둔촌주공 재건축, 18년 발자취…조합설립부터 최근 분양가 갈등까지

기사승인 2020-03-27 05:00:00

사진=박효상 기자 [쿠키뉴스] 안세진 기자 = 올해로 18년째인 둔촌주공아파트 재건축사업이 끝을 향해 달려가고 있다. 현재 단지는 착공허가를 받은 상태로 사실상 마지막 단계라 할 수 있는 HUG의 분양 보증만을 남겨놓고 있다. 하지만 적정 분양가를 두고 조합과 HUG 측의 의견이 달라 마찰을 빚고 있는 모양새다. 단군 이래 최대 재건축사업지라 불리는 둔촌주공 재건축사업이 18년 만에 그 방점을 찍을 수 있을지 귀추가 주목된다.

◇18년 발자취, 그간 어떤 일 있었나=둔촌주공아파트는 1980년 준공돼 143개동 5930세대가 거주한 대규모 단지다. 둔촌주공아파트 주택재건축사업은 서울 강동구 둔촌주공아파트 164개 동을 재건축해 지하 4층~지상 35층 규모 아파트 1만2032세대를 공급하는 정비사업이다.

사업은 2003년 본격 시작됐다. 재건축사업 시행 단계는 9단계로 정리된다. 통상 ▲기본계획수립 ▲안전진단 ▲정비구역지정 ▲추진위원회 설립 ▲조합 설립 ▲사업시행인가 ▲관리처분계획 ▲착공 및 분양 ▲입주 및 정산 순서다.

단지는 2003년 10월 조합설립 추진위원회를 꾸리고 기본계획수립에 착수했다. 단지는 2006년 11월 정비구역 지정을 완료하고, 2007년 7월 정밀안전진단을 D등급으로 통과한다. 2009년 12월 조합설립 인가를 받는다. 2010년 8월 조합은 시공사로 현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설 컨소시엄을 선정한다.

이어 조합은 2015년 8월 사업시행인가를 받았다. 사업시행인가란 사업시행자인 조합이 사업시행계획서의 내용과 관할 관청에서 정한 조건 등에 따라 사업을 시행할 수 있는 권리를 관할관청으로부터 부여받는 행정처분이다.

2017년 5월에는 관리처분계획 인가가 이뤄졌다. 관리처분계획이란 종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획이다. 주택 등의 분양과 주민 비용 부담을 확정하게 된다. 조합은 인가를 받아야만 기존 건축물을 철거할 수 있다.

둔촌주공아파트는 일찍이 관리처분계획을 받아 재건축 초과이익환수제를 피했다. 당시 정부는 2017년 12월31일 이전에 관리처분계획 인가를 신청한 사업자에 한해 환수제 적용을 면제했다. 재건축초과이익환수제란 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 집값 상승분 등을 제외하고 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우, 초과 금액의 최고 50%를 세금으로 환수하는 제도다.

2018년 1월 조합은 지역 주민 이주 등의 절차를 밟기 시작했고, 올해 초에는 모든 철거를 마치고 착공허가를 받은 상태에 있다.

◇발암물질 논란에 분양가 마찰까지=사업이 순탄치만은 않았다. 2018년 1월 조합원 이주절차를 마쳤으나 1년 넘도록 철거에 들어가지 못했다. 같은 해 11월 철거 과정에서 1급 발암물질인 석면에 대한 조사 누락 및 처리 문제가 제기되면서, 안전하게 석면을 처리할 수 있는 방안을 놓고 조합과 주민감시단 간에 이견이 갈렸기 때문이다.

석면은 세계보건기구(WHO)가 정한 1급 발암물질이다. 호흡을 통해 체내에 축적되면 10~50년 잠복기를 거쳐 악성 폐질환을 일으키는 것으로 알려졌다. 국내에선 2007년 석면시멘트 제품 사용이 금지됐으나 이전까진 아파트 등 각종 건물을 짓는 데 널리 쓰였다.

지난해 4월 1년간의 논쟁 끝에 조합은 현장에서 비산 문제없이 철거할 수 있는 방안을 마련하게 된다. 이에 단계적으로 석면 해체·철거 공사가 이뤄졌다. 올해 초 조합은 철거를 마쳤다.

이후 조합은 관리처분계획변경안 승인절차를 진행했다. 기존 관리처분계획이 변경된 이유는 위와 같은 이유로 철거가 지연되면서 이주비 이자 등이 늘어나 사업비용이 증가했기 때문이다.

조합은 늘어난 사업비를 감안해 강동구청 측에 일반분양가 3.3㎡당 3550만원, 조합원 분양가 2725만원을 제시했고, 구청은 이를 승인했다.

사진=연합뉴스 순탄대로일줄로만 알았던 사업 앞에는 또다른 변수가 기다리고 있었다. 바로 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증이다.

HUG는 조합이 책정한 일반분양가 3550만원이 너무 높다고 판단해 분양보증 승인을 불허했다. HUG는 분양가로 2600만~2700만원을 제시했다.

국내에서 30가구 이상의 주택을 선분양(건물을 짓기 전에 분양하는 것)하려면 분양 보증을 받아야 한다. 분양 보증이란 분양사업자가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 될 경우 보증기관이 주택분양의 이행 또는 납부한 계약금과 중도금의 환금을 책임져 소비자를 보호하는 제도다. 이 역할을 HUG에서 단독으로 하고 있다.

조합 입장에선 분양 일정을 미루다간 분양가상한제를 적용받을 수 있다. 분양가상한제란 새로 짓는 아파트 분양가에 상한선을 걸어 시세보다 저렴하게 집을 공급하는 제도다.

정부가 코로나19 사태로 민간택지 분양가상한제 유예기간을 당초 4월28일에서 7월28일까지 3개월 연장해줘서 시간은 번 상태다.

조합은 당초 지난 17일 긴급 대의원회의와 조합원 관리처분변경인가 총회 등을 열어 분양가를 낮출지, 후분양 또는 임대 후 분양을 할지 결정할 계획이었으나 코로나 사태로 취소됐다. 현재 조합은 대의원회를 연기하고 HUG와 분양가 재협상을 준비하고 있다.

asj0525@kukinews.com