“계약이 종료되면 권리금을 회수할 생각으로 신규세입자를 구해 건물주에게 주선했습니다. 문제는 건물주가 보증금과 임대료를 터무니없이 높여 신규세입자에게 요구한다는 겁니다. 결국, 계약은 무산됐고 권리금마저 회수하지 못할까 걱정입니다”

건물주의 무리한 월세 요구에 신규세입자가 계약을 꺼리면서 기존 세입자와 권리금 분쟁으로 이어지는 경우가 적지 않다. 보증금과 임대료에 관한 법적 기준이 모호하기 때문에 권리금회수 기회 방해로 판단하기가 쉽지만은 않다.

상가 임대차에서 권리금회수를 희망하는 세입자들에게는 신규세입자를 건물주에게 주선할 의무가 있다. 다만 건물주에게 신규세입자를 주선했지만, 기존 시세보다 현저히 높은 금액을 요구해 계약이 파기 된다면 상황은 간단치 않다. 세입자가 권리금회수를 고려할 때는 지속적인 시세 조사와 감정을 통해 건물주의 요구가 부당한 고액인지를 신중히 판단해야 한다.

‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥권리금)에 따른 이점 등에서 계산된 금전적 가치를 뜻한다.

상가 임대차에서 건물주는 세입자가 주선한 신규세입자와의 계약을 정당한 사유 없어 거절하거나 방해해서는 안 된다. 문제는 계약을 거절하는 건 아니지만, 건물주가 기존보다 현저히 높은 조건을 요구해 계약이 파기 된다면 권리금회수 방해로 볼 수 있는지다.

상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 제10조의4 제1항 제3호에는 ‘주변 상가건물의 차임(월세) 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 권리금회수 방해’로 규정하고 있다.

즉 건물주의 무리한 계약 조건으로 계약이 파기된다면 권리금회수 방해로 볼 수 있다는 말.

건물주가 제시한 요구조건이 적절한 시세 인지 여부는 법원의 감정 등에 근거하여 판단 된다. 만약 법원의 판단에 따라 현저히 높은 시세로 인정된다면 건물주에게 권리금에 대한 배상 책임이 생길 수 있다.

반면 기존 시세보다는 높지만, 주변 시세와 비교해 현저히 고액이라고 하기에 애매한 측면이 있다면 이야기는 달라질 수 있다.

가령 기존 시세가 다른 점포들과 비교할 때 저렴한 편이었고 건물주가 신규세입자에게 제시한 시세 역시 주변 일대와 비교해 월등히 높은 금액이 아니라면 권리금 회수기회 방해로 인정되기 어렵다.

기존 세입자가 느끼는 체감상 시세 차이가 크더라도 계약 기간 중 증액이 없었던 사유가 많다. 이 경우 막상 주변 시세와 비교해도 낮거나 현저히 높지 않은 결과로 이어져 건물주의 권리금방해 요소로 볼 수 없다.

따라서 시세 차이가 커 보이는 경우라도 미리 주변 시세를 파악해 건물주의 요구조건이 적절한지를 먼저 판단해볼 필요가 있다.

한편 건물주의 방해로 권리금회수가 불가능한 처지에 놓인 세입자들은 법적인 대응에 조바심을 가질 필요가 없다.

가령 건물주의 방해로 권리금을 회수하지 못했는데 계약종료가 코앞이라 별다른 대응을 하지 못한 채 쫓겨나는 것은 아닐까 걱정하는 세입자들의 사례가 적지 않다. 하지만 법률상 계약이 종료되더라도 권리금 피해에 대한 세입자의 법적 대응 시간에는 여유가 있어 걱정할 필요가 없다.

상가건물 임대차보호법 제10조4 제3항에는 ‘임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에는 세입자의 권리행사가 가능하다’고 규정하고 있다.

건물주의 방해로 인한 권리금회수에 피해가 생겼다면 계약이 종료돼도 법적 대응이 가능하다. 다만 건물주의 방해가 없었음에도 계약종료일까지 세입자가 권리금회수에 대한 노력이 없었다면 권리는 사라질 수 있다.