전국적으로 불어닥친 부동산PF(Project Financing) 부실 파문으로 건설경기 침체에 금융권 신규 대출도 어려운 상황에서 옛 대한방직 전주공장 부지 개발 시행사 (주)자광이 과도한 부채를 떠안고 사업을 제대로 시행할 수 있을지 의문이 커지고 있다. 옛 대한방직 전주공장 부지 개발 사업의 문제점과 해법을 5부에 걸친 연속 칼럼으로 집중적으로 들여다본다.  

금융감독원은 지난 13일 부동산PF 위기 극복에 중점을 두고 개선된 ‘부동산PF 사업성 평가기준’을 발표했다.

부동산PF 대출의 평가등급을 3단계에서 4단계로 세분화 부실에 대비한 금융회사의 대손충당금을 더 적극적으로 쌓게 했고, 브릿지론에 대한 위험기준을 신설해 사업성이 부족한 사업장의 퇴출을 유도하고 부동산PF 위기의 질서 있는 연착륙을 도모하겠다는 취지이다.     

그러나 부동산PF 현장의 반응은 미지근하고 기대하지 않았다거나 이미 체념하고 있는 분위기다.

금융당국의 대책은 부실사업장의 기준을 명확히 제시해 금융시장에서 퇴출시키고, 수년 동안 묶여있던 자금(금융)이 새로운 사업장으로 이동할 수 있어야 한다. 

강원도에 불거진 레고랜드 사태 이후 금융당국의 대출 만기연장 정책에 의해 시장이 왜곡되고, 부동산PF 금융 전체가 일시 중단된 현실을 개선해 금융시장의 자체 정화 능력을 키웠어야 한다. 

그러나 이번 발표는 두 방향에서 모두 어물쩍 넘어가려는 금융당국의 책임회피성 대책임이 드러나고 있다. 구체적으로 옛 대한방직 전주공장 부지 개발사업을 예로 들어 설명해보자.

㈜자광은 옛 대한방직 전주공장 부지 개발사업을 진행하면서 지난 2017년 10월 롯데건설 보증으로 토지 계약금 대출(부동산PF 브릿지론)을 실행했고, 이후 대출금 증액과 계약기간 연장을 통해 2018년 10월 토지 잔금을 마무리했다. 

그로부터 6년이 지난 2023년 말 현재 ㈜자광의 브릿지론은 부동산담보신탁 2350억원과 구조화금융(ABSTB) 1046억원으로 총액은 3396억원이다.

브릿지론 중 부동산담보신탁은 1년 단위로 5회에 걸쳐 증액 연장됐고, 구조화금융은 나이스신용평가의 공개된 자료에 따르면 15회 이상 연장됐다. 그럼에도 올해 5월 현재 전주시와 전북특별자치도의 인허가 등 행정절차는 시작 단계에서 헛돌고 있다.      
         
애초에 ㈜자광의 옛 대한방직 전주공장 부지 개발 사업계획이 일반공업지역인 해당 부지를 중심상업지역으로 용도 변경하는 특혜를 요구하고, 실현 가능성 없는 초고층(153층) 타워의 건설을 내세워 지역사회에 혼란을 주고 있기 때문이다. 

6년여 동안 수천억원의 금융이 묶여있어 이번 금융감독원 대책으로 퇴출돼야 할 사업장인데도, 금융당국의 부실 기준인 ‘유의’나 ‘부실우려’ 사업장으로 판단하기엔 애매하다. 금융당국의 평가예시에 따르면 부실 사업장으로 판단하려면 △토지 매입 여부 △인허가 △본PF 여부 △수익성 평가 항목 등 세 가지 중 2개 이상에 해당돼야 한다.

옛 대한방직 전주공장 부지 개발사업은 토지매입이 완료된 상태로, 인허가는 이뤄지지 않았는데, 수익성 평가에서는 논란이 있다. 이 때문에 평가기준 3개 항목 중 2개 이상에 해당되는 지 명확하지 않다.

국내 브릿지론 사업장 대부분은 토지 매입 완료 상태인 것으로 추정된다. 토지 매매거래 관행상 매입 완료는 계약금 납부 후 1년 이내 이며, 2022년 레고랜드 사태 이후 2년여 흘렀기 때문이다. 토지 잔금도 납부하지 못한 사업장은 이번 발표 전 이미 정리되거나 타 사업으로 전환됐을 것이다.

수익성 평가 기준의 경우, 주관적이며 자의적이다. 부동산PF 대주단 금융회사들은 토지의 담보가치 안에서 대출해준 선순위 채권자와 토지가 경매나 공매에 들어가면 대출 원금에서 손실이 발생하는 후순위 채권자와의 갈등으로 정리되지 못하고 있다. 수익성 평가 차이인데 그 기준이 고무줄이기 때문이다.

금융당국이 제시한 평가기준 세 가지 중 하나(매입완료)는 무의미하고, 하나(수익성)는 자의적이며, 나머지 하나 인허가 완료 여부만 명확하다. 이런 상태에서 두 가지를 충족해야 부실 사업장으로 판단하여 퇴출시킨다는 것은 하나 마나 한 정책이다.

지난한 부동산PF 위기에, 그 공이 또다시 금융권으로 돌아갔다. 

금융당국의 압력에 롯데건설 2조 3천억원의 부실한 브릿지론을 3년 연장시켜 준 시중 은행, 무분별한 사업 확장으로 부동산PF 위기의 주범이 된 태영건설의 워크아웃을 받아 준 금융시장이 이번 위기를 극복하기란 비올 때까지 제사를 지내는 방법뿐인 것 같다.    

                                                                                                             글. 전주시민회 이문옥 사무국장