김민희 아나운서 ▶ 쿠키뉴스 송금종 기자가 준비하는 훈훈한 경제. 오늘도 활기찬 인사로 시작합니다. 송금종 기자, 안녕하세요.   

송금종 기자 ▷ 안녕하세요. 훈훈한 경제 송금종 기자입니다.   

김민희 아나운서 ▶ 네. 오늘은 어떤 내용 준비되어 있나요?   

송금종 기자 ▷ 오는 3월 정비구역 일몰제 적용을 받는 서울 재개발, 재건축 조합들이 분주하게 움직이고 있습니다. 일몰제 적용을 피하기 위해 조합 설립을 서두르는 분위기이기 때문에, 지연됐던 정비 사업들의 조합 설립 인가 신청이 대거 몰리고 있는데요. 하지만 상당수 정비 사업지가 일몰제를 피해가기 어려울 것으로 보입니다. 자세한 상황 살펴봅니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 정비구역 일몰제를 피하기 위해 사업이 지연됐던 서울 재건축, 재개발이 활발한 움직임을 보이고 있는 상황. 송금종 기자와 살펴보겠습니다. 먼저 이 정비구역 일몰제란 어떤 제도인지, 그 정의부터 전해주실까요?

송금종 기자 ▷ 2012년 도입된 일몰제는 일정기간 내 재건축, 재개발 사업 진행이 되지 않은 사업장에 대해 시, 도지사가 직권으로 정비 구역을 해제하는 제도입니다. 추진위 승인 후 2년 안에 조합 설립 인가를 신청하지 않거나, 조합 설립 이후 3년 안에 사업 시행 계획 인가를 신청하지 못하면 정비구역에서 해제될 수 있는데요. 한마디로, 사업에 진척이 없는 경우 해당 사업에 대한 추진 의지나 여력이 없는 것으로 판단하고 정비구역 등을 해제하는 것을 말하는 겁니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 도시 정비 사업에 있어 일몰제란, 사업이 일정 기간 내 진행되지 못하고 지연되면, 정비 구역 및 사업 자체가 자동 해제되거나 폐지 또는 조합 및 추진위가 해산되는 제도인데요. 그에 해당하는 경우를 좀 더 구체적으로 볼게요. 송기자, 구체적으로 어떤 경우 해당되는 겁니까?

송금종 기자 ▷ 몇 가지가 있는데요. 먼저 정비구역 지정 예정일로부터 3년 동안 정비구역 지정을 신청하지 않은 경우, 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 2년 동안 추진위의 승인을 신청하지 않는 경우가 해당되고요. 또 토지 등 소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 3년 동안 조합설립인가를 신청하지 않은 경우, 추진위가 추진위구성승인일로부터 2년 동안 조합설립인가를 신청하지 않는 경우 등도 해당합니다.

김민희 아나운서 ▶ 바꿔 말하면, 사업을 추진하는 구역 입장에서는 정비 구역 지정 후 2년 이내에 추진위를 구성하거나 추진위 승인 이후 2년 내 조합 설립 인가를 신청해야 한다는 건데요. 정비가 해제된 구역은 그만큼 손해를 보게 되는 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 많게는 수백억 원에 이르는 막대한 운용 예산이 날리게 되고, 한 번 해제되면 사업 재추진이 사실상 어려워지는 등, 피해가 막심해질 수 있습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 그래서 사업을 추진하는 단지들은 일몰제를 피하기 위해 나서는 건데요. 그동안은 유예기간을 두었던 거라고요?

송금종 기자 ▷ 네. 2016년 개정되면서 2012년 이전 추진된 사업까지 확대 적용됐으나 4년의 유예기간을 두기로 해, 올해 3월 2일부터 본격 적용되는 겁니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 그리고 정비 사업에는 재개발과 재건축 모두 포함되어 있는데, 이야기가 나온 김에 그 두 가지의 차이점도 짚고 넘어갈게요. 먼저, 재개발이란 어떤 사업을 말하는 건가요? 

송금종 기자 ▷ 재개발은 주거 환경이 낙후된 지역에 도로나 상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고, 주택을 새로 지음으로서 주거 환경과 도시 경관을 재정비하는 사업입니다. 재개발을 하는 목적은 도시 및 주거환경정비법을 근거로, 불량 주택 및 공공시설을 정비하는 것입니다.

김민희 아나운서 ▶ 그렇다면 재건축이란 어떤 사업을 말하는 겁니까? 

송금종 기자 ▷ 재개발과는 다르게 기반시설은 양호하여 새로 정비할 필요는 없지만, 주거 환경이 노후한 주택을 허물고 새로 짓는 것을 말합니다. 보통 오래된 낡은 아파트나 연립주택 지구를 허물고 다시 짓는데요. 재건축을 하는 목적은 재개발과 동일하게 도시 및 주거환경정비법을 근거하지만, 공공시설을 정비하지 않고 노후 불량주택만을 철거하고 새 주택을 건설하는 겁니다.

김민희 아나운서 ▶ 재개발은 공공사업, 재건축은 민간주택사업으로 보면 좀 더 쉽게 구분할 수 있을 것 같은데요. 조합원 자격 면에서 볼 때도 차이가 있는 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 재개발은 토지나 건축물의 소유가 필수요소이며, 토지 또는 건축물 중에서 하나만 소유권을 가지고 있어야 합니다. 또 강제성이 있어, 사업을 찬성하지 않아도 추진이 시작되면 해당 지역 소유자는 모두 조합원에 해당 됩니다. 반면, 재건축은 토지, 건축물 모두를 소유하고 있어야 하며, 재개발과 반대로 사업에 동의하지 않으면 조합원이 되지 않고 또 매도 청구 행사도 할 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 또 재개발과 재건축은 사업 시행을 하는 데 있어서도 차이가 있잖아요. 그 부분도 짚어보죠. 

송금종 기자 ▷ 네. 먼저, 재개발을 하기 위해서는 구역 지정고시를 받아야 하며, 해당 구역에 사는 주민들이 낸 재개발 계획을 검토한 후에 허가가 나야 재개발을 할 수 있는 지역으로 지정받을 수 있습니다.그 이후 조합 설립이 가능한데. 재개발구역 안의 토지 소유자 5인 이상이 조합정관을 작성, 토지 소유자 총수의 3분의 2이상의 동의를 얻어야 조합 설립 인가를 받을 수 있고, 조합 설립 인가를 받아야만 사업이 진행됩니다!

김민희 아나운서 ▶ 그럼 재건축의 경우 어떻습니까?

송금종 기자 ▷ 공동주택이나 단독주택이 대상이며, 노후되었거나 불량주택에 대해 재건축 사업을 하고자 하는 경우 300세대 이상 혹은 단독주택은 200호 이상, 또는 그 부지면적이 1만제곱미터 이상이어야 합니다. 또 안전진단 실시를 했을 때 3분의 2 이상의 주택이나 주택단지가 재건축 판단을 받은 지역이어야 하고, 해당구역에서 추진 위원회를 구성하고 재건축 결의를 해야만 합니다. 재건축 결의가 법적인 효력을 얻기 위해서는 전체 구분 소유자 중 5분의 4 이상, 각 동별 3분의 2 이상이 동의해야 하며, 결의가 된 후 해당 지방자치단체가 평가하는 안전 진단 절차를 받아 통과해야 조합을 설립해서 사업이 시행됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 재개발과 재건축의 차이점, 구분해 알아두시기 바랍니다. 현재 서울에서는 재개발, 재건축을 준비하고 있는 지역이 많아요. 정비구역 일몰제 적용이 다가오면서 정비사업장들이 조합 설립을 위한 준비를 하고 있는 것으로 알려졌는데, 상황 어떤지 살펴볼까요?

송금종 기자 ▷ 지난 2012년 1월 30일 이전에 추진위 승인을 얻은 사업장은 일몰제 개정법이 본격 시행된 2016년 3월 2일부터 4년 이후까지 조합 설립을 하지 못하면 일몰제를 일괄 적용받게 되어 있는데요. 여기에 해당하는 구역은 서울 내 37곳입니다. 총 38곳 가운데 시장정비사업 1개소 제외한 나머지 37곳 중 총 18곳이 조합을 설립했거나 조합 설립이 유력해, 일몰제 대상에서 제외될 것으로 보입니다.

김민희 아나운서 ▶ 서울 내 일몰제 적용 지역 37곳 중 18곳이 이미 조합 설립을 마쳤거나 조합창립총회를 개최할 예정인데요. 그렇다면 현재 일몰제 대상에서 완전히 벗어난 곳은 어느 구역인가요?

송금종 기자 ▷ 청량리6구역, 돈암6구역, 신림1구역, 길음5구역, 장위3구역, 봉천1-1구역, 개봉3구역, 신반포4차 등 8곳은 조합설립인가를 받았고요. 여의도 광장아파트와 신길 10구역은 각각 지난해 6월 한국자산신탁, 지난 2018년 1월 한국토지신탁과 계약을 맺고 신탁 방식 정비를 하기로 정하면서 일몰제 대상에서 벗어났습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 최근 재건축, 재개발 조합들이 사업 추진 방식을 조합 방식 대신 신탁 방식으로 추진하는 경우가 늘고 있다고 하는데, 여의도와 신길처럼 신탁 방식으로 정비를 하기로 결정할 경우 어떤 이점이 있는 겁니까? 

송금종 기자 ▷ 재개발, 재건축 등 도시정비사업 주체가 신탁 방식을 택하면 조합 대신 신탁사가 사업비 조달부터 분양까지 책임지게 됩니다. 그래서 추진 위원회, 조합 설립 등 중간 과정을 건너뛸 수 있어 사업기간을 단축할 수 있고요. 비교적 투명한 운영과 신탁사의 신용등급을 활용해 저금리로 자금 조달이 가능한 점 등을 장점으로 꼽을 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 그렇게 해서 일몰제 대상에서 완전 벗어난 곳도 있지만, 벗어나기 위해 움직임이 활발한 곳들도 있는 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 성수 2구역 등 8곳은 75%의 주민 동의서를 확보하고 조합 창립총회 날짜를 확정해, 구역 해제 위기에서 사실상 벗어났다고 볼 수 있고요. 미아4-1구역과 신반포2차가 조합창립총회를 개최할 계획이며, 송파 장미1·2·3차는 조합 설립을 위한 총회를 열 예정입니다.  

김민희 아나운서 ▶ 어떻게 해서든 2월 중 뭔가 이뤄내려고 노력 중인 곳이 많은데요. 또, 그 중에서도 유독 관심을 받고 있는 구역이 있다고요?

송금종 기자 ▷ 네. 서울 서초구의 서초 진흥 재건축 사업 조합설립추진위원회에 관심이 모아지고 있습니다. 재건축조합 창립총회 개최는 2004년 재건축 사업을 추진한 지 16년 만의 성과이기 때문인데요. 2004년 추진위를 구성하고 2010년 8월 안전진단 D등급을 받았지만 사업성이 부족해 일정이 지연됐었습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 이번에 일몰제에서 벗어날 수 있을까요?

송금종 기자 ▷ 구청에 조합 설립인가를 신청하려면 아파트와 상가동 소유주의 동의율이 각각 50%, 전체 주민 동의율이 75%를 넘어야 하는데요. 서초진흥 추진위는 최근 조합설립 동의율 75%를 달성한 것으로 알려져 있습니다. 조합 창립총회에서 과반의 동의를 얻어 3월 2일까지 구청에 조합설립인가를 신청하면 일몰제를 벗어날 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 그런 식으로 지연됐던 정비 사업들의 조합설립인가 신청이 대거 몰릴 것으로 보이는데요. 비슷한 행보를 보이고 있는 구역들도 있는 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 2016년 6월 통합 재건축 추진위 승인을 받았지만 상가 소유주와의 갈등으로 지연됐던 송파구 장미아파트 1·2·3차 재건축 추진위도 조합창립 총회를 열 예정입니다. 또 2003년 추진위를 구성한 서초구 신반포2차도 17년 만에 조합창립총회를 열고, 강북구 미아 4-1구역도 2017년 토지 등 소유자 일부가 정비구역 해제를 요청하며 사업이 늦어졌지만 이번에 조합창립총회를 개최했습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 새로운 기대감에 부푼 주민들도 많겠어요. 하지만 그곳들과 달리 일몰제 적용의 불씨가 살아있는 곳들도 있을 텐데요?

송금종 기자 ▷ 네. 일몰 기한 연장을 신청하거나 주민들에게 여전히 동의서를 받는 구역들도 있습니다. 압구정 3지구와 봉천 12구역, 흑석1구역, 신반포25차 등은 조합 설립까지 가진 못했지만, 주민 동의율 30%를 달성해 연장 신청서를 제출했는데요. 이들 지역은 서울시의 동의를 얻어야 조합 일몰을 피할 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 압구정 3지구 등 일몰기한 연장을 노리는 사업장은 지방자치단체의 동의를 얻어야 하는 건데요. 과연 서울시가 신청을 받아들일까요? 

송금종 기자 ▷ 현재 서울시의 정책 방향을 비춰봤을 때 이들 지역에 대한 조합 연장이 가능할지는 예단하기 어려운 상황입니다. 서울시는 지난 2016년 은평구 증산4구역과 관련 주민이 일몰기한 연장을 신청했으나 구역을 해제한 전례가 있는데요. 재개발을 반대하는 주민들이 있어 사업 진행이 어렵다고 판단했다는 게 시의 입장이지만, 추진위는 행정소송까지 제기하는 등 반발했었습니다. 하지만 대법원은 결국 서울시의 손을 들어주었습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 상황 좀 더 지켜봐야 하겠군요. 또 현재 정비구역 해제가 유력한 곳은 어디인가요?

송금종 기자 ▷ 추진 위원회가 공석인 미아11구역과 여의도 미성, 신반포26차, 신수2구역 등입니다. 또 공덕6구역과 신림 미성, 여의도 목화 등은 현재 뚜렷한 대응 움직임을 보이지 않고 있어, 그 가운데서도 구역 해제 사례가 나올 가능성이 높을 것으로 예상되고 있고요. 

김민희 아나운서 ▶ 만약, 정비구역에서 해제되면 다시 사업을 추진하기가 힘들어지는 건가요? 

송금종 기자 ▷ 네. 정비구역에서 해제되면 단기간에 재정비사업을 다시 신청하기도 힘들어집니다. 개발행위 허가 제한이 풀리면 빌라 등 개별적으로 신축이 가능해져 난개발로 이어질 수 있기 때문인데요. 그렇게 신축 빌라나 주택이 늘어나면 정비 사업을 재추진하려 해도 노후 불량 건축물 비율을 충족시키지 못할 가능성이 커집니다. 

김민희 아나운서 ▶ 또 일몰제에서 간신히 피했더라도, 어려운 점이 있는 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 일몰제를 피하더라도 민간택지 분양가상한제, 재건축 초과이익환수제 등 각종 규제 등으로 재개발, 재건축에 속도를 내기 힘든 상황이라, 초기 단계의 조합들이 사업을 정상 궤도에 올려놓기는 쉽지 않을 것으로 보입니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 정비구역 일몰제는 일정 기간 사업 진척이 없는 정비구역에 대해 지방자치단체가 직권으로 정비구역에서 해제하는 제도인데요. 일몰제로 구역이 해제되면 다시 사업을 추진하기가 굉장히 어렵기 때문에 추진위들은 발 빠르게 움직이고 있지만, 여러 문턱이 있어 사업 추진에 속도를 내기는 어려워 보입니다. 훈훈한 경제 마칩니다. 지금까지 송금종 기자였습니다.

송금종 기자 ▷ 네. 감사합니다. 

송금종 기자 song@kukinews.com