더욱 어려워질 것으로 보인다”며 “건설사들은 수익성이 확실한 안정적인 사업지 위주로 보수적인 경영 행보를 보일 것이다”고 내다봤다.

조유정 기자 youjung@kukinews.com