◇STEP 1. 손품 팔기
직거래는 ‘손품’ 파는 작업이 필수다. 다만 손품 파는 그 과정이 생각보다 길어질 수 있는 만큼, 충분한 시간적 여유를 가지고 손품을 파는 것을 추천한다. 원하는 지역에 원하는 형태와 가격대의 매물이 있다는 보장이 없기 때문이다. 적어도 이사를 하려 한다면 최소 한 달 전부터는 매일 사이트를 확인해야 한다.
보통 직거래 매물은 ‘피터팬의 좋은방 구하기’ 카페에서 확인이 가능하다. 다방이나 부동산114 등과 같은 플랫폼에서도 확인이 가능하지만, 피터팬을 활용하는 것을 적극 추천한다. 직거래 최대 사이트인 만큼 다양한 매물이 올라와 있을 뿐더러, 단순 매물 거래뿐만이 아니더라도 다양한 정보를 주는 커뮤니티 형성이 잘 되어 있기 때문이다. 카페에 지역, 거래형태, 보증금 가격대를 검색해 매물을 확인할 수 있다. 예컨대 ‘연남동 전세 2억’ ‘서울대입구 월세’ 이런 식으로 말이다.
◇STEP 2. 등기부등본 확인하기사이트에 찾은 매물의 임대인과 연락해 집을 보고 왔다. 거래를 원한다면 이제 ‘매물검증’의 시간이 필요하다. 제일 중요한 단계라고 볼 수 있다. 우리는 아직 오늘 만난 이 사람이 진짜 임대인인지, 집에 문제가 있는 건 아닌지 등 아무 것도 알고 있지 못하다. 이를 확인하는 방법이 바로 ‘등기부등본’을 떼보는 것이다.
인터넷에서 발급받은 등기부등본은 표제·갑구·을구 총 세 부분으로 구분돼 있다. 표제는 해당 건물의 소재지, 구조, 용도 등의 내용이 담겨있다. 갑구에는 소유권에 대한 권리관계가, 을구에는 은행 대출에 따른 저당권, 전세권 설정 등이 기록되어 있다.
우리가 봐야할 부분은 갑구에 적혀있는 가처분, 가압류, 압류 등의 내용이다. 만약 갑구에 이런 내용이 있다면 계약을 즉시 포기하자. 위험한 집이다. 이런 내용이 없다면 집 소유주가 누군지 확인해보자. (반드시 마지막 소유자의 이름과 집 주인의 이름이 일치하는지 봐야한다.) 을구에서는 집을 담보로 은행에서 대출을 받은 내역을 확인할 수 있다. ‘기록사항 없음’ 이라고 적혀있어야 깔끔한 집이다. 해당란에 근저당권 설정이라는 이름으로 금액이 적혀있다면 대출이 있는 집이라고 생각하면 된다.
▶등기부등본 떼는 법
‘대한민국 법원 인터넷등기소’에서 가능하다. 사이트에 들어가면 정중앙에 ‘부동산 등기 열람하기’ 항목이 있다. 이에 들어가 해당 매물의 주소를 입력한 뒤, 전세목록을 체크해 검색하면 해당 매물 정보가 뜬다. 수수료는 열람 700원, 발급 1000원이니 참고.
▶등기부등본 재확인
중도금과 잔금 지불 시 변동 여부가 있는지 등기부등본을 다시 한 번 확인해야 한다. 통상 전세 보증금은 계약금 10%, 잔금 90%로 나눠서 지급한다. 계약금을 10% 지급한 이후 집주인이 은행에서 대출을 받거나 세금을 납부하지 않으면 압류가 들어올 수 있다. 등기부등본 수수료 700원을 아끼려다 보증금을 날릴 수 있다는 걸 기억하고, 잔금을 치르기 전 다시 한 번 꼭 확인하자.
◇STEP 3. 은행 사전답사
보증금 마련을 위해 대출을 받아야 한다면 반드시 들려야 한다. 계약 전에 미리 어느 정도까지 대출이 가능한지 확인 차 들러보자. 계약서 작성 후 계약금까지 임대인에게 보냈는데, 은행 대출금이 턱없이 모자라다면, 생각만 해도 아찔하다.
▶가계약
가계약은 거래에 있어 필수가 아니다. 다만 인기 매물의 경우 금방 나갈 수 있으니 미리 ‘찜’을 해놓는 절차라고 할 수 있다. 금액대는 크게 중요치 않다. 추후에 계약금을 보낼 때 이를 제하고 나머지 금액만 보내면 된다.
▶대출 상담
은행에서 대출금이 얼마까지 나오는지 확답은 주지 않는다. 계약서를 바탕으로 대출심사가 이뤄지는데, 우리에겐 아직 계약서가 없기 때문이다. 대략적인 금액 정도만이라도 파악해 놓자. 직원마다 상담 내용이 다를 수 있으니여러 번 상담해보는 걸 추천한다.
◇STEP 4. 계약서 작성하기
이제 임대인과 중개사와 3자 대면을 갖고 계약서를 작성할 순서다. 보통 부동산 직거래를 자주 이용한 임대인이라면 주거래 중개사가 있다. 임대인과 함께 해당 중개사무소를 방문해 셋이 임대차계약서를 작성하게 된다. 계약서에는 임대차인의 주소와 같은 기본정보, 매물정보, 보증금 및 계약금, 이사날짜 등의 기입란이 있다. 중개사의 설명을 따라가며 꼼꼼히 살펴보자.
계약서 작성이 끝나면 ‘공제증서’라는 걸 받을 수 있다. 계약사고가 발생했을 때 중개사 측에서 1억원 한도 내에서 일정 부분 책임을 지겠다는 증서다. 필수는 아니지만 받는 것을 추천한다.
▶직거래인데 중개사를 끼는 이유
월세 등 상대적으로 보증금 규모가 작아 수중의 돈으로 해결할 수 있다면 중개사를 끼지 않고 바로 임대인과 임대차계약서를 작성하면 된다. 하지만 대출이 필요할 경우 중개사를 반드시 껴야 한다. 은행 대출심사는 중개사 직인이 들어간 계약서를 바탕으로 이뤄지기 때문이다.
▶임대차계약서
임대차계약서를 처음 보면 당황할 수 있으니, 미리 인터넷을 통해 어떤 내용이 담겨있는지 생김새를 익혀두자. ‘전월세임대차계약서’를 검색하면 볼 수 있다. 중개사를 무한정 신뢰하는 것보다 직접 확인하는 게 안전하다.
▶직거래 중개수수료
정해진 금액은 없다. 매물과 중개사마다 전부 다르다. 통상 중개사를 끼고 거래했을 때 내는 수수료의 절반 수준이다. 예컨대 당초 60만원이면 30만원 정도라고 보면 된다. 이마저도 비싸다고 여겨질 수 있지만, ‘대출을 위한 중개사 직인 값’이라고 생각하자.
▶공제증서
계약 1건당 1억을 보장해주는 것이 아니다. 한 해에 1억원이 사용되는 것이다. 즉, 그 해 일어난 모든 계약사고를 1억원 내에서 해결하는 구조다.
계약서 작성이 끝나면 관할 구역 내 주민센터를 방문해 확정일자를 받아야 한다. 확정일자는 임대인의 동의 없이 임차인 또는 계약서 소지자가 언제든 받을 수 있다. 받는 이유는 주택임대차보호법의 보호를 받고 변제권을 갖기 위함이다. 해당 문서가 그 날짜에 존재하고 있었다는 것을 법적으로 증명해준다고 보면 된다.
계약서를 작성한 날 계약금도 임대인에게 보내야 한다. 통상 계약금은 보증금의 10% 수준이다. 기자 본인처럼 보증금이 2억2000만원일 경우 2200만원이 계약금이 되는 셈이다. (앞서 가계약금을 낸 임차인이라면 이를 제한 금액을 보내면 된다.) 이후 은행대출 등을 통해 계약금을 제한 나머지 금액을 ‘입주날짜’ 전까지 보내주면 된다.
▶확정일자 발급 준비물본인 신분증과 계약서 원본. 수수료는 600원.
▶변제권이란?변제권이란 임차주택에 문제가 생겨 경매나 공매가 발생했을 때 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리다. 입주와 전입신고까지 하게 되면 효력이 발생한다.
▶Tip. 중개사로부터 ‘계약금 영수증’을 발급받아 보관해놓으면 좋다. 법적으로 금전거래를 했다는 증거가 되기 때문이다.
◇STEP 6. 영끌(ft.대출)
계약을 모두 마쳤다면 이제는 계약서상의 입주날짜 전까지 임대인에게 보내야 하는 잔금 마련을 해야 한다. 근처 주거래 은행을 방문해 대출을 받고, 계약서상 입주날짜 전까지 잔금을 보낼 수 있도록 한다. 전세대출 하나로는 보증금 감당이 안 될 거 같다면 개인신용대출 등을 함께 받는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 대출심사 결과는 평균 1~3주 정도 소요된다.
▶전세대출 보증사
시중은행의 전세대출을 받으려면 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 세 곳 가운데 한 곳의 보증을 받아야 한다. 각 기관마다 조건과 대출규모가 다른 만큼 은행 직원과의 상담 후 본인에게 맞는 상품을 찾는다.
▶대출 준비물
대출상품에 따라 준비물이 다르다. 미리 은행을 방문해서 준비 서류들을 확인하는 과정이 필요하다. 기자가 받은 버팀목 전세자금대출의 경우 계약서 원본, 중개대상물확인서, 공제증서, 주민등록등본, 가족관계증명서, 건강보험 자격득실 확인서, 근로소득원천징수영수증, 갑근세원천징수확인서 등이 필요하다.
◇STEP 7. 입주
전세대출을 받았다면 은행에서 임대인에게 바로 잔금을 입금해준다. 이 경우 은행의 입금날짜와 입주날짜와 같은지 다시 한 번 확인해야 한다. 본인 계좌에서 잔금을 치르는 경우라면 이체한도를 미리 설정해 놓는다. 어느 쪽이 됐든 임대인에게 입금이 되지 않을 경우 입주가 불가능하다. 당장 이사 문제부터 시작해서 그날 몸을 뉘일 곳도 없게 될 수도 있다.
이전에 다른 월세나 전세를 살아서 해당 보증금이 새 집의 잔금을 치르는데 필요한 경우, 전 임대인과 보증금 반환 시기를 명확히 해놓자. 이전 임대인으로부터 받은 돈을 새 임대인에게 줘야 원활한 이사가 시작된다. 만약 새 임대인에게 입금이 되지 않을 경우 이삿짐을 문 앞에 쌓아놓고 못 들어가는 경우가 발생할 수 있다.
이삿짐을 나르면 드디어 직거래의 길고도 험난한 길이 끝이 난다. 청소에 짐정리까지 아직 할 일이 태산이지만 이렇게 내집마련의 꿈이 한 단계 가까워졌다.
▶전입신고
전입신고는 법적으로 내가 이 주택의 거주인이라는 사실을 등록하는 절차다. 임차인으로서의 보호를 받을 수 있다. 해당 지역 관할기관(주민센터 등)에 주소지 변경과 등록을 신고하면 된다. 입주 날짜로부터 14일 이내에 해야 한다. 시·도 등을 넘어서 이사를 왔다면 사람뿐만 아니라 차량 등도 신고를 해야 한다.
▶Tip. 임대인과 계약서를 작성할 때 혹은 은행에서 대출상담 등을 받을 때 모든 과정을 녹음해 놓으면 좋다. 만에 하나 벌어질 일에 대비할 수도 있고, 어려운 용어들을 천천히 파악해볼 수도 있기 때문이다.
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