“흠 잡기보다 나아가야 할 때”…임대차5법 뭐가 담기나

임대차3법+2, 표준임대료제도 도입 분쟁조정위 역할 강화
“세입자 안정된 주택에 살 수 있게 하는 게 주택시장 안정시키는 방법”

기사승인 2020-09-25 05:05:30

[쿠키뉴스] 안세진 기자 =정부와 시민단체가 임대차법 후속조치 마련에 힘을 쏟고 있다. 후속조치에는 주택에 대한 적정 임대료 수준을 산정하는 표준임대료와, 분쟁의 심의 및 조정을 담당하는 주택임대차분쟁조정위원회 활성화 방안 등이 담길 예정이다. 이로써 기존 임대차3법(전월세상한제·계약갱신요구권·전월세신고제)에 이어 임대차5법이 탄생 준비 중이다.

임대차5법, 뭐가 담길까

25일 업계에 따르면 여당인 더불어민주당은 기존 임대차3법을 넘어 임대차5법을 준비 중에 있다. 새로 추진 중에 있는 개정안에는 정부가 주택 상태를 기준으로 적정 임대료 수준을 직접 산정하는 ‘표준임대료 제도’와 임대료 분쟁 시 조정 권한을 지닌 ‘임대차분쟁조정위원회 활성화 방안’이 담길 전망이다.

현재 임대차3법 중 전월세 인상을 제한하는 ‘전월세상한제’와 세입자가 2년 계약이 끝난 뒤 다시 2년 거주를 요구할 수 있는 ‘계약갱신요구권’은 시행된 상태다. 남은 전월세신고제는 시스템 구축 등의 시간을 거쳐 내년 6월부터 시행될 예정이다. 전월세신고제란 세입자가 굳이 전월세신고를 하지 않고 전입신고만 하더라도 자동으로 신고 등록이 되는 제도다.

추진 중에 있는 표준임대료제는 각 지자체가 주택 위치·종류·면적·내구연한 등 기준에 따라 일정 주기로 적정 임대료를 산정·고시토록 하는 제도다. 이는 주택 공시가격과 비슷하다고 보면 된다. 시도지사가 매년 표준주택을 정한 뒤에 용도라든지 면적, 구조를 따져서 표준주택의 전세, 월세 가격을 정해 놓는 것이다.

현재 국회 법제사법위원장인 윤호중 더불어민주당 의원이 표준임대료 제도 시행을 위해 주거기본법 개정안 등 2건의 법안을 발의한 상태다. 표준임대료를 도입하기 위해선 임대차 시장에 대한 데이터가 축적돼야 하는 만큼, 정부는 내년 전월세신고제 이후로 도입 시점을 보고 있다.

분쟁조정위의 역할도 강화될 것으로 보인다. 지금까지 분쟁조정위는 그 역할을 제대로 수행하지 못했다는 지적이 있어왔다. 논란이 됐던 ‘집주인의 실거주 목적이라면 계약갱신요구권이 거절될 수 있다’는 사안에 대해 국토교통부와 분쟁조정위원회 측은 전혀 다른 해석을 내놓은 바 있다.

예컨대 제보자 A씨는 집주인이 집을 매각하고 새 집주인이 실거주를 목적으로 들어온다면 계약갱신이 불가한지 분쟁조정위에 문의했다. 분쟁위에서 돌아온 답은 “그럴 수도 있다”는 식의 아리송한 답변뿐이었다. A씨에 따르면 당시 분쟁조정위는 “해석의 여지가 있다. 갱신요구 기간 내에 새 집주인이 본인 실거주룰 주장한다면 세입자 입장에서는 집을 비워야 할 수도 있다”고 답했다.

그러나 국토부가 내놓은 답은 이들의 안내와는 전혀 달랐다. 해당 논란에 대해 국토부는 “계약갱신청구권은 갱신요구 당시 집주인을 기준으로 한다”며 “이후 집주인이 바뀐 경우엔 실거주를 목적으로 한 갱신청구 거절은 주장할 수 없다”고 설명했다. 매매계약상 임대차 관계가 사전에 인식된 이상 새 집주인의 실거주 여부에 대한 협의와 책임은 직전 집주인에게 있다는 판단이다.

여기에 조정위 수도 부족한 터라 전국의 임대차 분쟁을 해결하는 데에 어려움도 존재했다. 조정위 숫자는 현재 전국 6곳(서울, 수원, 대전, 대구, 부산, 광주)에 불과하다. 전국의 임대차 분쟁을 모두 담당하기에 부족한 수다. 정부는 연말까지 인천과 청주, 창원, 서울 북부, 전주 등 6곳에 추가 설치하고 내년까지 총 18곳으로 확대하겠다고 밝혔다.

“지금은 흠 잡을 때가 아닙니다”

의원들을 비롯한 시민단체 등은 주택임대차 개정법이 나아가 부동산 시장 안정에 긍정적인 역할을 미칠 거라고 내다봤다. 이와 관련 주택임대차보호법개정연대는 지난 23일 국회 정문 앞에서 ‘임대차3법 후속 과제 해결 촉구’ 기자회견을 가졌다.

이날 현장에서 만난 김진애 열린민주당 의원은 “우리나라에 2000만개의 주택 있다. 그중 800만 채가 임대주택이다. 약 40%가 임대주택에 사는 것이다”라며 “임차인으로 살 가능성이 두 집에 한 집 꼴인 셈인데, 그럼 결국 임차인이 안정된 주택에 살 수 있게 하는 게 주택시장을 안정시키는 방법이라 본다”고 말했다.

이어 “그동안 너무 부동산 관점에서만 주택시장을 봤다. 이번 임대차법 통과되면서 제대로 된 주택정책 자리 잡았다고 본다”며 “예상대로 각종 언론 등에서는 흠집을 내려 한다. 1년 전세기간을 2년으로 늘릴 때도 안정화 되는데 2~3년이 걸렸다. 이번에도 최소 6개월에서 2년 정도 걸릴 거다”라고 설명했다.

박정엽 마포주거복지센터 센터장은 “지금은 흠 잡을 때가 아니라 세입자 권리 보호를 위해 나아가야 할 때”라며 “임대인들이 임대료 인상 대신 관리비를 인상하는 꼼수를 막아 세입자를 보호하고 세입자들의 임대차 협상력을 강화하기 위한 분쟁조정위의 기능 강화가 필요하다”라고 주장했다.

이어 “최초 임대차 계약에서 임대인이 임대료를 무한정 올릴 수 없도록 표준임대료 제도를 조속히 도입할 것을 촉구한다”고 덧붙였다.