모듈러 건축은 프리패브(Pre-fabrication) 건축의 하나로, 공장에서 사전 제작한 부품이나 재료를 모듈 형태로 만들어 현장에서 조립하는 건축물 생산 및 시공방식을 의미한다. 모듈러 건축 장점은 경제성이다. 공장에서 부재를 미리 만들기 때문에 기상이나 기후 영향에서 자유롭다. 부재를 만들 동안 현장에선 필요한 시공을 동시에 할 수 있어서 공사기간을 줄일 수 있다.

이러한 장점을 덧입힌 목조주택이 자이가이스트 주력 모델이다. 자이가이스트는 GS건설이 설립한 단독주택 건설회사로 충청남도 당진시에 공장을 두고 있다. 자이가이스트는 충남도 분양 전환 공공임대주택 공급 사업 ‘농촌리브투게더’ 모듈 개발 사업자로도 참여하고 있다. 24일 이준영 자이가이스트 PM 팀장을 만나 사업 비전을 들었다.

친환경 목조주택 사업…자체 기술로 제로에너지 기준 달성

목조주택은 건축 과정 전 생애주기에 적은 에너지를 소비한다. 그래서 환경에 미치는 영향이 적다. 폐기물 배출량도 철근·콘크리트로 지은 집보다 적다. 철거해도 목재는 대부분 재사용할 수 있고, 폐기된 목재는 자연으로 돌아간다. 자연에서 얻은 재료를 다시 자연으로 돌려보내는 선순환 구조다. 자이가이스트가 목조를 택한 이유도 친환경성 때문이다.

이 팀장은 “프리패브를 할 수 있는 소재는 다양하다. 콘크리트로도, 스틸로도 할 수 있다”라면서도 “목조가 경제적이고 재활용률도 높아서 단독주택에 굉장히 맞는 소재”라고 강조했다.

집을 튼튼하게 지으려면 잘 건조된 나무를 써야한다. 자이가이스트는 ‘J-grade’ 등급의 목재를 쓴다. ‘J-grade’는 일본의 목재 등급으로, 이 등급을 받으려면 일본 정부 심사를 거쳐야한다. 회사는 목재 부패나 변이를 막기 위해 함수율이 19% 미만인 목재만 수입한다.

이 팀장은 “단독주택은 나무로 지어야 한다는 생각이 많이 드는 게, 여러 문제를 보완하는데 너무 좋다”며 “나무는 마감재를 덜어내고 건조 시키면 변이, 부패 문제들이 다 보완 된다”고 말했다.

다만 나무로 지은 집은 화재에 취약할 수 있다. 이 점에 관해 그는 “두꺼운 각재를 쓰면 집이 타기 시작할 때 겉만 타고, 두꺼운 심까지 타는데 시간이 한참 소요 된다”며 “산불이 나면 어쩔 수 없지만, 집이 갑자기 무너지지 않아 대피시간은 충분히 확보할 수 있다”고 강조했다.

자이가이스트는 또 특허를 출원한 상부인양방식을 적용, 모듈러 주택 취약점인 기밀성능을 보완했다. 기밀성능은 건물에 바람을 불어넣어 50파스칼(pa)압력을 유지할 때, 건물에서 발생하는 시간당 환기율(ACH)로 표기한다. 이 수치가 낮을수록 에너지 효율이 좋음을 의미한다. 회사에 따르면 상부인양방식은 기존 하부인양방식 대비 정교하고 안정적이다.

한국토지주택공사(LH)가 권장하는 공동주택 환기율은 3.0ACH다. 자이가이스트는 자체 테스트로 1.5ACH를 달성했다. 1.5ACH는 한국건축친환경설비학회가 발표한 제로에너지주택 기밀성능 기준치다.

이 팀장은 “단독주택은 찬 공기와 따뜻한 공기에 모두 노출되기 때문에 자체 기밀성을 확보하지 않으면 에너지 효율이 오르지 않는다”고 말했다.

이어 “현장에서 구조물을 정밀하게 결합하기 쉽지 않다”며 “단독주택에서 이 정도 기밀성을 가지는 주택은 ‘패시브 주택’(국내기준 1.0ACH 주택)을 제외하고는 없을 것”이라고 자신했다.

“단독주택은 어마어마한 행위예술”

국내 단독주택 시장에서 모듈러는 아직 낯설다. 공동주택(아파트) 대비 설계가변성이 떨어지기 때문이다. 이렇다 보니 소비자가 원하는 니즈를 세세히 충족시키기 어렵다. 사업 초창기엔 ‘서비스’ 부문을 무시하고 단순히 모듈만 고집했다가 시행착오를 겪기도 했다. B2B나 B2G로 사업을 하면 설계 변경 없는 상품을 찍어낼 수 있어서 효율적이다.

그럼에도 회사가 B2C 사업을 영위하는 이유는 소비자 목소리를 듣기 위해서다. 

이 팀장은 “국내에선 아직도 단독주택을 아파트처럼 보진 않는다. ‘내 집’인만큼 인테리어를 스스로 하고 싶어 하는 건축주도 있는데, 집단 생산을 해야만 원가를 낮출 수 있는 입장에서는 사실 쉽지 않은 부분”이라고 말했다. 

이어 “초반에 다소 미흡했던 부분이 있었지만 회사 이름을 걸고 사업을 하고 있기 때문에, 어려운 부분도 조금 더 저희가 깊이 관여해 도와드리고 비즈니스 방향을 조금씩 넓혀 나가고 있다”며 “단독주택은 정말 어마어마한 행위예술이다”라고 덧붙였다.

자이가이스트 주택 공사비는 3.3㎡당 600~700만원 수준이다. 단독주택 치곤 가격이 높게 비칠 수 있다.

이 팀장은 “주택 품질이며 기밀성능 등과 더불어 이 정도 수준으로 주택을 지으려면 합리적인 가격”이라며 “모듈러 주택은 거주하면서 느끼는 기쁨이 배가 되는 집이 아닌가 생각 한다”고 자신했다.

지역 인구 소멸 대응 시책에 사업 확장 전망 

단독주택 시장은 요즘 침체기를 겪고 있다. 토지거래가 막히면서다. 다행인 건 인구 감소를 해결하기 위한 지역 관급 사업이 꾸준히 발주되고 있다는 점이다. 회사는 이를 통해 기존 B2C에서 B2G로의 사업 확장 가능성을 확신하고 있다. 신상품 ‘RM(Real Modular)’도 지역 세컨드 홈 붐에 맞춰 마련했다.

이 팀장은 “지역 소멸 문제가 계속 대두되고 있어서 지자체들이 인구를 모으기 위해 자체 개발 사업을 하고 있다”라며 “지방엔 굳이 집합건물을 만들 이유가 없다보니 ‘디테치드 하우스’(Detached House·따로 떨어져있는 집) 수요가 많아질 가능성이 높다”고 밝혔다.

이어 “지역경제 활성화를 위해 인구 경감 지역엔 취득세나 재산세를 경감해 주려는 정부 시책이 추진 중이고, 그렇다면 세컨드 홈 열풍이 분명히 불 것”이라고 확신했다.

사업 방향에 관해서는 “프리패브를 시작한 만큼 계속할 것이고 정부에서 발주하는 사업도 관심을 갖고 참여하려고 노력할 것”이라며 “다양한 시도와 연구가 있을 것”이라고 강조했다.

이준영 자이가이스트 PM 팀장 △78년생 △전주 출생 △서강대 졸업 △GS건설 개발사업팀 △GS건설 베트남사업추진팀 △자이가이스트 PM팀장

송금종 기자 song@kukinews.com