◇재건축 지고 리모델링 뜨나
최근 리모델링 사업이 주목받는 이유는 재건축 사업이 강력한 규제책에 선뜻 사업에 나서지 못하고 있기 때문이다. 앞서 정부는 지난 2018년, 2019년 재건축 안전진단 규정을 강화했다. 또 재건축초과이익환수제를 부활시켰고, 지난해 6·17대책을 통해 실거주 요건을 강화하기도 했다. 여기에 분양가상한제로 인해 원하는 만큼의 분양가 산정이 어렵게도 됐다. 재건축 인허가권을 가지고 있는 서울시 등 지자체도 정부의 규제 기조에 따라 재건축에 부정적 입장인 상황이다.
이에 많은 사업 단지들이 리모델링을 염두해 두고 있다. 한국리모델링협회에 따르면 지난해 말 기준 서울, 분당, 용인 등 수도권 54개 단지(4만551가구)에서 리모델링 조합이 설립돼 사업을 추진 중이다. 이는 2019년과 비교했을 때 단지 수 19개, 가구 수 약 1만8000가구 늘어난 수치다.
시장 전망도 밝다. 한국건설산업연구원에 따르면 지난해 개수와 유지 및 보수를 포함한 국내 리모델링 시장 규모는 30조원으로 추정됐다. 연구원은 리모델링 시장 규모가 2025년 37조원, 2030년 44조원 규모로 더욱 성장할 것으로 내다봤다. 구체적으로 건축물 유지·보수 시장은 올해 12조원7950억원, 2025년 13조7590억원, 2030년 14조7230억원으로 추정된다.
◇리모델링 장단점에 대해 알아보자
리모델링의 장점은 재건축과 달리 규제로부터 상대적으로 자유롭다는 점이다. 우선 사업 추진 가능 시기부터 훨씬 이르다. 재건축은 아파트를 지은 지 30년이 넘어야 추진할 수 있지만 리모델링은 15년 이상이면 된다. 또한 재건축은 주민 75% 이상 동의를 받아야 하지만 리모델링은 66.7% 이상이면 사업을 추진할 수 있다.
안전진단 등급도 재건축은 최소 D등급(조건부 허용) 이하여야 가능하나 리모델링은 B등급(유지·보수)을 받아도 추진할 수 있다. 또한 초과이익환수제도 따로 없고, 조합 설립 이후에도 아파트를 사고팔 수 있다. 인허가도 까다롭지 않아 사업 추진부터 입주까지 빠르면 6~7년 안에 가능하다.
하지만 리모델링 사업에 규제의 벽도 여전히 존재한다. 특히 업계 안팎에서는 아파트 리모델링의 수익성을 높이는 수직 증축에 대한 규제를 풀어줘야 한다는 요구가 크다. 수직 증축 사업은 기존 아파트 위에 층을 더 올리는 리모델링 방식이다. 기존 가구 수의 15% 정도를 늘릴 수 있고 이를 일반 분양하면 사업비를 충당할 수 있어 수평 증축보다 사업성이 좋다. 그러나 층수를 높이는 과정에서 안전성 검토를 통과하기가 쉽지 않은 상황이다.
내력벽 철거 허용 여부도 뜨거운 감자다. 현재 철거가 금지돼 있는 내력벽은 아파트 하중을 지탱해 구조물 기초가 되는 벽이다. 문제는 리모델링을 앞둔 오래된 아파트의 경우 내력벽을 일부 철거하거나 변경하지 않으면 수요층이 떨어지는 2베이(bay) 평면 구조밖에 나오지 않는다는 점이다. 베이는 발코니를 기준으로 건물 기둥과 기둥 사이 공간 중 햇빛이 들어오는 공간을 말한다. 쉽게 말해 햇빛을 보는 방이 두 개뿐인 구조로밖에 리모델링이 안되는 것이다.
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