[쿠키뉴스] 안세진 기자 = 비슷해 보인다고 해서 다 같은 집이 아니다. 주변엔 단독주택부터 아파트까지 다양한 집의 종류가 존재한다. 그 중 가장 헷갈리는 주택의 형태가 바로 다세대주택과 다가구주택이다. 언뜻 보기엔 둘 다 빌라 형태로 같은 모습을 하고 있지만, 세부적으로 살펴보면 전혀 다른 집임을 알 수 있다. 이는 대출 등을 받을 때도 각각 다른 조건이 적용되거나 대출이 어려울 수도 있기 때문에 알아둘 필요가 있다.

◇다세대는 집주인이 다 달라=세대와 가구는 ‘소유권’으로 구분할 수 있다. 구분등기가 가능해 소유권을 가질 수 있다면 세대고, 구분등기가 불가하면 가구다.

세부적으로 살펴보면 다세대주택이란 말 그대로 다수의 세대가 거주할 수 있는 주거 공간으로 각 방마다 소유권을 지닐 수 있는 공동주택이다. 예컨대 13세대로 구성된 다세대주택의 소유권자(집주인)는 최소 13명이 있다고 볼 수 있는 것.

각 세대별로 집주인이 다르기 때문에 등기부등본을 열람할 경우 각 호실별로 열람이 가능하고, 각 호수별 매매나 분양이 따로 가능하다. 만약 다세대주택으로 이사를 간다면 건물전체 등기가 아닌 전입하려는 호실 열람을 통해 집주인의 근저당 여부를 파악하면 된다.

또한 은행에서 취급하는 전세대출의 경우 다세대주택은 보증기관 세 곳(HUG주택도시보증공사·주택금융공사·SGI서울보증보험)에서 모두 신청이 가능하다. 단 해당 집주인의 근저당 여부 등에 따라 보증 불가로 대출이 안 될 수 있다.

건축법상 다세대주택에 대한 정의는 연면적이 660㎡ 이하이고, 4층 이하의 층수로 건축할 수 있어 통상 공동주택으로 분류한다. 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의1 이상을 필로티 구조로 해야 하며, 주차장은 해당 층수에서 제외된다. 만약 다세대주택의 2개동 이상을 지하주차장으로 연결한 경우 각각의 동으로 본다. 각 세대별로 방, 주방, 화장실, 현관이 확보돼야 하고 1개 세대 최소면적은 20㎡ 이상이어야 한다.

◇다가구는 집주인이 1명=반면 다가구주택은 구분등기가 되지 않아 집주인 1명이 모든 세대를 관리하는 주택을 말한다. 쉽게 말해 하나의 건물에 한 명의 주인이 있고, 해당 주인이 건물 내 호수를 임대하는 방식이다. 건축법상 단독주택으로 분류된다.

다세대주택처럼 각 호수를 하나의 개별주택으로 볼 수는 있지만 분리해서 소유하거나 분양하는 것이 불가하다. 다가구주택으로 이사 가려는 사람은 다세대처럼 등기부등본을 각 세대별로 열람할 필요 없이 하나만 떼어볼 수 있다.

다가구주택 전세대출의 경우 SGI서울보증보험에서는 취급하지 않는다. 주택금융공사는 가능하다. 다만 HUG주택도시보증공사의 경우 해당 건물에 사는 임차인들의 보증금의 총합이 건물 시세의 150% 이내로 들어와야 보증을 서준다.

만약 건물에 문제가 생겨 경매 등에 넘어갈 경우 집주인이 임차인들에게 보증금을 반환해줘야 하는데, 이 때 반환 순서가 가장 먼저 들어온 임차인 순부터다. 선순위로 보증금을 다 돌려주고 남은 금액이 없을 경우 나중에 들어온 임차인들은 보증금을 못 돌려받을 수도 있으므로 이를 방지하기 위한 것.

건축법상으로 다가구주택은 전체면적이 660㎡, 총 19세대 이하여야 한다. 또한 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하여야 한다. 1층 바닥면적의 2분의1 이상을 필로티 구조의 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 이외의 용도로 사용하면 해당 층을 주택의 층수에서 제외된다.

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