28일 부동산 업계에 따르면 김용범 대통령실 정책실장은 CBS 라디오 ‘박성태의 뉴스쇼’에 출연해 장특공제 개편 가능성을 시사했다. 김 실장은 “초고가 주택 기준에 대해서도 다양한 의견을 모아가고 있다”며 “장특공제 한도 설정을 비롯한 여러 의견을 정책에 적절히 반영하는 방안을 고민하고 있다”고 밝혔다.
장특공제는 장기간 보유한 부동산(주택·토지·건물 등)을 처분할 때 양도소득세 부담을 덜어주는 제도다. 보유기간과 거주기간에 따라 공제 한도가 달라진다.
현행 제도에서는 1세대 1주택자가 12억원 초과 주택을 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주하면 공제 혜택이 적용된다. 10년 이상 보유하고 거주한 경우에는 보유기간과 거주기간에 대해 각각 최대 40%씩, 합산 최대 80%의 공제를 받을 수 있다. 현재의 보유·거주기간 합산 방식은 문재인 정부 당시 도입됐다.
업계에서는 정부가 1주택자의 양도소득세 장기보유특별공제 제도를 개편할 가능성에 주목하고 있다. 현재는 주택을 오래 보유한 기간에 따라 최대 40%의 공제를 받을 수 있는 ‘보유기간 공제’가 적용되지만, 정부는 이르면 2028년부터 이를 폐지하고 ‘거주기간’만 반영하는 방식으로 전환하는 방안을 검토 중이다. 대신 거주기간에 따른 공제율을 높여 10년 이상 실거주한 경우 최대 80%의 공제 혜택을 유지하는 방안이 거론된다.
장특공제 축소 또는 폐지 주장은 이전부터 꾸준히 제기돼 왔다. 장특공제가 고가 주택 보유자에게 과도한 세제 혜택을 제공하면서 강남권과 한강벨트 등을 중심으로 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 심화시킨다는 지적이 이어져서다.
실제로 장특공제는 고가 주택일수록 절세 효과가 큰 것으로 평가된다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원이 20억원에 매입해 실거주한 아파트를 10년 뒤 40억원에 매도하는 상황을 가정해 시뮬레이션한 결과, 현행 제도에서는 양도세가 약 9406만원으로 추산됐다. 반면 장특공제가 폐지될 경우 세 부담은 3억9922만원으로 약 4배 증가하는 것으로 분석됐다.
업계에서는 이번 장특공제 개편이 매물 출회를 촉진하는 요인으로 작용할 수 있다고 전망한다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “고령층을 중심으로 차익 실현에 나서는 사례가 일부 늘어날 가능성이 있다”며 “주택 규모를 줄여 갈아타거나 자녀의 주택 마련을 지원하기 위해 매도에 나설 수 있기 때문”이라고 말했다. 이어 “장특공제 혜택이 상대적으로 집중됐던 강남권과 한강변 지역을 중심으로 매물이 시장에 나올 가능성이 커질 수 있다”고 전망했다.
종부세도 개편…초고가 주택 정조준
정부는 종부세 과세 체계도 손질하는 방안을 검토하고 있다. 종부세는 재산세 과세 대상인 주택과 토지를 개인별로 합산한 뒤 공시가격 합계액이 유형별 공제금액을 초과하면 초과분에 부과하는 세금이다.
현재는 보유 주택의 공시가격을 합한 뒤 기본공제액을 빼고 남은 금액을 기준으로 계산한다. 기본공제액은 1세대 1주택자 12억원, 그 외 주택 보유자는 9억원이다.
정부는 실거주 1주택자의 기본공제액은 확대하는 대신, 비거주 1주택자와 다주택자의 공제 혜택은 축소하는 방안을 검토하고 있다. 이에 따라 실거주 목적이 아닌 갭투자자 등 비거주 주택 보유자의 세 부담은 커지고 실거주 1주택자의 세 부담은 낮아질 가능성이 있다.
공정시장가액비율 조정도 검토 대상이다. 현재 60%인 주택분 공정시장가액비율을 비거주 1주택자와 다주택자에 한해 70% 수준으로 높이는 방안이 거론된다. 공정시장가액비율이 올라가면 과세표준이 커지는 만큼, 공시가격이 높은 고가 주택 보유자의 종부세 부담도 늘어날 수 있다.
업계에서는 초고가 주택 중심의 종부세 강화가 시장에 미치는 영향은 제한적일 수 있다는 전망도 나온다. 심형석 법무법인 조율 수석전문위원(미국 IAU 교수)은 “정부는 고가 주택에 대한 부담을 높이면 시장 안정 효과가 있을 것으로 판단하는 것으로 보인다”며 “하지만 현재 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 고가 주택 밀집 지역은 상승세가 주춤한 상황이고 중급지 아파트 가격이 오르고 있어 부동산 시장 안정 효과는 크지 않을 수 있다”고 말했다.
이유림 기자 reason@kukinews.com
