김민희 아나운서 ▶ 우리 생활에 꼭 필요한 경제 정보 전해드리는 훈훈한 경제 시작합니다. 오늘도 쿠키뉴스 훈남기자 송금종 기자 나와 있습니다. 안녕하세요. 

송금종 기자 ▷ 안녕하세요. 훈훈한 경제 송금종 기자입니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 오늘 어떤 주제로 이야기 나눠볼까요?

송금종 기자 ▷ 최근 후분양 아파트가 높은 청약 경쟁률을 기록하면서, 후분양제에 대한 관심이 높아졌습니다. 후분양은 소비자들이 직접 눈으로 보고 집을 고를 수 있고, 분양가 프리미엄을 노린 투기를 방지할 수 있다는 장점이 있지만, 미분양이 발생할 경우 건설사들은 경영위기에 빠질 수 있다는 단점도 있는데요. 여전히 선분양이 대세인 상황에서 후분양이 청약시장 전반으로 확산될 수 있을지, 자세히 살펴봅니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 최근 부동산 시장에 후분양 바람이 불고 있는 만큼, 오늘 훈훈한 경제에서는 아파트 선분양제와 후분양제의 차이와 장, 단점을 비교해 보겠습니다. 송금종 기자, 먼저 주택 분양 방식부터 설명해주실까요?

송금종 기자 ▷ 분양 방식은 아파트를 짓기 전 분양하는 선분양과 어느 정도 짓고 나서 분양하는 후분양. 이렇게 두 가지로 나뉩니다. 선분양은 건설사가, 후분양은 소비자가 유리하다고 알려져 있는데요. 딱 그렇다고는 볼 수 없고요. 각각 유리한 점을 가지고 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 선분양도 있고 후분양도 있지만, 현재 우리나라에서 보편적인 분양 방식이 선분양제인 만큼, 먼저 선분양제에 대해 알아볼게요. 꽤 오래 보편적으로 지속되어 온 것으로 기억나는데, 언제부터 도입이 된 제도인가요?

송금종 기자 ▷ 주택 선분양 제도는 1977년 아파트 분양가 규제가 도입됨에 따라 주택 건설 업체들의 채산성이 악화될 것으로 판단한 정책 당국이 주택 건설 업체들의 금융비용을 줄여준다는 명목으로 도입한 제도입니다. 주택 건설 업체들이 제도권 금융에 이자를 물지 않고 주택 수요자로부터 주택 건설 자금을 무이자로 직접 조달해, 주택 사업을 진행할 수 있도록 한 것이죠. 

김민희 아나운서 ▶ 당시만 해도 도시를 만드는 상황이었으니, 선분양제가 긍정적인 평가를 받은 거죠? 

송금종 기자 ▷ 네. 당시 민간 주택 건설 업체들이 모두 영세하고 자금력이 부족한 상태에서 급속한 도시화와 수도권 인구유입 가속화에 따른 주택 공급 부족을 비교적 단기간에 해소하는 데 긍정적으로 작용한 측면이 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 그렇게 40여 년 간 선분양제가 보편적 분양 방식으로 인식되어 왔는데요. 이 선분양제는 말 그대로 집을 짓기 전, 먼저 분양하는 제도로 보면 되는 겁니까?

송금종 기자 ▷ 그렇습니다. 선분양은 주택이 완공되기 전 먼저 분양을 진행하고 입주자의 계약금으로 건설 대금을 충당하는 제도를 말하는데요. 입주자가 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 납부를 하기 때문에 자금에 대한 부담이 덜 한 편이지만, 미리 계약이 진행되는 만큼 부실시공 등에 대한 위험부담이 큰 편입니다.

김민희 아나운서 ▶ 아파트 한 채를 분양 받으려면 목돈이 들어가기 때문에, 그 돈을 여러 번에 걸쳐 나누어 낼 수 있으니 입주자 입장에서 부담이 덜 한 건 맞는 것 같아요. 하지만 부실시공 등에 대한 위험부담이 크다고요?

송금종 기자 ▷ 네. 선분양제가 일반화되면서 적지 않은 문제점들이 발견되고 있는데요. 국토교통부에 따르면, 2016년부터 2018년 7월까지 전국에서 부실시공으로 적발된 사업장은 총 37건. 3만 5831가구로 드러났습니다. 2016년 8건이었던 부실시공 사업장은 2017년에는 19건으로 대폭 증가했고, 2018년 7월까지 10건이 적발돼 이미 전년의 절반 수준을 넘어서는 등, 매년 증가하는 추세를 보이고 있는데요. 특히 대부분 중견, 대형 건설사들의 사업장에서 부실시공이 발견됐습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 그 문제가 요즘 많이 드러나고 있어요. 입주자 입장에서는 견본주택만 보고 청약에 나서기 때문에, 나중에 입주할 때 견본주택과 다른 면이 발견되면 황당할 수밖에 없거든요. 

송금종 기자 ▷ 실제로 도시계획은 변수가 많은 편입니다. 그래서 선분양 후 2~3년 뒤 입주할 때 보면. 청약할 때 들은 설명과는 딴판인 경우도 적지 않고요. 특히 최근 들어 끊이지 않는 건설사와 소비자의 하자 분쟁도 분양 시점과 결과가 다르다는 내용이 대부분입니다.

김민희 아나운서 ▶ 계약할 때와 입주할 때 상황이 다른 것이 문제로 지적되고 있는데요. 또 선분양제는 어떤 문제점이 지적되고 있습니까?

송금종 기자 ▷ 물건도 보지 않고 미래 가치만으로 집을 사는 만큼, 투기성도 강해질 수밖에 없는데요. 선분양을 한 뒤 입주 전까지 아파트값이 오르면 그 이익은 고스란히 입주자의 몫이 되기 때문에, 투기 세력은 항상 존재하죠. 재건축 아파트 분양 때마다 붙는 로또 아파트라는 별칭도 사실상 선분양의 부작용이라고 볼 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 주택 분양 방식 중 먼저 선분양제도에 대해 알아봤고요. 이번에는 후분양제도에 대해 알아볼게요. 선분양제를 도입했을 당시에는 긍정적인 평가를 얻었지만, 그 후 각종 문제점이 드러나면서 후분양제 도입이 여러 번 검토되기도 했었다고요?

송금종 기자 ▷ 네. 1995년 선분양 제도의 문제점을 지적한 감사원의 권고에 따라 정부가 1997년부터 시장원리에 맞게 후분양제를 도입하겠다고 발표하기도 했었고요. 2003년 초 노무현 정부 인수위시절 후분양제 도입 방침이 결정됐지만, 당시 건설교통부 등의 미온적 태도로 후분양제 도입이 지지부진해지면서 선분양제가 여전히 대세를 유지했습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 그리고 최근 들어 다시 후분양제 도입에 대한 목소리가 나오고 있는 건데요. 그러니까 후분양은 선분양과 반대되는 개념으로 보면 되는 거죠? 

송금종 기자 ▷ 그렇죠. 주택을 일정 부분 지은 후에 분양을 진행하는 것을 말합니다. 분양가 폭등 및 분양권 투기 수요 차단이 가능하다는 장점이 있지만, 건설사의 자금난 우려가 있고 입주자에게도 부담이 될 수 있다는 단점이 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 장, 단점을 가지고 있군요. 또, 현재 우리나라의 보편적인 분양 방식은 선분양이지만, 원래는 후분양이 원칙이라고요?

송금종 기자 ▷ 네. 현행 주택 공급에 관한 규칙을 보면 원칙은 아파트를 짓고 난 이후 분양. 즉, 후분양입니다. 선분양을 하려면 아파트를 짓는 데 필요한 땅을 모두 확보하고, 주택도시보증공사의 공적 보증이나 시행사와 건설사 두 곳의 연대보증을 받는 등의 요건을 갖춰야만 예외적으로 인정된다고 되어 있습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 그럼에도 불구하고 우리나라에서 후분양 방식으로 지어진 아파트를 찾는 건 쉽지 않아요. 예외인 경우가 대부분인 거잖아요. 

송금종 기자 ▷ 네. 약 40년 동안 선분양이 관행처럼 이어져왔기 때문입니다. 일단 건설사에게 자금 부담이 거의 없으니까요. 착공만 해도 계약금을 받을 수 있고, 공사 중간에는 중도금도 받을 수 있어, 다음 사업 준비도 할 수 있습니다. 다른 자금을 투입하거나, 은행에서 돈을 빌려 이자를 내면서 공사비를 충당할 필요가 없는 거죠.

김민희 아나운서 ▶ 하지만 최근 후분양을 도입한 아파트가 늘어나고 있다고 하는데, 그 부분도 좀 살펴볼게요. 서울에서 후분양으로 청약을 한 단지가 나왔다고요?

송금종 기자 ▷ 네. 아파트투유에 따르면, 서울 은평구의 한 아파트는 2016년 1차 분양 후 3년 만에 남은 물량을 후분양으로 모집해, 1순위 청약에서 평균 경쟁률 37대 1을 기록했는데요. 최고 경쟁률은 전용면적 84㎡C타입에서 128대 1을 기록했습니다. 2016년에 1순위 청약 접수를 했을 때 평균 경쟁률은 2.4대 1이었으니, 경쟁률이 엄청 오른 건데요. 후분양에서의 가격이 최초 일반 분양가보다 1억~2억 원씩 올랐지만, 청약 결과는 그 때보다 더 좋았습니다.

(백련산파크자이)

김민희 아나운서 ▶ 그동안 선분양으로 진행한 아파트의 경우, 별도의 견본주택을 마련해 가상의 집을 보고 판단해야 했지만, 후분양 아파트는 실제로 지어진 집에서 내부 마감과 구성 등 입주할 때와 똑같은 조건을 확인할 수 있어 인기가 높은 것 같은데요. 앞으로도 후분양 물량이 더 나올까요? 

송금종 기자 ▷ 네. 서울 은평구의 다른 아파트도 5~6월에 128가구를 추가로 분양할 계획입니다. 응암 2구역 조합은 2017년 이 단지 일반 분양분을 공급했지만, 단지 설계가 변경되면서 2개 동을 추가로 지었기 때문에, 그만큼은 후분양으로 진행할 예정입니다.

(녹번역 e편한세상 캐슬)

김민희 아나운서 ▶ 그렇게 일반분양을 먼저 진행한 후 나머지 물량을 후분양으로 진행하는 경우 외에, 아예 처음부터 후분양을 선택하는 단지들도 있습니까?

송금종 기자 ▷ 네. 재건축을 진행 중인 과천 주공 1단지는 처음부터 후분양을 선택했습니다. 분양가가 3.3㎡당 3000만원을 넘어서면서 주택도시보증공사의 분양 보증을 받기 어렵게 되자 후분양을 결정한 거죠.

김민희 아나운서 ▶ 분양가가 높아 주택도시보증공사의 보증을 못 받게 되자, 후분양을 선택했다는 게 무슨 말인가요?

송금종 기자 ▷ 현행법상 선분양 방식에서는 입주자를 모집하기 위해서 주택도시보증공사의 분양 보증을 받도록 의무화하고 있는데요. 그 과정에서 정부의 분양가 통제가 이루어지는 거죠. 하지만 후분양은 이를 피할 수 있기 때문입니다.

김민희 아나운서 ▶ 현재 주택 사업자가 아파트를 선분양하기 위해서는 주택도시보증공사로부터 반드시 분양 보증을 받아야 하는 군요. 그렇다면 분양 보증을 받지 못할 경우, 아예 분양을 할 수 없게 되는 건데요. 왜 그런 제도를 의무화한 겁니까?

송금종 기자 ▷ 주택 사업자가 아파트를 짓는 도중에 유동성 위기 등으로 부도가 나도 주택도시보증공사가 시공 및 분양 대금 환급을 책임지는 등, 소비자 피해를 줄이기 위해서 마련된 겁니다. 주택도시보증공사는 분양 보중을 통해서 서울과 과천 등 고분양가 관리지역에서는 사실상 분양가 통제를 하고 있기도 하죠.

김민희 아나운서 ▶ 하지만, 후분양에서는 그 규칙이 적용되지 않는다는 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 전체 공정의 3분의 2 이상이 지난 후 이루어지는 분양 같은 경우, 주택도시보증공사의 보증 없이 시공사 연대보증만 있어도 입주자를 모집할 수 있습니다. 결국 정부의 분양가 규제를 벗어날 수 있으니, 분양가 책정에서 자유로워지는 겁니다. 

김민희 아나운서 ▶ 그렇군요. 그럼 과천 재건축 단지 같은 경우, 아직 분양이 되지 않은 상태지만 이미 공사는 진행 중이겠네요?

송금종 기자 ▷ 네. 이미 공사를 진행하고 있는 해당 단지는 전체 공정률 80%를 넘어서 올 하반기에 일반 분양을 할 예정인데요. 현재 주변 단지 시세가 3.3㎡당 3000만원 중반 후반을 넘기 때문에, 분양할 쯤에는 4000만원 안팎까지도 고려해볼 만하지 않겠냐는 말도 나오고 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 경기도 과천시와 같은 수도권 주요 지역에서 아파트를 짓기 전에 입주자를 모집하는 선분양이 아닌 일정 부분을 짓고 나서 공급하는 후 분양 단지가 나오고 있는데요. 서울에서도 이렇게 후분양을 선택하는 단지들이 있습니까?

송금종 기자 ▷ 네. 서초구 신반포3차 통합 재건축 조합도 일반 물량 509가구를 후분양으로 진행할 예정입니다. 사실 작년까지만 해도 정부의 분양가 규제를 피하기 위해 많은 단지들이 후분양을 고민했었는데요. 올해 들어 아파트값이 계속 하락세를 보이고 있어, 시장이 더 악화되기 전에 선분양을 하자는 의견도 늘고 있는 모습입니다.

김민희 아나운서 ▶ 재작년, 작년과는 올해 부동산 시장 상황이 많이 달라졌으니, 고민이 될 수밖에 없겠네요. 하지만 최근 후분양 단지의 청약 결과가 좋게 나오면서, 후분양에 대한 관심도 높아지고 있는 것 같아요.

송금종 기자 ▷ 네. 그래서 일부 전문가들은 후분양은 건설사와 조합 모두에게 이익이 있어 후분양이 확산될 여지가 충분하다고 전망하고 있습니다. 조합원 입장에서도 후분양으로 분양가가 상승하면 조합 부담금이 줄어들기 때문에 찬성할 가능성이 있거든요.

김민희 아나운서 ▶ 그렇다면 정부의 입장은 어떤지 살펴보죠. 송금종 기자, 정부는 이 분양 방식을 두고 어떤 입장을 보이고 있습니까?

송금종 기자 ▷ 정부는 지난해 공공부문부터 후분양제를 도입하는 로드맵을 밝히면서 후분양을 적극적으로 장려하고 있습니다. 공공 부문부터 공정률 60% 이후 단계부터 분양할 수 있도록 하고, 민간업체의 경우 공공택지 우선 분양 등의 인센티브를 주겠다는 게 주요 내용이었는데요. 그건 통상 아파트 골조공사가 끝난 시점부터 분양 모집공고를 내고 입주 예정자를 모을 수 있게 하겠다는 방침입니다.

김민희 아나운서 ▶ 후분양제도를 긍정적으로 보고 있군요.

송금종 기자 ▷ 네. 후분양에 참여하는 업체의 자금 부담을 줄이기 위해 주택도시기금의 융자한도나 금리우대 혜택을 지원하는 내용의 법안도 추진 중이고요. 후분양을 추진하는 민간 건설사에게는 공공택지 공급을 우선적으로 할 계획도 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 정부가 후분양제도를 장려하는 모습을 보이고 있지만, 민간 건설사 입장에서는 아무래도 쉽게 후분양을 선택할 수 없을 것 같아요. 어떻습니까?

송금종 기자 ▷ 민간 건설사는 아파트를 다 지어놓고 팔리지 않거나 공사비 조달에 문제가 생길 수 있으니, 쉽게 나서지 못하는 분위기입니다. 특히 자금력이 상대적으로 약한 중견 건설사들은 후분양제를 선뜻 도입하기가 어려운데요. 대형 건설사는 자금조달 능력이 있어 후분양제로 하더라도 시공이 가능하지만, 중소 건설사는 건물을 먼저 지을 돈을 은행 등으로부터 구하기 힘들어 분양 사업 자체에 참여가 어려워지기 때문입니다.

김민희 아나운서 ▶ 그런 면도 있겠네요. 중견건설사로서는 더 부담이 클 수밖에 없으니까요.

송금종 기자 ▷ 네. 그래서 후분양이 확대되면 대형 건설사와 중소 건설사, 서울과 지방 사이의 양극화가 더 심해질 수 있다는 분석도 있습니다. 결국 대형 건설사 중에서도 자금력이 뒷받침이 되는 건설사만 살아남게 될 것이라는 거죠. 또 입지가 좋은 서울 아파트는 후분양을 해도 수요자를 확보할 수 있겠지만, 지방은 선분양을 해도 수요자가 적기 때문에 후분양을 하면 미분양 우려를 더 키울 수도 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 그렇다면, 예비 청약 수요자들 가운데에서도 입장이 다를 수 있겠네요. 후분양제를 부정적으로 보는 시각도 있는 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 그렇죠. 선분양의 경우 통상 2~3년이 되는 준공 기간 동안 4~6회에 나눠서 중도금을 내는 방식이지만, 후분양제는 계약금을 제외한 나머지 금액을 한 번에 내야 하기 때문에 목돈을 마련해야 하는 실수요자들 입장에서는 부담이 있을 수밖에 없으니까요. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 선분양과 후분양의 장단점을 절충해, 보다 적절한 분양 방식이 도입되길 바라봅니다. 훈훈한 경제 마칩니다. 지금까지 송금종 기자였습니다.

송금종 기자 ▷ 네. 감사합니다. 

송금종 기자 song@kukinews.com