김민희 아나운서 > 놓칠 수 없는 부동산 정보가 함께 하는 톡톡 부동산입니다. 이연진 기자, 안녕하세요.

이연진 기자 > 네. 안녕하세요. 톡톡 부동산 이연진 기자입니다.

김민희 아나운서 > 네. 오늘은 어떤 내용으로 함께 할까요?

이연진 기자 > 문재인 정부 들어 부동산 시장의 뜨거운 감자는 바로 강남 입니다. 정부는 집값 급등의 원인이 강남에 있다고 판단하고, 강남을 향해 규제 폭탄을 쏟아내고 있는데요. 최근에는 초과이익환수제와 재건축 연한 문제로 정부의 압박이 더 심해지면서 논란이 커지고 있습니다. 하지만 정부의 압박에도 불구하고 강남 재건축 시장은 연일 고공행진을 하며 최고치를 경신하고 있는데요. 오늘 자세한 내용 살펴봅니다.

김민희 아나운서 > 네. 입주 물량 증가로 인해 경기도 남부 일부 지역과 지방은 빈집이 늘어나고, 그로 인한 여러 문제가 이어지고 있지만, 서울. 그 중에서도 강남만큼은 불패 신화를 기록하고 있는데요. 정부의 규제에도 불구하고 떨어지지 않는 강남의 집값. 그 뒤에 숨어있는 이유를 살펴봅니다. 이연진 기자, 문재인 정부 들어 강남에 대한 규제가 계속해서 이어졌죠?

이연진 기자 > 네. 문재인 정부는 8.2대책에서 지난 2011년 이후 사라졌던 투기과열지구와 투기지역을 6년 만에 부활시켰고요. 주택담보대출비율 LTV와 총부채상환비율 DTI 40% 제한, 청약 1순위 자격 제한, 양도세 중과, 조합원 지위 양도 금지와 같은 규제가 쏟아졌습니다. 10월 24일 발표한 가계부채종합대책에는 신DTI와 총부채원리금상환비율 DSR 방안이 담겼고요. 주택담보대출 한 건당 DTI를 적용하는 게 아니라 채무자의 모든 주택담보대출 원리금을 합쳐 계산해, 이제는 다주택자가 받을 수 있는 대출 한도가 크게 줄어들었습니다.

김민희 아나운서 > 그 모든 대책이 다 강남을 잡기 위한 것이라는 말까지 있을 정도로, 정부의 칼끝은 강남을 향하고 있었는데요. 정부에서는 왜 그렇게까지 강남을 잡으려는 걸까요?

이연진 기자 > 강남에 진입하려는 수요를 투기로 간주하고 있기 때문입니다. 참여정부 때와 마찬가지로 가수요를 뿌리 채 뽑으려는 건데요. 투기 수요가 없다고는 볼 수 없지만, 그렇다고 해서 모든 수요를 투기로 보는 건 사실 무리가 있습니다. 투기와는 상관없이 그냥 강남에 살고 싶은, 돈이 많은 실수요자도 있으니까요.

김민희 아나운서 > 네. 실수요자도 있지만, 강남 집값에 대한 믿음 때문에 투기 수요도 만만치 않은데요. 그래서 강남 부동산 시장 점검을 통해 불법 계약자들을 적발하기도 했어요.

이연진 기자 > 네. 국토교통부는 8.2 부동산 대책 이후 상시 모니터링 및 현장 단속을 통해 다운 계약, 편법증여 등 의심 사례 141건 등 총 2만 4365건을 적발해, 7만2407명에 대해 국세청 통보 등 필요한 행정 조치를 취했는데요. 이번에 적발된 불법 행위 사례를 보면, 강남의 한 지역에서 실제 9억 원에 거래됐지만, 약 7억 원으로 낮춰 다운 신고한 것을 매수자가 자진 신고했고요. 매도자에게 3000만원의 과태료를 부과하고 거래사실에 기반 해 양도 소득세 탈루를 세무서에 통보한 사실이 있습니다.

김민희 아나운서 > 다운 계약이나 편법 증여 외에 다른 불법 사례도 적발되었나요?

이연진 기자 > 네. 분양주택조사를 통해 불법 전매, 위장 전입이 의심되는 1136건에 대해서는 경찰에 조사를 의뢰했고요. 현장 단속을 통해 떴다방과 불법 중개 등 9건도 적발했습니다.

김민희 아나운서 > 강남은 뜨거운 감자인 만큼, 불법 행위 역시 끊이지 않고 있는데요. 최근에는 재건축 초과이익환수제 예상 금액 발표가 논란이 됐어요. 이번에는 그 내용 살펴볼게요. 이연진 기자, 이 재건축 초과이익환수제란 어떤 제도인지, 왜 논란이 되고 있는지 알려주세요.

이연진 기자 > 재건축 사업을 시행하여 얻는 이익이 조합원 1인당 3000만원을 넘을 경우, 초과액의 최대 50%를 부담금으로 내는 제도입니다. 문제는 이 이익에 대한 계산이 개인별 구매한 시점으로부터 준공까지의 계산이 아니고, 해당 조합 설립 시점으로부터 준공 시점의 상승 가격을 일괄 적용하여 계산한다는 건데요. 결국, 비싼 값을 지불하고 중간에 매수를 한 사람도 처음부터 그 집을 가지고 있던 조합원과 동일한 세금을 내야 합니다.

김민희 아나운서 > 또 이번에 정부가 발표한 금액이 만만치 않아 더 논란이 됐죠?

이연진 기자 > 네. 국토교통부에서는 서울의 주요 재건축 아파트 20개 단지에 대한 재건축 부담금을 예측한 결과, 조합원 1인당 평균 3억 7천만 원이라고 밝혔는데요. 특히 강남 4구 15개 단지의 평균 부담금은 4억 4천만 원으로, 비강남권보다 3억 원가량이 더 많고요. 가장 많은 부담금을 내는 단지는 8억 4천만 원으로, 6억 원이 넘는 곳도 4곳이나 될 것으로 예상했습니다. 또 재건축 아파트 가격 상승 현상이 지속할 경우, 부담금 수준은 더 높아질 것이라고도 경고했고요.

김민희 아나운서 > 아무리 개발 이익이 높다고 해도, 강남 재건축 단지에 최고 8억 원대의 재건축 부담금이 부과될 것이라는 정부 예측 결과가 나오면서 혼란이 이어졌는데요. 시장에서는 정부의 예상액이 지나치게 높다는 지적이 나왔어요.

이연진 기자 > 네. 강남 재건축 아파트 단지들이 자체적으로 추산한 부담 금액은 최대 3억 원에서 4억 원대지만, 정부 발표대로라면 부담금이 2배 이상 커지는 셈입니다.

김민희 아나운서 > 그럼, 어느 쪽 예상이 맞다고 볼 수 있을까요?

이연진 기자 > 정부 측과 조합 측의 추정치 모두 주택 가격이나 건축 비용이 예상치에 불과하기 때문에, 확실한 객관적, 합리적 근거를 지녔다고 보기는 어렵습니다. 또 재건축부담금은 미실현 이득에 대한 과세이기 때문에 위헌이라는 주장이 있어, 아직 결론내기 어렵고요.

김민희 아나운서 > 네. 아직 논란의 여지가 남아있네요. 그리고 여기에 재건축 연한 연장 검토 이슈도 있었어요. 재건축 연한을 늘리면, 강남 집값을 잡는 데 도움이 될까요?

이연진 기자 > 정부가 재건축 가능 연한을 30년에서 40년으로 10년 더 늘리는 카드를 검토하고 있는 것으로 밝혀졌는데요. 사실 강남 3구인 강남, 서초, 송파구는 1970년대와 1980년대를 거쳐 개발됐기 때문에, 현재 어느 정도 마무리 단계에 접어들어서 재건축 연한을 40년으로 늘려도 이들 단지로 몰리는 수요에는 영향을 주지 못할 확률이 큽니다.

김민희 아나운서 > 만약 연한을 늘릴 경우, 직접적으로 타격을 받는 곳은 없는 건가요?

이연진 기자 > 양천구 목동의 경우, 준공된 지 30년이 막 넘었기 때문에 재건축 연한이 40년으로 늘어나면 앞으로 7~10년간 더 기다려야 하고요. 1988년 지어진 송파구 문정동의 아파트나 방이동의 경우도 영향을 받을 수 있습니다.

김민희 아나운서 > 네. 강남구는 아니지만 송파구와 양천구 일부 지역의 경우, 재건축 연한을 늘리면 직접적인 영향을 받을 수 있는 건데요. 문제는 재건축 연한 연장에 대한 정부의 입장이에요. 현재, 오락가락 하고 있는 거죠?

이연진 기자 > 네. 김현미 장관이 먼저 재건축 연한이나 안전 진단 방식을 개선하는 방안을 검토하겠다는 깜짝 발표를 했지만, 김동연 부총리는 재건축 연한을 연장하면 오히려 영향을 받는 것은 강남보다 강북이라는 말을 했고요. 부정적인 측면을 고려하면서 상당히 신중히 검토할 생각이라며, 사실상 반대 의사를 밝혔습니다.

김민희 아나운서 > 네. 결국 아직 확정된 바는 없지만 재건축 연한 연장 검토 방침 이야기가 나왔고, 재건축 초과이익환수제라는 폭탄도 이어지면서 강남을 향한 정부의 규제는 끊이지 않고 있는데요. 강남 집값 상황은 어떤가요? 좀 꿈쩍하는 분위기인가요?

이연진 기자 > 아니요. 아무리 규제해도 강남은 연일 최고가 경신 중입니다. 강남 아파트값은 3.3㎡당 평균 5000만원을 돌파했는데요. 1월 서울 강남구 아파트 3.3㎡당 평균 매매가는 5149만원으로, 지난 12월보다 205만원 올랐습니다. 서울 아파트 평균인 2590만원의 두 배에 달하는 값이고요. 서초구와 송파구 아파트 3.3㎡당 매매가도 각각 4400만원, 3340만원입니다.

김민희 아나운서 > 이대로라면, 평 당 1억 원에 가까운 단지도 곧 나오겠는데요?

이연진 기자 > 가능합니다. 지난 1월 13일 서울 서초의 한 단지 전용면적 84.94㎡가 23억 원에 계약됐는데요. 전용면적으로만 따지면, 3.3㎡당 8936만원 꼴이 되는 거고요. 작년 3월 같은 크기의 같은 층이 16억 원에 거래됐으니, 1년도 안 돼 7억 원, 43.8%나 오른 겁니다. 또, 같은 조건의 매물은 이보다 8000만~9000만원씩 호가가 더 높은 곳도 있습니다.

김민희 아나운서 > 각종 대책에도 불구하고 강남 집값은 상승세를 보이고 있는데요. 그럼 청약 시장 분위기는 어떨까요? 작년에 이어 이른바 로또 청약도 이어질까요?

이연진 기자 > 이번 달 분양하는 개포 8단지 재건축에서 벌어질 것으로 보입니다. 두 대기업이 시공하는 이 단지는 지난해 말 분양 예정이었지만, 사업 추진이 늦어지면서 미뤄졌고요. 재건축 사업으로 진행되지만 조합원이 없어, 전체 1996가구 중 장기 전세 주택 306가구를 제외한 1690가구가 일반분양 물량으로 나올 예정입니다. 분양가는 3.3㎡당 4000만원 안팎으로 책정될 것으로 보이는 만큼, 인근 단지 분양권 시세인 5000만 원 대보다 낮기 때문에 로또 청약 단지로 불리고 있습니다.

김민희 아나운서 > 강남권 노른자 단지 중 하나로 꼽히는데다가, 주변보다 분양 시세가 낮기 때문에 당첨만 되면 큰 폭의 프리미엄을 얻을 수 있다는 기대감에 청약 열기가 뜨거울 수밖에 없는데요. 이렇게 로또 청약을 노리는 경우, 실제로 시세 차익을 보게 되나요?

이연진 기자 > 네. 작년 9월 강남구에서 분양한 한 단지의 3.3㎡당 분양가는 평균 4160만원이었습니다. 그런데 1월 5일 기준 개포동의 3.3㎡당 아파트 시세는 6475만원이니, 청약 당첨자들은 4개월여 만에 분양가 대비 3.3㎡당 2000만 원 이상의 시세차익을 기대할 수 있게 된 거죠. 

김민희 아나운서 > 네. 과도한 집값 상승을 억제하기 위해 분양보증심사가 강화돼 분양가가 조정되기도 했지만, 청약 대박을 꿈꾸는 수요가 몰리면서 분양시장이 더 뜨겁게 달아오르고 있는데요. 올해도 강남의 청약 열기는 이어지고, 또 집값 역시 상승세를 보일까요?

이연진 기자 > 네. 강남권에 있는 주택은 모두 합해봐야 30만 채 정도밖에 안되지만 수요는 전국에 걸쳐 지속적으로 늘고 있어, 집값은 계속해서 오를 수밖에 없습니다. 특히 강남 아파트의 경우 가지고 있으면 결국은 오른다는 강한 믿음이 존재하기 때문에, 청약 시장 열기 역시 대단할 것으로 예상됩니다.

김민희 아나운서 > 네. 정부의 잇따른 규제에도 불구하고 강남은 재건축 시장을 중심으로 호황을 이어가고 있습니다. 규제가 집값을 부추긴다는 이른바 규제의 역설이 현실화되고 있는데요. 이쯤 되면 정부도 한 번쯤 뒤를 돌아보고 대책을 점검해 볼 때가 아닌가 싶습니다.

이연진 기자 lyj@kukinews.com