김민희 아나운서 ▶ 경제생활의 기본부터 고급 정보까지 알려주는 훈훈한 경제. 오늘도 스튜디오에 송금종 기자 나와 있습니다. 안녕하세요.

송금종 기자 ▷ 안녕하세요. 쿠키뉴스 송금종 기자입니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 송기자, 오늘은 어떤 정보 전해주실 건가요?

송금종 기자 ▷ 최근 깡통주택, 역전세난이 벌어지면서 전세 기간이 만료됐는데도 보증금을 제때 돌려받지 못하는 세입자가 생겨나고 있습니다. 만약 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 못하겠다고 한다면, 세입자들은 어떻게 대응해야 할까요? 그래서 오늘은 소중한 내 전세 보증금 지키는 법. 알아봅니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 전세 계약 기간이 만료되어 이사를 가려는 세입자에게 일어나는 애로사항 중 하나가 바로 이 보증금 문제인데요. 집주인이 다른 세입자를 아직 구하지 못했다는 이유로 보증금을 돌려주지 못한다고 하거나, 전세 시세가 입주 전보다 떨어지면서 문제가 생기기도 하죠. 오늘 훈훈한 경제에서는 송금종 기자와 함께 전세 보증금을 지키는 방법을 알아봅니다. 송기자, 최근 주택시장에서 역전세난이 이어지고 있다고요?

송금종 기자 ▷ 그렇습니다. 역전세난이란, 전셋집의 물량은 늘었지만 그 수요가 줄어서 전세 계약이 잘 이루어지지 않아 겪는 어려움을 말하는데요. 결국 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못해서 전세 보증금을 반환하지 못하는 상황이 벌어지게 됩니다. 또 역전세난이 발생하면 전세 가격이 떨어지는 것뿐만 아니라 매매 가격도 떨어질 수 있기 때문에, 세입자와 집주인 모두 힘들어질 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 임대인과 임차인 모두가 힘든 상황이 되지 않도록, 역전세를 피하는 것이 좋을 텐데요. 사실 부동산 시장이라는 게 전문가가 아닌 이상 그 흐름을 잘 알지 못하잖아요. 역전세를 피할 수 있는 방법이 있을까요?

송금종 기자 ▷ 일단 공급 물량을 잘 따져봐야 합니다. 유난히 입주가 몰리고 있는 지역은 전셋값이 하락할 수 있기 때문에, 전세 계약이 끝나는 2년 뒤 바로 이사할 예정이라면 신중하게 생각해야 하고요. 또 전셋값이 매맷값의 80% 안팎으로 높은 수준일 때도 다시 한 번 생각해보는 것이 좋습니다. 전세가율이 높을수록 집주인이 갭투자자일 가능성도 높으니까요.

김민희 아나운서 ▶ 한창 붐이 일었던 시기도 있었지만, 요즘은 갭투자가 좀 위험한 상황인 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 갭투자는 전세가율. 즉 매매가 대비 전세가 비중이 높고, 전셋값이 상승할 때만 성공할 수 있습니다. 2008년 말 전국 아파트의 전세가율은 52.4%였지만, 꾸준히 상승해 2017년 2월 초에는 75.7%까지 상승했는데요. 그래서 2015년부터 갭투자가 유행했지만, 지금은 주택시장 온도가 달라졌기 때문에 주의해야 합니다.

김민희 아나운서 ▶ 전세 보증금을 안고 적은 돈을 투자해도 집을 살 수 있기 때문에 갭투자가 유행처럼 번지던 시절이 있었는데요. 지금은 좀 위험할 수 있나 봐요.

송금종 기자 ▷ 그렇습니다. 신규 입주물량 증가와 시세 급등에 따른 부담으로 매매 및 전세가격이 하락하고 전세가율도 떨어지고 있기 때문에 피하는 것이 좋습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 위험한 갭투자는 임대인과 임차인 모두에게 마이너스가 될 수 있으니까요. 그 부분 참고하시기 바랍니다. 일단 기본적으로 최근 부동산 시장 흐름을 파악하는 게 좋겠죠. 그럼 이제 전셋집을 계약할 때 주의해야 할 점에 대해 알아볼게요. 송기자, 전세 계약 시, 어떤 부분들을 살펴야 할까요?

송금종 기자 ▷ 먼저 등기부등본 상에 자신보다 선수위인 권리가 하나라도 있어서는 안 됩니다. 그렇게 되면 순위가 밀려 보증금을 다 돌려받지 못할 수도 있기 때문에, 그 부분은 꼭 확인이 필요하고요. 또 집값과 전세 보증금의 차이가 크게 나지 않는 경우에는 집주인에게 국세와 지방세를 제대로 냈는지, 그 부분에 대한 환납 증명도 요구해 봐야 할 필요가 있습니다. 등기부가 깨끗해도 경매나 공매가 진행되면 국세청 등에서 세입자보다 먼저 배당을 받을 수 있기 때문입니다.

김민희 아나운서 ▶ 압류가 진행되기 전까지는 미납 내용이 등기부 상에 나오지 않을 수 있는 거군요?

송금종 기자 ▷ 네. 국세청 등이 압류한 시점이 아니고 미납 중이라고 하더라도, 압류하기 전에는 등기부가 깨끗합니다. 그러니 등기부만 믿고 계약한다면 배당 순위에서 국세청 등에 밀릴 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 만약의 경우 자신이 가장 먼저 돌려받을 수 있는 순위인지 반드시 확인하는 것이 필요하겠습니다. 이어 전세 계약 후 이사하는 날 확인해야 하는 부분들도 알려주세요.

송금종 기자 ▷ 이사하는 날 바로 주민센터에 가서 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 그렇게 하면 대항력과 우선변제권을 갖출 수 있는데요. 거기서 대항력은 집주인이 바뀌더라도 집을 비워주지 않을 수 있는 권리를, 우선변제권은 경매 시 우선 순위에 따라서 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다.

김민희 아나운서 ▶ 전입신고를 하고 확정일자까지 받으면, 집주인이 바뀌어도 집을 비워주지 않아도 되고, 또 집이 경매로 넘어갔을 때 우선순위까지 확보할 수 있는데요. 전입신고와 확정일지는 어떻게 받는지도 알아볼게요. 먼저 전입신고는 이사 후 언제까지 해야 하나요?

송금종 기자 ▷ 신고 의무자가 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 주소지 변경 및 등록을 위한 전입 사실을 새로운 거주지 관할 기관에게 신고하면 되는데요. 전입과 동시에 확정일자를 받아야 합니다.

김민희 아나운서 ▶ 그럼 확정일자는 어떻게 받으면 되는지도 알려주세요.

송금종 기자 ▷ 확정일자를 받으려면 임대차 계약서를 가지고 관할 주민센터나 법원, 등기소에 방문하거나 인터넷으로 신청할 수 있습니다. 인터넷 등기소를 통하면 공휴일을 포함해 24시간 신청이 가능하니 좀 더 편하게 이용하실 수 있고요. 계약 체결 직후부터 신청이 가능해서, 직접 방문하는 것보다 좀 더 빨리 확정일자를 받을 수 있는데요. 온라인 신청은 계약 당사자가 직접 하거나 인터넷 등기소 전자신청에 사용자 등록이 되어 있는 법무사, 변호사가 대리 신청할 수 있습니다

김민희 아나운서 ▶ 네. 확정일자를 받은 임차인은 집이 경매로 넘어갈 경우 우선순위로 보증금을 받을 수 있으니까요. 새로 입주한 집이 경매에 넘어갔을 때를 대비하기 위해 전입신고와 함께 확정일자를 받아두는 것이 좋겠습니다. 송기자, 이렇게만 해두면 안심할 수 있을까요? 전세 보증금을 지킬 수 있는 또 다른 안전장치는 어떤 게 있을까요?

송금종 기자 ▷ 보증 기관이 집주인 대신 보증금을 돌려주는 상품인 전세 보증금 반환보증도 있습니다. 주택도시보증공사가 담당하는 만큼 보증금 자체를 안전하게 지킬 수 있고요. 예전에는 집주인 동의가 필요했지만 지금은 없어져, 별다른 마찰 없이 쉽고 빠르게 진행이 가능하다는 장점이 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 보증 한도와 세입자가 부담해야 할 비용도 궁금해요.

송금종 기자 ▷ 최근 보증금 한도는 수도권은 5억 원에서 7억 원으로, 지방은 4억 원에서 5억 원으로 늘었습니다. 부담 비용 같은 경우는 전세금의 0.128%로, 1억 원 기준 연간 12만 8천 원 정도이고요. 다만, 청구 후 수령하기까지 한 달 반에서 두 달 정도 시간이 걸리기 때문에 그 부분은 대책 마련이 필요하니, 참고하시기 바랍니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 만기 후 보증금을 받아서 바로 이사를 가야 하는 임차인에게는 시간이 빠듯할 수 있겠네요. 전세 보증금을 지킬 수 있는 방법들을 알아보고 있는데요. 확정일자와 전세 보증금 반환보증 외에 또 다른 대비책이 있으면 알려주세요.

송금종 기자 ▷ 전세권 설정 등기도 중요한 장치가 됩니다. 전세권 설정 등기는 전세권자가 전세금을 지급하고 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용, 수익하기 위해 하는 등기를 말하는데요. 세입자가 전세권 설정 등기를 하게 되면 전세 보증금을 돌려받지 못했을 때, 별도의 소송 없이 경매 신청을 할 수 있습니다. 경매 절차에서도 별도의 배당요구 없이도 순위 배당에 참가할 수 있고요.

김민희 아나운서 ▶ 앞서 이사 후 전입신고와 함께 확정일자를 받아두는 것도 필요하다고 했는데요. 확정일자와 전세권 설정등기는 어떤 차이가 있는 건가요?

송금종 기자 ▷ 확정일자는 주인의 동의가 필요 없지만, 전세권 설정등기는 주인의 동의가 필요하고요. 비용 차이도 나는데요. 확정일자는 600원의 돈이 드는 데 비해, 전세권 설정등기는 보증금 액수에 따라 차이가 있기는 하지만 훨씬 더 많은 돈이 듭니다. 예를 들어, 전세 보증금이 1억 원이라면 전세권 설정등기를 하는 데 25만 원 정도가 듭니다.

김민희 아나운서 ▶ 그럼 집이 경매로 넘어갔을 경우, 보증금 보상 금액 차이도 있나요?

송금종 기자 ▷ 네. 세를 얻은 집이 경매에 넘어간다면, 확정일자를 받은 경우에는 세를 얻은 집의 건물과 토지 가격을 합한 금액에서 보증금을 보상해 줍니다. 하지만 전세권 설정등기를 한 경우에는 세를 얻은 집의 건물 값만 따져서 보상해주기 때문에, 보증금 전액을 보상받지 못할 수도 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 확정일자와 전세권 설정등기와의 차이점을 알아봤는데요. 자신의 상황에 맞는 방법으로 대비를 해두는 것이 좋겠습니다. 이제 전세 보증금을 받지 못하는 상황이 되었을 때 대처법을 알아볼게요. 만기가 되어 이사를 나가려고 하는데, 집주인이 돈 없다고 버틴다면 어떤 절차를 밟아야 할까요?

송금종 기자 ▷ 내용증명 발송과 임차권 등기 명령 신청, 임대차 보증금 반환 청구 소송, 강제 경매 순서로 이어지게 되는데요. 가장 먼저 취할 수 있는 방법은, 보증금을 돌려주지 않을 경우 변호사 선임과 경매 등의 비용을 부담할 수 있다는 내용증명을 집주인에게 보내는 것입니다.

김민희 아나운서 ▶ 새로 계약한 집과 이사 날짜가 안 맞을 수도 있잖아요. 만약 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가야 하는 상황이라면 어떤 조치를 취해놓아야 안전할지 알려주세요.

송금종 기자 ▷ 그 경우, 임차권 등기 명령을 신청해야 합니다. 세입자가 해당 집에서 나가더라도 대항력과 우선 변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도인데요. 관할법원에 신청하면 전입신고일지와 보증금이 등기부에 기록됩니다. 다만 임차권등기명령의 경우, 신청부터 완료까지 약 2주 정도의 기간이 소요되니 절차를 시간적 여유를 두고 미리 해야 하고요. 등기 상 임차권이 등록됐는지를 확인 후 이사를 가야 합니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 그리고 그렇게 진행한 후는 다른 방법이 없어요. 주인이 알아서 보증금을 주지 않는 한, 남은 건 소송과 경매뿐인 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 하지만 소송은 누구에게나 어렵고, 또 가기 싫은 길이기도 하죠. 또 소송을 통해서 강제 경매를 집행하기 전까지는 6개월에서 8개월 정도 시간이 소요됩니다. 그렇기 때문에 민사조정 신청과 지급명령 신청 같은 약식 절차가 존재하고요. 이를 통해 한두 달 정도 빠르게 경매를 진행할 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 기다리는 시간을 줄이기 위해, 민사조정 신청과 지급명령 신청 같은 약식 절차를 이용해볼 수 있겠군요.

송금종 기자 ▷ 그렇습니다. 하지만 여기서 중요한 점이 있는데요. 약식 절차는 집주인이 이의신청을 할 경우 다시 원점으로 되돌아간다는 것입니다. 그래서 그 부분을 악용하는 집주인들도 있으니, 주의해야 합니다.

김민희 아나운서 ▶ 일부러 소송보다 더 오래 시간을 끌 수도 있는 거군요. 임차인을 위한 제도가 오히려 임차인에게 불리하게 작용할 수도 있으니, 참고하시기 바랍니다. 송기자, 그럼 경매로 넘어가기 전, 다른 기회는 없는 건가요?

송금종 기자 ▷ 판사가 중재해 대인과 임차인이 합의를 보는 경우가 많습니다. 전세 보증금을 둘러싼 법적 분쟁은 종합적으로 고려해봤을 때 상호적으로 손해기 때문에 합의를 권하는 건데요. 실제로 소액 전세인 경우는 소송까지 가지 않고 합의를 보는 경우도 꽤 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 합의라는 건, 돈을 받아야 할 수 있는 거잖아요. 만약 집주인이 돈이 없다며 버티기에 들어갔다면, 합의가 안 되는 거죠?

송금종 기자 ▷ 그래서 상환을 유예해 주되, 그동안의 이자 비용을 받는 형태의 합의가 이루어지기도 하고요. 매월 해당 금액만큼 이자를 요구하는 방식으로 합의를 하기도 합니다. 하지만 모두 임차인의 결단이 있어야겠죠.

김민희 아나운서 ▶ 네. 계약기간에 맞춰 보증금을 돌려받고 나가면 문제가 없지만, 여러 이유로 전세 보증금을 돌려받지 못하면 곤란한 상황에 처할 수도 있는데요. 새로 이사 갈 집을 구했지만, 보증금을 받지 못해 이사를 못 가는 경우는 방법이 없나요?

송금종 기자 ▷ 그런 경우 서울에서는 이사 시기 불일치 대출 서비스를 이용할 수 있습니다. 서울시 전월세보증금지원센터에서 이사 날짜가 맞지 않거나 보증금 반환이 어려워 이사를 할 수 없는 세입자에게 금리 1.8%로 단기간 최고 1억 8천만 원까지 대출 지원을 해주는 제도인데요. 다만 현재 전세자금 대출이 있다면, 금융 및 보증기관의 협약운용상 대출 신청이 어렵습니다.

김민희 아나운서 ▶ 간혹 이사 날짜를 정확히 맞추지 못해 목돈 마련에 힘들어하는 경우가 있는데요. 그런 경우, 이사 시기 불일치 대출 서비스를 이용하면 저금리로 도움 받을 수 있겠네요. 이사 시기 불일치 대출에 대해 좀 더 알아볼게요. 단기간 지원해준다고 하셨는데, 기간은 얼마나 이용할 수 있나요?

송금종 기자 ▷ 장기간 이용하는 대출은 아니고 기존 집주인으로부터 보증금을 반환 받으면 즉시 상환하는 것이 원칙입니다. 다만, 집주인이 보증금 반환을 지체할 경우, SH공공임대주택 입주자에 한해 계약금 대출은 입주일로부터 3개월, 잔금 대출은 최장 2년까지 가능합니다. 또 새롭게 이사 가는 임차주택의 보증금이 3억 원 이하인 경우에만 대출 신청이 가능하며, SH공공임대주택으로 입주 시에는 보증금액 제한 없습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 현재 임차주택의 보증금을 돌려받기까지 잠깐 이용하는 틈새대출이기 때문에 좀 까다로운 부분이 있는데요. 현재 살고 있는 계약자와 새롭게 이사 가는 계약자가 다른 경우에도 대출 신청이 가능한가요?

송금종 기자 ▷ 아니요. 동일 계약자가 이사 가는 경우에만 대출 신청이 가능합니다. 단, 부부는 동일인으로 분류되어 대출 신청이 가능합니다. 또 서울시에서 타 시도로 이사하는 경우나 타 시도에서 서울로 이사 오는 경우는 기금의 운용상 대출 신청이 어렵고, 서울 안에서만 가능합니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 참고하시기 바랍니다. 최근 새 아파트 입주 물량이 크게 늘면서, 집주인이 세입자를 구하지 못하는 이른바 역전세난 우려가 커지고 있죠. 심지어 세입자가 전세금을 떼이는 경우까지 속출하고 있는데요. 소중한 전세 보증금을 지키기 위해서는 예방과 함께 법적 대응법도 알아두는 것이 좋겠습니다. 전세보증금을 안전하게 지키는 법에 대해 알아본 훈훈한 경제 마칩니다. 지금까지 송금종 기자였습니다.

송금종 기자 ▷ 네. 감사합니다.

송금종 기자 song@kukinews.com