또 후보지를 포함한 인근 단지들에게 있어 이번 재개발이 개발호재인 만큼 투기 수요 발생 등 부작용을 차단하려는 제도적 장치도 필요하다고 입을 모았다.
공공재개발 4만7000호 공급
앞서 국토교통부와 서울시는 흑석2구역, 양평13구역, 용두1-6구역, 봉천13구역, 신설1구역, 양평14구역, 신문로2-12구역, 강북5구역을 공공재개발 후보지로 선정했다. 공공재개발로 공급되는 신규 주택에서 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반은 공공임대, 수익공유형 전세 등으로 공급할 계획이다.
국토부는 “공공재개발을 통해 사업추진을 저해하는 장애요인을 해소하면, 역세권에 실수요자가 원하는 양질의 주택을 공급할 수 있는 잠재력이 큰 곳들로 선정했다”며 “”선정된 후보지에서 공급 가능한 물량은 약 4만7000호로 추산된다“고 했다.
정체된 사업을 촉진하기 위해 공공재개발을 추진하는 구역에서는 용적률 상향(법적상한의 120% 허용) 등 도시규제가 완화한다. 또한 ▲임대주택 기부채납비율 50%→20~50% 완화 ▲공공시행자의 조합원 분담금 보장 ▲분양가상한제 적용 제외 ▲미분양 비주거시설 매입 지원 ▲사업비(총액의 50%) 및 이주비(보증금의 70%) 저리 융자 ▲기반시설 및 생활SOC 조성비용 국비 지원 ▲신속한 인허가 등의 혜택을 제공한다.
후보지로 선정된 8곳은 주민 동의를 거쳐 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)가 공공시행자로 지정된다. 서울시는 공공재개발 특례가 적용된 정비계획을 수립해 이르면 연말까지 후보지를 ‘공공재개발 정비구역’으로 최종확정해 사업을 본격적으로 추진할 계획이다.
토지보상 문제에 투기수요 차단까지
하지만 이제 시작일 뿐 아직 넘어야할 산은 많아 보인다. 사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 주민 간 갈등이나 법적 절차 등이 변수로 작용할 수 있기 때문이다. 실제 공공재개발 인센티브 내용을 담은 도시주거환경정비법 개정안은 아직 국회에 계류 중이고 조합원 이익 조정 등에 있어서 이제 시작 단계다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “작년까지 공공재개발을 신청한 조합들의 상당수가 기존 재개발 사업추진이 지지부진하던 곳들이다. 조합 입장에서는 재개발 추진이 호재인 상황”이라며 “기존 재개발 사업추진에서 가장 빈번한 난관은 보상 문제였던 만큼 공공이 이걸 어떻게 풀겠다는 내용이 없는 것은 큰 난관”이라고 우려했다.
투기세력 유입에 따른 시세자극 우려도 내비쳐지고 있다. 앞서 지난해 공공재개발 공모가 시작될 때부터 일부 지역에는 재개발 수혜를 노린 투자가 유입되면서 빌라 등 다세대 주택 거래가 늘고 가격도 급등했다. 전문가들은 공공재개발 사업지 선정이라는 기대감이 아파트에 비해 저렴한 다세대 주택으로 유동자금을 불러 모으면서 시세를 자극했다고 지적했다.
송승현 도시와경제 대표는 “기존에는 관심 받지 못하던 노후주택이 몰린 지역들이 개발로 인해 주거환경이 개선되고 용적률 인상 등 인센티브가 주어지면서 수요가 몰려 이들 지역 집값이 상승할 우려가 있다”며 “강남권 집값이 오르는 것과 중저가 주택이 밀집한 지역의 집값이 오르는 것은 전혀 다른 시장인 만큼 주의할 필요가 있다”고 지적했다.
이은형 연구위원도 “개발을 하면 해당 지역의 부동산가격은 당연히 오른다. 투기수요들을 차단할 수 있는 제도적 장치들이 마련되야 한다”며 “이미 기존 재개발 사업을 대상으로 차단 장치가 만들어져 있다. 이를 적용하면서 공공의 이익환수를 덧붙이는 것도 하나의 방법이 될 수 있다”고 조언했다.
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