[쿠키뉴스] 안세진 기자 =계약갱신요구권과 전월세상한제가 담긴 임대차법이 시행된 지 한 달이 지났습니다. 그동안 외면 받고 공론화되지 않았던 세입자 보호가 목적입니다. 기울어진 운동장과 다름없던 임대시장에서 세입자 권리를 강화하겠다는 취지죠.

하지만 동사에 임대인들은 전세 매물 감소, 전세가격 폭등 등의 우려를 기정사실화하면서 임대차법에 대한 반발을 이어가고 있습니다. 이번 [알경]에서는 임대차법의 도입배경과 임대차법에 대한 일부 논란에 대해 살펴보는 시간을 가졌습니다.

◇임대사업자 제도 폐지와 임대차법 도입

7월 10일 정부가 부동산 보완대책을 발표했습니다. 대책에는 다주택자에 대한 보유세(재산세·종합부동산세)와 양도소득세 강화 등 세제 개편과 등록주택임대사업자(임대 등록) 제도 폐지가 담겼습니다. 이중 현재의 임대차법 시행 배경에 대해선 임대사업자 제도 폐지에 대한 내용을 살펴볼 필요가 있습니다. 

당초 등록주택임대사업자 제도는 지난 2017년 8·2대책 당시 서민 주거안정을 위한 정부의 핵심 정책 중 하나였습니다. 임대사업자 등록을 활성화시켜 서민들을 위한 주택을 시장에 많이 내놓기 위함이었죠. 그러나 취지와는 달리 각종 부작용이 나타나기 시작했습니다. 특히 다주택자들은 사업자 등록을 통해 자신들에게 부여되는 각종 세제를 무력화시키기도 했습니다.

이에 정부는 해당 제도를 3년 만에 폐지하고, 세입자 권리를 더욱 강화하는 방향으로 정책 노선을 변경하게 됩니다. 정책의 실패를 인정하고 새로운 대책을 세운 것이죠. 이에 대한 결과는 7월 31일 나오게 됩니다. 정부는 이날 계약갱신청구권제와 전월세상한제 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법 개정안 공포안을 심의·의결하게 됩니다.

당시 정부는 “임대등록제를 실시한 배경은 장기간에 걸쳐 임대료 상승이 낮은 상태에서 세입자들을 살게 하려고 도입한 제도”라며 “지난 2년간 서울의 전셋값 상승률이 1.2%로 과거에 비해 안정적인 상황에서 임대차 3법이 도입되면 입대등록제 효과가 없어지는 만큼 굳이 세제혜택을 주면서 임대등록제를 해줄 필요는 없게 됐다”고 설명했습니다.

이에 따라 세입자는 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 계약을 연장할 수 있도록 ‘2+2년’을 보장받게 되었습니다. 또 임대료 상승 폭은 직전 계약 임대료의 5% 내에서 지방자치단체가 조례를 통해 상한을 정해지도록 되었구요. 그동안 ‘갑을관계’에서 을의 역할이던 세입자에게 당연한 권리를 안겨준 셈이지요.

◇도시괴담, 어디까지 사실일까

하지만 시장에서는 여전히 반발이 거셉니다. 비판의 키워드는 ▲전세 소멸 ▲전세의 월세화 ▲전세가격 급등 등으로 압축됩니다. 하지만 하나하나 살펴보면 과장되었거나 우려일 뿐 실제 상황과는 다른 것을 알 수 있습니다. 어쩌면 너무나 큰 걱정일 수도 있습니다.

우선 전세 소멸의 경우 반은 맞고 반은 틀린 말이라고 볼 수 있습니다. 임대차법 시행 이전까지는 최소 2년 마다 집주인 요구를 들어줄 수 없거나 조건에 맞지 않으면 내쫓기듯 이사를 갔었습니다. 하지만 이번 임대차법으로 계약 갱신이 한 차례 가능해졌고, 이는 앞으로 전세 매물이 줄게 만드는 기능을 할 것으로 예상됩니다. 이와 함께 전월세상한제로 인해 임대료 인상 등도 제한이 걸려 좀 더 오래 거주할 수 있는 상황이 되면서 전세 매물과 수요는 줄 것으로 보입니다. 매물이 준다고 무조건 부작용은 아니라는 설명입니다.

전세가격 급등은 가장 대표적인 부작용으로 꼽힙니다. 실제 통계를 보면 서울 전셋값은 61주 연속 상승세에 있다고 합니다. 물론 상승폭은 둔화되고 있지만 그럼에도 불구하고 전세값은 여전히 오르고 있습니다. 다만 이를 임대차법 때문으로 보기에는 비약이 있어 보입니다.

통계를 집계하는 한국감정원과 KB부동산 시세는 모두 신규 계약만을 기준으로 하고 있습니다. 물론 임대차법 도입에도 최대 5%까지 임대료 상승은 허용되지만, 큰 수치는 아닙니다. 때문에 앞으로 전세시장은 갱신계약에 있어선 가격이 덜 오르고, 신규계약은 급등하는 현상이 동시에 벌어질 것으로 사료됩니다. 

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