16일 직방에 따르면 서울에서 거래된 아파트 월세거래가격 상위 10%의 평균 가격은 2020년 238만1000원으로 조사됐다. 이는 하위 90% 61만2000원에 비해 3.89배 높은 수준이다.
직방은 지난 2011년 월세 실거래가가 공개된 이후 격차가 가장 크게 벌어졌다고 설명했다. 서울 상위 10% 월세 거래 평균가격은 ▲2018년 232만2000원 ▲2019년 230만6000원에서 올해 238만1000원으로 높아졌다. 같은 기간 하위 90%는 ▲2018년 65만원 ▲2019년 65만2000원 ▲2020년 61만2000원으로 낮아진 것으로 조사됐다.
임대차법 시행 전후로 올해 서울 아파트 월세거래가격을 분석한 결과 상위 10%는 시행 이전 215만3000원에서 시행 이후 240만3000원으로 높아졌다. 반면 하위 90%는 시행 이전 62만2000원에서 이후 58만3000원으로 낮아졌다. 격차는 시행 이전 3.46배에서 시행 이후 4.12배로 오히려 커졌다.
월세가격 상위 10%와 하위 90%의 평균 보증금은 2011년~2016년 큰 차이를 보이지 않았다. 하지만 2017년부터 하위 90%의 보증금이 낮아지고 상위 10%의 보증금이 빠르게 높아지면서 격차가 벌여졌다.
올해에는 상위 10%의 평균보증금이 2억6127만원, 하위 90%가 1억7423만원으로 조사됐다. 8704만원의 격차가 벌어진 것이다. 직방은 “상위 10%는 월세와 보증금이 같이 높아지는 모습을 보였으나 하위 90%는 보증금이 낮아지면 월세는 소폭 높아지는 반비례 관계가 나타났다”고 설명했다.
고가 아파트 매매시장이 강남3구를 벗어나 서울 전방위로 확산되는 것과는 달리 아파트 고가 월세시장은 강남 3구로 다시 회귀하는 현상도 관측됐다.
서울 월세거래가격 상위 10%는 2011년 강남3구가 75.7%의 비중을 차지했지만, 이후 2016년까지 비중이 감소하면서 57.3%까지 줄어들었다. 하지만 2017년부터 다시 비중이 증가하며 지난헤 65.8%까지 증가했다. 2020년은 비중이 소폭 감소하면서 63.2%로 조사됐다.
함영진 직방 빅데이터 랩장은 “임대차법 시행 후 임대차 시장의 불안에 대한 우려가 컸으나 월세 시장에서 상위 10%는 월세가격 높아지는 현상이 발생한 반면 하위 90%는 가격 움직임이 크게 나타나지 않고, 월세거래가격이 소폭 낮아졌다”며 “임대차법과 월세거래가격의 명확한 인과관계가 나타났다고 볼 수는 없지만 표면상으로는 적어도 하위 90%의 거래가격에는 큰 영향이 미치지 않는 모습”이라고 말했다.
이어 “월세시장의 양극화와 지역적 편중 현상은 더 강화될 수 있다. 고가 월세를 지불할 수 있는 수요가 한정되어 있는 만큼 일반적 임대차 시장과 분리되어 움직일 것으로 예상된다”고 덧붙였다.
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