김민희 아나운서 > 부동산 전문 기자, 이연진 기자와 함께 하는 톡톡 부동산입니다. 오늘도 이연진 기자 나와 있습니다.

이연진 기자 > 네. 안녕하세요. 이연진 기자입니다.

김민희 아나운서 > 반갑습니다. 오늘은 어떤 내용으로 함께 할까요?

이연진 기자 > 정부의 잇따른 부동산 금융 규제로 인해 부동산 시장이 침제에 빠질 가능성이 높아졌습니다. 11ㆍ3 부동산 대책 시행으로 주택 시장 전반이 위축된 가운데, 내년부터 여신 심사 가이드라인을 도입하기로 결정되면서 이중고를 겪을 전망인데요. 자세한 상황 살펴봅니다.

김민희 아나운서 > 네. 부동산 시장에도 요즘 날씨처럼 찬바람이 부는군요. 어떤 대출 규제가 이루어지고 있고, 또 앞으로 부동산 시장은 어떻게 될지 살펴보겠습니다. 이연진 기자, 먼저 현재 상황부터 알려주세요. 현재 부동산 시장 상황은 어떤가요?

이연진 기자 > 11·3 부동산 대책 후 많이 달라졌습니다. 정부가 투자 수요를 억제하고 아파트 집단 대출 중 잔금 대출에 대해 분할 상환 원칙을 적용하기로 함에 따라 주택 시장이 타격을 받고 있는데요. 일단 상승세를 이어오던 아파트 매매가격이 관망세로 돌아섰고요. 또 재건축 시장 역시 수요 감소로 하락폭이 커졌습니다.

김민희 아나운서 > 좀 더 자세히 알려주세요. 부동산 시장 열기가 항상 뜨거웠던 서울도 지금은 그런 상황인가요?

이연진 기자 > 네, 그렇습니다. 11월 4주 기준으로 서울 아파트 매매 가격은 37주 만에 보합을 나타냈는데요. 강남, 서초, 송파, 강동 등 강남 4구의 매매 가격이 일제히 하락했고요. 재건축 시장도 사업 추진 제동 및 수요 감소로, 0.25% 떨어지며 하락폭이 깊어졌습니다. 구체적으로 살펴보면, 서초가 –0.20%, 강동이 –0.13%, 송파가 –0.06%, 강남이 -0.01% 순으로 매매 가격이 하락했고요. 서초구 반포동 주공1단지, 경남, 신반포 한신 3차 등의 시세가 3000만원에서 6000만 원 가량 떨어졌습니다.

김민희 아나운서 > 상황이 좋지 않네요. 11월 3일에 부동산 대책이 나오면서, 강남 4구가 바로 매매가에 영향을 받은 건데요. 그런데 그 와중에 또 대책이 나왔다죠?

이연진 기자 > 네. 11월 24일, 금융위원회는 집단 대출과 상호 금융권에 대해서도 여신 심사 가이드라인을 적용하는 것을 골자로 한, 8·25 가계 부채 관리 방안 후속 조치 및 최근 금리 상승에 대응한 보완 방안 추진을 발표했습니다.

김민희 아나운서 > 그 내용 좀 자세히 살펴볼게요. 먼저 여신 심사 가이드라인 도입인데요. 이연진 기자, 이게 무슨 내용인가요?

이연진 기자 > 쉽게 말하면, 처음부터 원금과 이자를 함께 갚는 제도라고 보면 되는데요. 가계 부채가 증가세를 멈추지 않기 때문에, 정부가 집단 대출에 대한 여신 심사를 강화하기로 한 겁니다.

김민희 아나운서 > 집단 대출에 대한 여신 심사 강화. 그럼 그 집단 대출이라는 건 어떤 대출을 말하는 건가요?

이연진 기자 > 집단 대출은, 신규 아파트를 분양할 때 개인의 심사 능력과 상관없이 시공사나 보증 기관의 보증을 토대로 중도금과 이주비, 잔금을 빌려주는 대출 상품입니다.

김민희 아나운서 > 이번에 집단 대출에 대한 규제가 나온 배경이 궁금해요. 앞서 이야기한 것처럼, 높은 가계 부채 때문인가요?

이연진 기자 > 네. 9월 말 가계 신용 잔액 1295조 8000억 원에, 10월 은행의 가계 대출 잔액이 7조 5000억 원이 늘어나서요. 10월 말을 기준으로 가계 신용 잔액은 1300조 원을 훨씬 넘어선 것으로 추산되고 있습니다. 특히 올 들어 은행권 가계 대출은 56조 7000억 원이 증가했는데요. 이 중 집단 대출이 31.5%인 17조 9000억 원을 차지하고 있어서, 집단 대출을 규제해야 한다는 목소리가 높아지게 된 것이죠.

김민희 아나운서 > 가계 대출 중 집단 대출 규모가 크군요. 그럼 이번에 대출에 여신 심사 가이드라인이 적용되면, 앞으로 어떻게 되는 건가요?

이연진 기자 > 앞으로 아파트 집단 대출에 여신 심사 가이드라인이 적용되는데요. 사실상 총부채상환비율인 DTI가 적용되고요. 1년 이내 거치 기간이 끝나면 이자와 원금을 분할 상환해야 합니다. 다만 집단 대출의 60~70%를 차지하는 중도금 대출은 여신 심사 가이드라인 적용을 받지 않습니다.

김민희 아나운서 > 중도금 대출은 여신 심사 가이드라인 적용을 받지 않는다. 그럼 잔금은요? 언제부터 적용을 받게 되나요?

이연진 기자 > 잔금 대출 여신 심사 가이드라인 적용은 내년 1월 1일 이후 분양 공고되는 사업장부터 적용되고요. 그 이전에 잔금 대출을 받은 사람에 대해서는 2017년과 2018년 2년간 한시적으로 보금자리론이 공급됩니다. 이 경우 총부채상환비율인 DTI가 60~80% 정도로 높은 경우에도 보금자리론을 받을 수 있습니다. 또 담보인정비율인 LTV나 총부채상환비율인 DTI가 60%를 넘는 잔금 대출은 고부담 대출로 분류해, 1년 이내의 거치 기간 이후에는 분할 상환을 해야 합니다.

김민희 아나운서 > 이번 대책의 타깃은 아파트 집단 대출 중 잔금 대출인 건가요?

이연진 기자 > 네. 그렇게 보입니다. 아파트 분양에 당첨되면 2~3년 뒤 입주까지 계약금, 중도금, 잔금을 차례로 납부하게 되는데, 잔금을 납부하기 위한 잔금 대출에 대출 심사를 대폭 강화하겠다는 것이죠. 원래 보통 건설사는 분양 전 은행과 집단 대출을 협의한 뒤 분양을 실시하지만, 최근 은행들이 집단 대출을 꺼리면서 분양을 먼저 해 놓고, 계약률 등을 봐가며 은행과 집단 대출을 협의하는 상황입니다.

김민희 아나운서 > 규제로 인해 잔금을 내지 못하는 수요자가 많아지면, 부동산 시장이 그만큼 축소될 텐데. 그것도 문제인 것 같아요.

이연진 기자 > 그렇습니다. 11·3 대책 등의 효과로 청약 과열 등의 부작용이 해소되는 현재 상황에서 잔금 대출에 가이드라인까지 적용하는 것은 적절치 않다는 의견이 많고요. 잠정 유보의 필요성까지 이야기가 나오고 있습니다.

김민희 아나운서 > 네. 그리고 잔금 대출이 그렇다면, 중도금 대출이라고 전혀 영향을 받지 않을까요? 그러지 않을 것 같아요.

이연진 기자 > 네. 사실상 중도금 대출도 영향을 받을 것으로 보입니다. 중도금 대출은 대출기간이 2년 이내로 길게는 30년에 이르는 주택 담보 대출에 비해 기간이 짧고, 또 시공사가 보증하는 보증부 대출이라는 점에서 여신 심사 가이드라인 적용 대상에서는 빠졌지만요. 고부담 대출에 대해 소득 심사를 까다롭게 하게 되기 때문이죠.

김민희 아나운서 > 네. 정부의 잇따른 부동산 대출 규제가 이어지고 있는 현재. 내년부터 적용될 여신 심사 가이드라인 적용에 대한 내용 살펴봤는데요. 그 외에 또 다른 규제도 이루어지나요?

이연진 기자 > 네. 여신 심사 가이드라인 적용과 별도로, 대출 심사를 받을 때 대출 신청자의 기존 대출까지 포함해 상환 능력을 따지는 총부채원리금상환비율인 DSR 심사를 연내 도입할 예정입니다.

김민희 아나운서 > 대출이 정말 까다로워지는 군요. 이렇게 되면, 앞으로 은행권 대출을 받는다는 건, 하늘의 별따기가 될 수도 있겠어요.

이연진 기자 > 네. 그래서 일각에서는 정부의 대출 규제로 실제 내 집 마련이 필요한 실수요자들이 시중 은행 대신 고금리의 제2금융권으로 내몰릴 수 있다고 우려하고 있습니다. 서민들이 은행권에서 대출을 받지 못하면, 대부업체를 이용하게 될 수 있으니까요. 은행권의 리스크는 줄어드는 대신, 서민들이 돈을 더 비싸게 조달을 받아야 하기 때문에 부채의 질이 더 안 좋아질 수도 있다는 거죠.

김민희 아나운서 > 그러게요. 아무래도 이번 후속대책, 부정적인 평가가 많을 것 같은데요. 혹시 긍정적인 평가도 있나요?

이연진 기자 > 투기 수요를 줄일 것이라는 점에서는 긍정적인 평가가 나오고 있습니다. 집단대출을 악용해 집을 사는 투기 수요가 줄어들 것이라는 거죠. 무주택자 등 실수요자들은 다른 여러 가지 대출 제도가 있기 때문에 특별히 영향을 많이 받지 않을 것이고요.

김민희 아나운서 > 네. 하지만 반대의 목소리도 많을 것 같아요.

이연진 기자 > 네. 부동산 시장이 우리나라 경제 전반을 떠받치는 상황에서 득보다 실이 많은 정책이라는 비판의 목소리가 많습니다. 가계 부채를 잡으려다 경제 전체가 붕괴될 수도 있다는 우려도 나오고 있는데요. 내년 경제가 어려울 것으로 전망되는 상황에서, 부동산 시장까지 경착륙을 유도하는 것은 잘못된 정책이라는 의견도 있고요. 사실 그나마 경제를 받치는 부동산마저 꺾이면 나중에 어디까지 악영향이 올지 판단하기 어려운 것이 사실이죠.

김민희 아나운서 > 그러게요. 완화가 아닌 규제만 이어지고 있기 때문에. 아무래도 전반적으로 부동산 시장이 위축될 수밖에 없을 것 같아요.

이연진 기자 > 네. 11·3 대책의 전매 규제에 이어, 집단 대출 규제까지 강화돼 수요 위축이 불가피한 상황입니다. 분양 시장의 잔금 마련이 깐깐해지면서, 청약 경쟁률과 분양권 전매 거래량이 종전보다 둔화될 것으로 예상되고 있고요.

김민희 아나운서 > 좀 더 심각한 상황이 올 수도 있을까요?

이연진 기자 > 그렇습니다. 부동산 대폭락 이야기도 나오는 상황인데요. 이미 강남권을 중심으로 부동산 가격이 조정 받고 있고요. 트럼프 리스크, 미국 발 금리 인상 리스크도 고려해야 할 문제입니다.

김민희 아나운서 > 네. 정부의 잇따른 규제책으로 부동산 시장에 한파가 불어 닥치고 있습니다. 11·3 부동산 대책으로 서울 강남을 중심으로 한 재건축 시장이 얼어붙은 데 이어, 가계 부채 관리 방안 후속 조치로 내년 분양 시장도 타격을 받을 것으로 예상되고 있는데요. 상황, 좀 더 지켜봐야겠습니다. 톡톡 부동산에서 전해드리는 내용은 검증된 정보가 아니므로, 투자와 결정에 있어 절대적인 기준으로 삼기보다는 참고만 하시는 것이 좋겠고요. 오늘은 여기서 마칩니다. 이연진 기자, 수고 많이 하셨습니다.