이승연 아나운서 > 다양한 부동산 정보가 함께 하는 시간이죠. 이연진 기자의 톡톡 부동산입니다. 오늘도 관련 정보 주실 이연진 기자 나와 있습니다.

이연진 기자 > 네. 안녕하세요. 이연진 기자입니다.

이승연 아나운서 > 네. 오늘 톡톡 부동산. 어떤 내용으로 함께 할까요?

이연진 기자 > 최근 강남 재건축 단지들이 올해 말까지 유예된 재건축 초과 이익 환수제를 피하기 위해 사업을 서두르고 있다고 하는데요. 그래서 오늘은 그 재건축 초과 이익 환수제란 무엇이고, 또 재건축 단지들 상황은 어떤지 살펴보겠습니다.

이승연 아나운서 > 재건축 초과 이익 환수제. 이름도 어려운데요. 어떤 제도이기에 강남 재건축 단지들이 갑자기 사업을 서두르고 있는 건지 자세히 살펴보겠습니다. 이연진 기자, 최근 강남권 재건축 단지들이 갑자기 사업 속도를 올리고 있다고요.

이연진 기자 > 그렇습니다. 2017년 12월 말을 기점으로 재건축 초과 이익 환수제 유예기간이 종료되기 때문에, 강남 재건축을 중심으로 초과 이익 환수제 폭탄을 피하기 위한 시간 단축 작전에 돌입했는데요. 최근 조합 시행 인가를 받은 재건축 사업지에서 상반기 내에 사업 시행 인가를 받기 위해 총력전을 펼치고 있습니다.

이승연 아나운서 > 네. 재건축 사업지의 그런 바쁜 움직임은 모두 초과 이익 환수제를 피하기 위한 것으로 보인다는 거죠. 그럼 현재 사업 추진 단지들은 어떤 단지들이 있나요?

이연진 기자 > 대치2지구 단독주택 재건축 사업을 필두로, 서초 신동아와 대치쌍용1차, 대치쌍용2차 등 강남 유명 재건축 단지들이 예정돼 있고요. 방배동에서는 방배13구역과 방배14구역 등의 단독주택재건축 사업이 시공자 선정에 도전합니다. 또 공덕1구역은 강북지역에서 올 상반기 가장 뜨거운 수주전이 진행될 것으로 보이고 있습니다.

이승연 아나운서 > 강남권의 경우, 재건축에 대한 이야기는 오래 전부터 나왔지만, 초고층으로 짓겠다는 주장 때문에 추진에 있어 어려움을 겪고 있었어요. 그 부분도 해결될까요?

이연진 기자 > 네. 아파트 높이를 35층 이하로 명문화한 서울시와의 대립을 이어가고 있는 강남 재건축 사업지도 잇따라 서울시의 제안을 수락하고 있습니다. 공공관리 시행 전에 삼성물산, 지에스건설, 현대산업개발 컨소시엄이 2000년에 수주한 반포주공 5단지의 경우, 사업시행인가를 목전에 두고 주거지역 50층 재건축 계획을 고집했고요. 35층 이하로 층수를 제한한 서울시와는 갈등을 빚어왔는데요. 하지만 이번에 초과 이익 환수제를 앞두고 사실상 서울시의 제안을 받아들였습니다.

이승연 아나운서 > 그렇게 층수를 양보한 건, 다른 단지들도 마찬가지인가요?

이연진 기자 > 네. 반포주공 1단지 1, 2, 4주구와 신반포 3차, 경남아파트도 층수를 최고 35층으로 제한하는 서울시의 제안을 받아들여 정비 계획안을 통과시켰는데요. 특히 반포주공 1단지 1, 2, 4주구는 2012년 처음으로 도계위에 재건축 안이 상정된 이후 무려 4년 만에 통과됐습니다. 신반포 3차와 경남아파트는 최고 층수 35층에 임대 132가구를 포함한 총 2996가구로 재건축될 예정이고요.

이승연 아나운서 > 그 단지들은 모두 내년부터 시행되는 재건축 초과 이익 환수제를 피하기 위해 사업을 최대한 빨리 진행하겠다는 건데요. 초고층으로 짓겠다는 계획을 절대 양보하지 않았던 잠실 주공 5단지는 어떻게 됐나요?

이연진 기자 > 잠실 주공 5단지는 잠실역 사거리 인근 준주거지역은 50층 높이 4개동을 짓고, 나머지 일반 주거지역에는 모두 35층 이하로 짓기로 했습니다. 잠실 주공 5단지가 갑자기 입장을 바꾼 이유 역시 내년부터 부활하는 재건축 초과 이익 환수제 때문이겠죠.

이승연 아나운서 > 대체 재건축 초과 이익 환수제가 어떤 제도이기에 층수에서 절대 양보하지 않고 시간을 끌어 온 잠실 주공 5단지까지 입장을 바꾸게 된 건지 궁금한데요. 이연진 기자, 이 재건축 초과 이익 환수제. 어떤 제도인지 알려주세요.

이연진 기자 > 재건축 초과 이익 환수제는, 조합이 재건축을 통해 얻은 이익이 조합원 1인당 3,000만원을 넘을 경우, 그 초과 금액의 최대 50%를 세금으로 매기는 제도입니다. 이 제도는 원래 2006년 주택투기 시장을 안정시키기 위해서 재건축 사업에서 발생하는 부가 이익을 환수하는 정책이었는데요. 2013년에 잠정 유예되었다가 2017년 말까지 한차례 연장된 상태로 내년에 시행을 앞두게 되었습니다.

이승연 아나운서 > 사실 재건축이라는 건, 하나의 투자이기도 한데요. 재건축을 통해 얻은 이익이 3,000만원을 넘을 경우, 최대 50%를 세금으로 내야한다니 입주민들로서는 아깝고 또 불편한 마음이 들 수 있겠어요. 그럼 최근은 아니겠지만, 몇 년 전에는 재건축 초과 이익 환수제를 통해 가구 당 얼마를 납부한 적이 있는지, 사례가 있으면 들어주세요.

이연진 기자 > 실제 사례를 보면, 서울에서는 한남동 한남연립을 제외하면 4개 단지에서 가구당 39만원에서 263만원을 납부한 게 전부입니다. 한남연립의 경우 용산구청은 31명의 조합원에게 가구당 5544만원의 환급금을 부과했는데요. 조합은 재건축 초과 이익 환수 부담금 부과 취소 청구 소송을 제기했습니다. 이유는, 세대 대부분이 20~30년 실거주한 주민들이어서 부동산 투기를 잡겠다는 법 적용 취지를 납득할 수 없다는 이유에서죠.

이승연 아나운서 > 그러니까 아직까지 263만원이 넘는 큰 금액이 부과된 적은 없는 거네요. 그런데 아직은 연 초잖아요. 내년에 시행되는 제도를 피하기 위해서 고층 아파트의 이익을 미리 포기하는 것은 좀 이해가 안 돼요. 어떤가요?

이연진 기자 > 그 이유는 재건축 과정이 길고 복잡하기 때문입니다. 재건축 사업 절차는 조합설립, 사업 시행, 관리 처분인가로 크게 나눌 수 있는데요. 조합인가에서 사업 시행인가까지는 평균 3년 6개월이 걸리고, 여기부터 관리처분 인가까지는 1년 3개월 정도 걸리게 됩니다. 그러니 재건축 초과 이익 환수제를 피하기 위해서는 올해 말까지 관리처분신청을 해야 하죠. 인허가 절차가 6개월 이상 걸리는 것을 감안하면, 올 하반기에는 사업시행인가를 마쳐야 하는 것입니다.

이승연 아나운서 > 네. 올해 말까지 관리처분신청을 해야 초과 이익 환수제를 피할 수 있다는 건데요. 그런데 왜 주로 강남권 재건축 아파트들이 사업을 서두르는 건가요? 전국의 재건축 아파트들이 모두 서둘러야 되는 거 아닌가요?

이연진 기자 > 일단 서울에 재건축 추진 단지가 유난히 몰려 있습니다. 국토교통부 자료에 따르면, 전국에 재건축을 추진 중인 단지는 486개이며, 서울에서만 155곳에 달한다고 합니다.

이승연 아나운서 > 내년에 부활하는 재건축 초과 이익 환수제 때문에 머리가 복잡한 조합원들이 많겠어요. 그럼 내년에 이 제도가 적용될 가능성이 높은 단지는 얼마나 되나요?

이연진 기자 > 전국적으로 142곳, 8만 9597가구로 집계되고 있습니다. 이들 단지가 연말까지 관리처분인가 신청을 마치지 못하면요. 앞서 이야기한 것처럼 재건축 사업 완료 후, 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만 원 이상에 대해 최고 50%를 부담금으로 환수하게 되는 것이죠.

이승연 아나운서 > 그야말로 세금 폭탄을 맞을 수 있는 건데요. 그래서 아예 다른 방법을 쓰는 단지도 있다고요?

이연진 기자 > 네. 서울의 여의도동 일대 시범, 공작, 수정 아파트 등은 사업을 앞당기려고 신탁 방식의 재건축을 추진하는 곳도 있습니다. 신탁사가 사업을 위탁받아 비용 조달부터 분양까지 추진하는 건데요. 그렇게 되면, 조합 설립이 필요 없어서 사업 기간을 줄일 수 있다는 장점이 있습니다.

이승연 아나운서 > 네. 여기저기에서 초과 이익 환수제를 피해보겠다고 속도를 내고 있네요. 사실 작년에 11.3대책이 발표되면서 부동산 경기가 급격하게 얼어붙었는데요. 이번에 재건축 초과 이익 환수제 부활을 앞두고, 각 단지들이 재건축 추진 속도를 높이면서 거래가 서서히 살아나고 있는 건가요? 분위기는 어떤지 궁금해요.

이연진 기자 > 네. 분위기가 살아나고 있습니다. 집주인들도 가격 추가 상승 기대감에 매물을 거둬들이고 있는데요. 지난 3월 5일 국토교통부의 아파트 실거래가 공개 시스템을 보면, 서울 서초구 반포 주공1단지 전용 107.47㎡는 지난해 10월 26억 5000만원에 거래됐다가 11·3대책 이후인 12월, 23억 8000만원까지 떨어졌는데요. 하지만, 지난달 초 25억 원을 회복했습니다. 그리고 최근 호가는 더 올라 30억 원이 넘는 매물이 나와 있는 상태고요.

이승연 아나운서 > 재건축 사업이 빨라지면서 나타난 결과인가요?

이연진 기자 > 네. 원래 45층 높이로 재건축을 계획했던 이 단지는 서울시 도시계획심의 과정에서 시가 제시한 최대 층수인 35층을 수용하고, 도시정비 계획변경안과 경관 심의를 통과했는데요. 이후 올해 안 재건축 추진 가능성이 커지면서 매수세가 유입됐고, 11·3대책 이전 수준을 능가하는 시세가 따라붙은 것이죠. 결국 올해 안에 관리처분인가를 신청하면 내년에 부활하는 재건축 초과 이익 환수제를 피할 수 있어, 거래와 투자 수요가 살아났다는 이야기입니다.

이승연 아나운서 > 네. 하지만 그에 따른 부작용도 있을 수 있지 않을까요?

이연진 기자 > 그렇죠. 시장이 과열되면 아무래도 그에 따른 부작용도 우려됩니다. 재건축 속도전이 집값 상승을 부추겼다가 추후 거품이 빠지면, 추격 매수에 나선 투자자만 피해를 볼 수 있기 때문이죠.

 이승연 아나운서 > 네. 오늘 톡톡 부동산에서는 초고층아파트 논쟁에 숨어있는 제도. 내년부터 시행되는 재건축 초과 이익 환수제에 대해 알아봤는데요. 요즘 재건축 조합의 최대 관심사는 초과 이익 환수제라 해도 과언이 아닐 정도로, 사업 추진 속도에 영향을 주고 있죠. 과연 얼어붙은 재건축 시장을 녹일 수 있을지, 상황 좀 더 지켜봐야 하겠습니다. 톡톡 부동산에서 전해드리는 내용은 절대적인 기준으로 삼기보다는 참고만 하시는 것이 좋겠습니다. 톡톡 부동산 마칩니다. 이연진 기자, 감사합니다.

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