“전세금을 돌려주지 않는 집주인 어떻게 해야 하나요”

최근 집주인과 세입자들의 전세금 분쟁이 급증하고 있습니다. 금리 인상과 지난해 대비 매매가격, 전세가격 하락으로 인해 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하고 있기 때문입니다.

보증금을 찾기 위한 세입자들은 법원을 향했고 법원이 내린 임차권 등기명령이 처음으로 1만건을 넘어섰습니다. 임차권등기명령은 임대차계약이 만료 된 후 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사해야 할 경우 이사를 가더라도 전세금을 받을 수 있도록 보호해 주는 제도입니다. 이처럼 세입자들이 전세금을 돌려받지 못한 원인은 ‘깡통전세’였기 때문입니다.

깡통전세는 전세보증금과 담보대출이 집값과 비슷하거나 초과하는 주택을 의미합니다. 주택시장에서는 흔히 전세가율(주택매매가격 대비 전세가격의 비율)이 80%를 초과하면 깡통전세라고 보고 있습니다. 깡통전세가 위험한 이유는 집 주인이 소액의 자본에 대출을 껴서 주택을 매매, 전세를 놓았기 때문에 계약 만기 시 계약한 시점보다 전세가격이 떨어지면 돈을 돌려주지 못할 가능성이 크기 때문입니다.

대법원 등기정보광장에 따르면 올해 1월부터 11월까지 아파트, 빌라, 오피스텔 등 집합건물 임차권 등기명령이 1만 159건으로 집계됐습니다. 이는 2010년 통계 작성 이래 가장 높은 수치입니다. 지난해(6971건)와 비교해도 45.7% 급증한 것을 알 수 있습니다. 이는 지난해와 지지난해 부동산 시장 호황기 때 늘어난 갭투자자들로 인한 피해가 속출하고 있는 것으로 보입니다.

그럼에도 여전히 지방을 중심으로 깡통전세에 이어 역전세(전세가격이 매매가격을 초과하는 것) 마저 성행하고 있어 추가 피해가 우려되는 상황입니다. 부동산 빅데이터 업체 아실을 분석한 결과, 올해 11월까지 갭 투자가 가장 많았던 곳은 평택(933건), 김해(774건), 원주(655건) 등으로 나타났습니다. 특히 평택 서정메트로하임은 지난 10월 9200만원에 매매돼 1억 3000만원에 전세를 계약됐습니다. 집주인은 매매가보다 높은 전세가로 ‘마이너스 갭투자’를 한 것입니다. 특히 평택은 45건의 갭투자 중 무려 13건이 마인스 갭투자, 매매가와 전세가가 똑같은 무갭투자는 3건에 달했습니다.

권일 부동산인포 팀장은 깡통전세의 경우 법적으로 막을 제도가 없고 시장 상황이 침체되며 심화된 것이라 말했습니다. 권 팀장은 “전세가와 매매가가 함께 떨어지면서 갭 투자자, 다주택자들의 자금 사정이 악화되면서 깡통전세가 증가하고 있는 상황”이라면서 “사실상 세입자들은 주의해서 입주를 한다 해도 갑작스럽게 발생하는 사고에 대해서는 대처하기 어렵다”고 평가했습니다.

이어 “세입자들은 전세보증보험 등 기본적으로 할 수 있는 조치를 하고 피해가 발생하지 않기를 바래야 하는 상황이다”면서도 “만일 이러한 문제가 지속될 시 정부에서 부동산 시장에 숨통이 트일 수 있는 카드를 꺼내야 한다”고 밝혔습니다.

아울러 그는 전세가율이 100%를 초과하는 집은 피하라고 경고했습니다. 권 팀장은 “소액으로 투자가 가능했던 소형주택이 많은 지역들은 현재 매우 위험한 상황이다”라며 “갭 투자의 경우 투기의 한 종류이기에 정부에서도 막을 방법이 딱히 없기에 가격이 불안정한 곳은 피하는 게 좋다”고 조언했습니다.

조유정 기자 youjung@kukinews.com