[쿠키뉴스] 송금종 기자 = 김민희 아나운서 ▶ 부동산부터 금융계 소식까지 다양한 경제 정보. 훈훈한 경제를 통해 확인하실 수 있습니다. 오늘도 스튜디오에 송금종 기자 나와 있습니다. 송금종 기자, 안녕하세요. 

송금종 기자 ▷ 안녕하세요. 훈훈한 경제 송금종 기자입니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 오늘은 어떤 주제로 함께 할까요?

송금종 기자 ▷ 네 이번 시간에는 2·20 부동산대책을 짚어보고자 합니다. 최근 집값이 크게 오른 수원, 안양, 의왕이 조정대상지역에 포함됐는데요. 조정대상지역이 되면서 돈을 빌리기가 까다로워졌습니다. 관련 내용 살펴보겠습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 최근 수도권 경기 남부 등을 중심으로 집값이 상승하자 정부가 19번째 부동산 대책을 내어 놓았어요. 고강도 대책으로 불리는 12·16 대책 이후에도 집값이 잡히지 않자 또 다른 대책을 내어놓은 건데요. 이번 대책은 어떻게 나오게 된 건지, 또 어떤 효과를 기대할 수 있는지 살펴보겠습니다. 먼저, 부동산 규제를 받는 지역부터 정리해볼게요. 송기자, 어떻게 구분할 수 있습니까?

송금종 기자 ▷ 지도를 보면서 설명 드리겠습니다. 부동산 규제는 지정기준, 대출규제에 따라 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역. 이렇게 3가지로 나뉩니다.

그림 1 <규제지역 지정 현황>

송금종 기자 ▷ 지도를 보시면 붉은색으로 표시된 강남, 서초, 송파 등 서울 중심부가 투기지역입니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 지방도 간혹 지정된 곳이 있지만, 오늘은 서울 수도권 위주로 살펴볼 텐데요. 붉은색으로 표시된 부분은 투기지역이에요. 그렇다면 투기지역으로 지정하는 기준은 어떻게 됩니까?

송금종 기자 ▷ 투기지역은 주택 평균 가격 상승률이 소비자 물가 상승률의 130%를 초과한 경우를 말합니다. 

김민희 아나운서 ▶ 서울 중심부는 거의 투기지역으로 볼 수 있는데요. 투기지역으로 지정되면 제한되는 부분이 많은 거죠? 

송금종 기자 ▷ 네, 우선 대출을 받기 어려운데요. 대출자 입장에서 주택 등 담보물 가격에 대비해 최대한 빌릴 수 있는 금액비율. 즉 LTV와, 대출 원리금을 소득으로 나눈 비율 DTI가 40%로 제한되고요. 

또 중도금 대출 발급요건이 분양가격 10% 계약금 납부, 세대 당 보증건수 1건으로 제한됩니다. 주택담보대출 건수가 세대 당 1건으로 줄고요. 아파트 담보 대출이 2건 이상이면 주택담보대출 만기 연장도 제한됩니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 일단 투기지역으로 지정되면 대출 관련해서 많은 규제를 적용받게 되는데요. 다음으로 살펴볼 부분이 노란색으로 표시된 부분인 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 투기지역을 제외한 나머지 서울은 다 투기과열지구라고 보시면 됩니다. 그 외에도 과천과 성남 분당, 광명, 하남 등이 있습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 투기과열지구로 지정하는 기준도 살펴볼게요. 어떤 기준으로 지정하는 겁니까? 

송금종 기자 ▷ 투기과열지구는 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 ‘현저히’ 높은 지역인데요. 구체적으로는 직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 모두 5대1을 초과하거나 주택 분양 계획이 전월대비 30% 감소한 지역이 해당됩니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 서울 일부 지역과 과천, 성남 분당과 광명 등은 투기과열지구로, 투기지역과 마찬가지로 일부분 규제가 적용되는데요. 투기과열지구로 지정되면 구체적으로 어떤 규제를 적용받게 되나요? 

송금종 기자 ▷ 투기과열지구도 LTV와 DTI가 40%로 제한되고요, 중도금 대출 발급 요건도 강화됩니다. 또 재건축조합원 지위양도를 할 수 없고요. 민간택지 아파트도 정부 지정에 따라서 분양가 상한제가 적용됩니다. 분양가 상한제는 아파트를 분양할 때 가격상한선을 정하는 제도입니다. 

김민희 아나운서 ▶ 그리고 이번에 몇몇 지역이 추가된 곳이 바로 조정대상지역인데요. 지도에서 볼 때 붉은색과 노란색을 뺀 나머지 부분을 말하는 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 지도를 보시면 수원시 영통구, 권선구, 장안구 및 안양시 만안구, 의왕시, 과천, 성남, 하남 등이 해당됩니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 서울 경기지역 대부분은 조정대상지역에 해당하는데요. 조정대상지역으로 지정하는 기준은 어떻게 됩니까?

송금종 기자 ▷ 조정대상지역은 직전 월부터 소급해 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 1.3배를 초과한 지역이 대상입니다. 

김민희 아나운서 ▶ 조정대상지역으로 지정되면 투기지역와 투기과열지구와 마찬가지로 일정 부분 규제를 적용받게 되는 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. LTV와 DTI가 각각 50%, 50%로 제한되는데요. 다만 LTV는 주택가격 구간별로 규제비율을 차등 적용합니다. 9억 이하분에는 LTV 50%가 적용되지만, 9억 초과분은 30%만 적용하는 것이죠. 

김민희 아나운서 ▶ 아파트 가격에 따라 대출 규제 비율을 다르게 하는 거군요?

송금종 기자 ▷ 네. 예를 들어, 10억짜리 아파트를 매입할 경우, 9억까지는 50% 대출이 되고 나머지 1억은 30%만 적용되는 겁니다. 그래서 총 4억 8000만원을 대출받을 수 있게 되는 거죠. 

김민희 아나운서 ▶ 대출 규제 외에 또 적용되는 내용이 있습니까?

송금종 기자 ▷ 그 밖에도, 분양권 전매제한이 이루어지는데요. 분양권을 가진 사람이 입주 전에 그 권리를 제3자에게 팔 수 있는 제도죠. 6개월부터 소유권 이전 등기 시까지 전매가 제한되고요. 또 청약 규제도 강화됩니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 서울 경기권은 대부분 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역으로 지정되어 부동산 관련 규제를 받고 있는데요. 이번에 조정대상지역이 추가되었지만, 그동안 계속해서 늘어난 것으로 알려져 있는데, 과거 지정 내용부터 살펴볼까요?

송금종 기자 ▷ 네. 지난 2016년 11월 서울전역과 세종시, 과천, 성남, 하남, 고양 7개 지구와 남양주, 동탄2지구가, 2017년 6월에는 광명이, 2018년 8월 에는 구리, 안양 동안, 광교지구가 지정된 바 있고요. 이번에 2018년 12월 수원 팔달, 용인 수지, 기흥 지정 이후 약 15개월 만입니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 15개월 만에 또 한 번 조정대상지역이 추가되었는데요. 그 배경도 살펴보죠. 이번에 수원 일부 지역과 안양, 의왕시 등이 추가 지정 대상에 포함된 이유는 뭡니까?

송금종 기자 ▷ 지난해 12·16부동산 대책 이후 수원과 안양, 의왕에서 집값 누적상승률이 수도권 평균보다 높아지는 등 이상 과열양상을 보이고 있다고 판단이 선 것인데요. 역시 모니터 보면서 설명 드리겠습니다. 

송금종 기자 ▷ 화면을 보시면, 일단 수영 영통구의 가격 상승률이 두드러집니다. 무려 8%가 넘죠. 안양 만안구와 의왕 상승률도 두드러짐을 확인할 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 지도를 보면 거의 붙어 있는 곳인데요. 인접 지역인 수원 팔달과 용인 수지와 기흥 등은 이미 조정대상지역으로 지정되어 있는 곳들이에요. 그런데 경기 남부인 이들 지역이 갑자기 이렇게 집값이 오른 데에는 이유가 있을 것 같거든요. 왜 갑자기 오른 걸까요?  

송금종 기자 ▷ 국토부에 따르면, 이들 지역은 광역 교통망 등 개발호재와 수도권 내에서도 규제 수준이 낮아 국지적인 과열 현상이 나타나고 있는 데다, 개발 호재에 따른 추가 상승 기대감으로 단기 차익을 실현하기 위한 투기적 수요가 시장에 유입되고 있다고 전했습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 앞으로도 오를 가능성이 충분하다고 본 거군요?

송금종 기자 ▷ 네. 이들 지역은 신분당선, 인덕원~동탄선, 월곶~판교선 등 광역 교통망 구축으로 인한 교통 호재가 가격 상승을 이끌었기 때문에, 앞으로도 집값이 더 오를 가능성이 있다는 판단 아래 조정대상지역으로 묶어 투기 수요 유입을 막아야겠다고 판단한 것으로 보입니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 이들 지역에 광역 교통망 구축 등 개발 호재로 인한 추가 상승 기대감이 시장 전반에 확산되어 투기 수요가 몰릴 것으로 예상된 건데요. 실제로 이번 추가 지정이 예정되어 있다는 보도가 나온 후에도 가격 상승은 막을 수 없었다고 하죠? 

송금종 기자 ▷ 네. 다음 그래프를 보시죠.

송금종 기자 ▷ 2월 셋째 주 주택시장동향에 따르면, 용인 수지구와 수원의 4개구가 전 주 대비 주택가격 상승률이 가장 높았음을 확인할 수 있습니다. 2·20 대책이 나오기 전까지 경기 남부지역 집값은 상승했던 것이죠.

김민희 아나운서 ▶ 주택 가격 상승 뿐 아니라 청약 시장도 과열 양상을 보였다고 하는데. 상황 살펴볼까요?

송금종 기자 ▷ 네. 대책 발표 하루 전날 수원 팔달구 한 단지에서는 1순위 청약률이 평균 145.7 대 1을 기록했습니다. 

(매교역 푸르지오 SK VIEW)

김민희 아나운서 ▶ 네. 주택 가격 뿐 아니라 청약시장 역시 뜨거운데요. 지난 대책 이후 수원과 용인 등 경기 남부지역에서 지속적으로 가격 상승세가 이어졌던 겁니까?

송금종 기자 ▷ 네. 

송금종 기자 ▷ 그래프를 보면 서울과 인천보다 수원과 용인 아파트값 상승세가 두드러지는 걸 알 수 있습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 서울에 규제가 집중되니, 거기에서 벗어나 인근 지역. 특히 그동안 규제를 받지 않았던 곳으로 수요가 몰린 것으로 볼 수 있는데요. 상승률이 꽤 가파른데, 투기과열지구가 아니라 왜 조정대상지역이 지정된 겁니까?

송금종 기자 ▷ 국토부는 경기 남부 지역의 경우 9억 원 초과 주택이 많지 않아서 투기과열지구로 지정하더라도 실효성이 낮다고 판단 때문인데요. 

하지만 정부는 앞으로 이들 지역에 다주택자의 주택 거래가 늘거나 외지인 거래가 늘면 할 경우 규제지역 추가 지정 조치할 것이라고도 했습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 이미 조정대상지역으로 지정되어 있음에도 불구하고 가격이 크게 오른 곳도 있는데요. 그런 곳들은 투기과열지구로 재지정 된 겁니까?

송금종 기자 ▷ 아닙니다. 용인 수지와 기흥, 수원 팔달은 투기과열지구로 격상될 것이라는 예상했었지만 예상을 비껴갔고요. 성남 수정, 중원 등은 도시정비사업 개발 호재에도 상대적으로 상승률이 낮아 제외됐습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 예상을 빗나간 곳들도 있는데요. 그렇다면 현재 부동산 규제를 받는 지역은 어떻게 되는지 정리해보죠. 송기자, 그 내용은 표로 준비되어 있다고요?

송금종 기자 ▷ 네. 

송금종 기자 ▷ 표를 보시면 서울과 경기 대부분 지역이 조정대상지역과 투기과열지구에 포함되어 있습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 그럼 대출과 전매제한 규제가 강화되는 것 외에 발표된 내용이 또 있습니까?  

송금종 기자 ▷ 이밖에 투기수요에 대한 관계기간 합동조사도 강화됩니다. 국세청은 최근 주택 거래 과열 현상이 발생한 지역에 대해 다주택자 등의 고가 거래를 전수 분석해, 탈세 혐의가 있는 경우 예외 없이 세무조사를 하도록 했습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 주요 과열지역에 대해 이상 거래 및 불법 행위를 집중적으로 점검한다는 계획인데요. 또 주택 구매 자금 출처를 밝히는 일에도 집중하고 있는 것으로 알려져 있어요. 조정대상지역에서는 어느 정도 금액이 기준으로 정해져 있나요?

송금종 기자 ▷ 3월부터는 조정대상지역에서 3억 원 이상 주택을 거래할 때 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 정부는 해당 지역의 자금조달계획서가 제출되는 대로 직접 이상거래를 조사할 예정입니다. 

송금종 기자 ▷ 이것이 바로 주택 자금조달계획서인데요. 보시면 본인이 가지고 있는 금액이 얼마인지, 대출을 받는 금액이 얼마인지 세세하게 적도록 하고 있습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 그동안 투기과열지구에서만 적용되었던 자금조달계획서가 조정대상지역으로 확대되는데요. 그럼 비조정대상지역 같은 경우는 어떻습니까?

송금종 기자 ▷ 비조정대상지역에서는 6억 원 이상 주택을 매입할 때 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 또한 투기과열지구의 9억 이상 고가 주택의 경우, 최대 15가지 항목의 증빙서류를 함께 제출해야 합니다. 

김민희 아나운서 ▶ 제출 의무가 사실상 전국으로 확대되는 셈이고, 또 지금까지는 신고할 때 종이 한 장에 금액만 적어서 냈지만, 이 단계부터 절차가 깐깐해질 수 있을 것 같은데요. 이번 대책에서 공급 관련 대책은 빠져 있는 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 정부는 지난해 12·16대책에서 가로주택정비사업을 언급했었죠. 가로주택정비사업이란 노후주택을 소규모로 정비해 주거환경을 개선하는 사업인데요. 정부는 이 사업이 어떻게 작동되고 주택이 공급될 수 있는 지 차후에 발표할 계획이라고 전했습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 국토교통부는 지난 2월 20일 경기 남부권을 중심으로 집값이 단기 급등한 일명 풍선효과를 막기 위해 19번째 규제 대책을 내놓았습니다. 송기자, 내용 다시 한 번 정리해볼까요?

송금종 기자 ▷ 네. 크게 세 가지를 기억하면 됩니다. 먼저 수원과 안양시 만안구, 의왕시가 조정대상지역에 포함됐고요. 다음은 강화된 규제입니다. 조정대상지역 내 주택담보대출비율 LTV이 60%에서 50%로 강화되고, 9억 원 이상 초과분에 대해서는 LTV를 30%로 적용합니다. 또 이번 추가된 조정지역과 기경기권 조정지역의 전매기간이 일괄 소유권 이전 등기 시로 강화되었습니다. 그래서 전문가들은 정부가 수도권 조정대상지역의 분양권 거래를 사실상 막으면서 분양 시장에도 적지 않은 영향을 끼칠 것으로 보고 있습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 정부가 경기도 수원시와 안양 일대는 물론 인근 의왕시까지 조정대상지역에 새롭게 포함시키면서 분양시장에 변화가 예상되고 있습니다. 기존 아파트값 변화는 아니더라도 청약 시장은 규제의 영향을 받을 것으로 보이는데요. 어떤 변화가 있을지 지켜봐야 하겠습니다. 훈훈한 경제 마칩니다. 지금까지 송금종 기자였습니다. 

송금종 기자 ▷ 네. 감사합니다.

song@kukinews.com