여기에 최근 전세난이 심화되면서 기존 전세수요가 서울 외곽지역의 중저가 아파트를 중심으로 한 매매수요로 돌아서면서, 결과적으로 서울 집값이 상승할 것이라는 우려도 제기되고 있다.
정부 바람대로 강남은 잡았지만
3일 쿠키뉴스가 한국감정원 통계시스템을 통해 문재인 정부가 출범한 지난 2017년부터 올해 10월까지 전국 아파트 매매거래 현황 자료를 살펴본 결과, 지난 2017년 61만1154건이던 전국 아파트 매매거래 건수는 ▲2018년 56만3472건 ▲2019년 54만5061건으로 감소하다가, 2020년 10월 기준 73만8391건으로 다시 증가했다. 지난해인 2019년도와 비교했을 때 19만3330건(35.5%)이 늘어난 셈이다.
서울도 마찬가지다. 연도별로 살펴보면 ▲2017년 10만7897건 ▲2018년 9만6622건 ▲2019년 7만1734건 ▲2020년 10월 8만295건 등이다. 올해 10월 기준 거래건수는 지난해와 비교했을 때 8561건(11.9%) 늘었다.
반면 정부가 투기와의 전쟁을 선포한 핵심 지역인 강남3구(강남·서초·송파)의 경우 거래건수는 줄어들었다. 지난해 1만3388건이던 거래건수는 올해 10월 기준 1만544건으로, 2844건(21.2%↓) 감소했다.
이는 6·17, 7·10대책 등 정부의 잇따른 고강도 규제가 영향을 준 것으로 풀이된다. 전문가들은 강남3구 등을 중심으로 한 토지거래허가제, 실거주 의무, 대출규제, 다주택자 세금 강화 등으로 매수세가 줄고 매도자들도 매물을 거둬들였다는 분석이다.
특히 토지거래허가제는 강남 아파트 거래감소를 이끌어낸 주요 원인으로 꼽힌다. 토지거래허가제는 주거지역에서는 18㎡, 상업지역에서는 20㎡가 넘는 토지를 살 때 관할 지자체장의 허가를 받도록 하는 제도다. 토지거래허가제 시행 지역에서 토지나 주택 등을 거래할 때 계약 체결 전 구청장의 허가를 받아야 한다.
“매매와 전세는 연결돼 있어”
서울 강남3구의 거래감소와 그 외 서울지역의 활발한 거래를 보여주는 이같은 통계는 정부 정책이 어느 정도 효과가 있음을 보여주고 있다. 다만 이는 어디까지나 강남3구만 놓고 봤을 때의 이야기다. 정부는 ‘강남을 잡으면 그 외 지역도 잡힌다’고 내다봤지만, 결과적으로는 그 외 지역에서는 ‘풍선효과’가 나타나고 있다.
실제 일부 단지에서는 여전히 신고가 단지가 속출하고 있다. 오히려 최근 주간 상승률을 보면 강남권 집값이 주춤하는 사이 강동구(0.17%), 노원(0.16%), 금천구(0.15%), 관악구(0.11%) 등 외곽지역 아파트 매매가 상승률이 상대적으로 두드러진다.
KB부동산의 월간 주택시장동향 통계를 보면 최근 3개월 연속 하락하던 서울 아파트 매수우위지수는 지난달 73.8로 깜짝 반등했다. 이 지수는 회원 중개업소를 대상으로 한 조사로 0∼200 범위에서 지수가 100을 초과할수록 ‘매수자 많음’, 100 미만으로 내려갈수록 '‘매도자 많음’을 뜻한다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “강남3구를 중심으로 한 거래감소는 토지거래허가제의 영향이 제일 크다. 여기에 대출규제 등도 가해지면서 거래 자체를 번거롭게 만들었다”며 “강남 지역에만 한정 짓는다면 정부의 부동산 대책은 어느 정도 효과가 있었다고도 볼 수 있다”고 말했다.
이어 “강남 집값을 따라 다른 지역 집값도 오르니, 강남을 누르면 다른 지역도 가라앉아 부동산 시장이 안정될 거라고 내다봤겠지만, 현실은 강남을 누르니까 다른 지역들의 집값이 오르기 시작했다”고 지적했다.
여기에 최근 전세난으로 인한 수요가 서울 외곽지역의 아파트 매매수요로 돌아서면서 집값 상승의 단초 역할을 할 거라는 우려도 나온다. 서울 아파트 매매시장은 쉽사리 하락장으로 전환되지는 않을 것이라는 전망이 나오는 이유다.
부동산업계 관계자는 “전세와 매매는 따로 떨어진 시장이 아니다. 서로 연결되어 있다”면서 “임대차법 등과 같은 정부 정책의 여파로 전세난이 심화되고, 여기에 전세수요자들이 서울외곽지역의 중저가 아파트 매매수요로 돌아서는 것으로 볼 수 있다”고 말했다.
이어 “결과적으로 전세수요가 매매시장에 들어오게 되고 이는 서울 아파트 집값 상승으로 이어질 수밖에 없다”고 덧붙였다.
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