[이홍구 창업칼럼] 위기의 자영업, 서울을 떠나라

기사승인 2017-10-02 05:00:00

‘폭풍전야’

자영업 운영자에게 있어 2017년 남은 3개월의 시간을 표현하는데 이처럼 알맞은 단어는 없을 것 같다.

지난 27일에 발표된 2017년 ‘세계경제포럼(WEF) 국가경쟁력’ 조사에서 우리나라 국가경쟁력이 137개 국가중 26위에 그친 것으로 나타났다. 2007년 11위를 랭크 하며 ‘국가경쟁력 글로벌 톱10’ 진입을 노렸던 한국이 계속해서 내리막길을 걸어왔다는 것은 현재의 어려운 경제 현실을 반영한 것 같아 씁쓸하기만 하다. 우리가 이러고 있는 사이 35위였던 중국은 27위로 올라서며 급기야 한국의 경쟁력과 비슷해지고야 말았다.

이뿐만 아니다. 일일이 열거하지 않더라도 올 한해 우리나라는 정치, 경제, 사회, 문화 등 사회 전반에 걸쳐 아주 많은 혼란과 어려움이 있었고 아직 우린 그 불황을 통과하지 못하고 있다. 이중 가장 큰 어려움에 처해 있는 사람은 바로 우리 자영업자들이다.

임대문의 눈에 띄게 늘어

특히 월세의 부담이 상대적으로 큰 강남 일대와 서울 도심을 중심으로 임차인을 찾는 ‘임대문의’ 현수막은 눈에 띄게 늘고 있다. 매출은 늘어나지 않는데 월세에 대한 부담을 끝내 이기지 못해 건물주에게 반납(?)하고 제 돈 들여 원상복구까지 하고 폐점을 하는 것이다.

예를 들어 보자. 강남 대치동의 60m² (약 18평) 규모의 분식집의 월세는 무려 750만 원이나 된다. 근처의 비슷한 규모의 공실도 월세가 700만 원 이었다.

한 유명 제과점은 월세 1800 여만 원의 부담을 견디지 못하고 폐점하고, 수천만 원의 시설비를 들여 옆 건물로 이전하는 어이없는 상황도 있었다.

월세의 비율은 매출의 10~15%에서 점포 결정

창업자가 자주 실수하는 것 중의 하나가 바로 애초에 감당할 수 없는 높은 월세의 점포로 입점하는 것이다. 외식업의 경우, 월세는 매출의 10% 혹은 많아야 15% 이내의 비율로 들어와 줘야 한다. 그래야만 매출대비 수익률이 약 20% 전후가 된다.

그런데도 권리금이 없다는 이유로 또는 나는 망하지 않을 것이란 자만감으로 ‘덜컥’ 계약을 하고야 만다. 예를 들어 앞서 언급한 분식집은 이러한 계산 방식으로 볼 때, 월매출 7,500만 원을 올려야 정상적인 운영이 가능하다는 뜻이다. 이는 결코 쉬운 일이 아니다.

제과점은 자리가 중요하므로 월세의 비율을 15%로 고려하더라도 한 달에 1억5천만 원을 올려야 타산이 나온다는 얘기다. 과연 가능할 수 있을까.

월세는 단순하게도 건물주 마음이다. 건물을 구입하는 건물주의 ‘건물 가액 대비 희망 투자 수익률’로 결정이 된다. 따라서 땅값과 건물값이 비싼 강남에서는 월세가 높을 수밖에 없다. 그것도 신축건물이면 주변 건물보다 약 30~50% 이상 비싸게 임대가를 결정한다. 이는 또 인근 다른 건물의 임대가에 큰 영향을 미쳐 월세 인상의 도미노 현상을 낳는다.

월세는 단순히 건물주의 마음으로 결정

사실, 임대료는 단순하게 땅값으로 결정되는 것이 아니라 유동인구로 결정해야 한다는 점을 명심해야 한다. 따라서 유동인구가 건물가액을 결정해야 하고 임대료도 결정되어야 한다는 뜻이다. 그러나 일부의 강남지역은 땅값은 비싼 반면에 유동인구가 많지 않고, 오피스가는 주말에 사람들이 몰리지 않는다. 결국, 22일 장사에 한 달 치 월세를 내야 하는 불공정(?)한 게임을 하는 것이다.

도심 외곽으로 빠져 임대료를 줄이고 상품의 가성비를 올리는 것도 필요한 때

권리금이 없고 주차장 부지가 넒은 경기도 김포의 한적한 도로가에서 음식점을 오픈하여 성공을 거두고 있는 외식인이 있다. 건평 80평의 임대건물을 부분 수리하여 정성껏 장사를 해 1년만에 월매출 1억원을 올리는 대박집이 됐다. 이 가게의 성공포인트는 월세가 450만 원 밖에 안된다는 점이다. 서울로 치면 월세가 1000~1500만원 되는 점포다. 그만큼 순수익이 더 많이 생기게 된다.

강남의 환상을 이젠 버려야 한다. 강남으로 몰리지 않아야 강남 땅값의 거품도 더불어 빠진다.
고정비가 높은 점포는 결국 ‘남 좋은 일’만 시키다가 얼마 못 가서 폐점하게 된다. 수 억 원을 들여 창업해 갖은 고생을 다 하면서 종업원보다 돈을 못 버는 가난한 사장을 우린 주변에서 어렵지 않게 볼 수 있다.

결론은, 최대한 고정비를 낮추는 것.

문제는 내년이다. 최저 시급이 올라가면 전체 인건비의 비중이 높아지고, 구매하는 재료비도 당연히 올라가며 건물주도 덩달아 월세를 올릴 가능성이 있다. 더군다나 금리 인상, 대출 규제, 물가 인상은 자영업자들에겐 치명타다.

이제 우린, 임대료가 비싼 서울과 도심에서 치열한 다툼을 벌일 것이 아니라, 고정비의 부담을 줄이기 위해 자영업의 탈강남, 탈서울을 고민해 봐야 할지도 모른다.

글=이홍구 창업컨설턴트