하반기 서울 주요 노른자 땅 재건축·재개발 사업 수주전에서 건설사 신용등급이 주요 변수로 작용할 전망이다.
10일 정비 업계에 따르면, 정부의 6‧27 대출 규제 이후 재건축·재개발 사업의 기본 이주비 한도가 6억원 이하로 제한됐다. 규제 전에는 조합원 자산(감정평가액)의 LTV 50%까지 지원 가능했으나 최대한도 제한이 생긴 것이다. 또한 다주택자의 경우 기본 이주비 지원 자체가 불가능해졌다. 기존에는 조합원 자산에 따라 10억~20억원까지 대출이 가능했으나 자산과 상관없이 6억원 제한이 생긴 상황이다.
이주비는 기본 이주비와 추가 이주비로 구성된다. 기본 이주비는 공사 기간에 살 집을 구하거나 세입자 보증금 반환에 필요한 자금을 금융기관에서 대출받아 지원한다. 추가 이주비는 건설사가 사업비로 직접 조달하는 추가 지원 자금으로 기본 이주비 대비 금리가 5~6%대로 높다. 그러나 기본 이주비 제한으로 조합 입장에서는 추가 이주비 지원 여부가 관건이 된 상황이다.
건설 업계는 하반기 대형 수주전을 앞두고 규제에 촉각을 기울이고 있다. 이주비 규제로 인해 건설사의 ‘추가 이주비’ 조달 여부가 수주 성패를 가를 것으로 보이기 때문이다. 대표적으로 성수전략정비구역 1지구, 압구정2구역, 개포우성7차 등 대어급 핵심 정비사업이 연내 시공사 선정을 앞두고 있다.
앞서 수주전에서 승리한 건설사들도 파격적인 추가 이주비 조건을 내세운 바 있다. 지난 1월 용산구 한남4 재개발 사업을 수주한 삼성물산은 조합원 기본 이주비 LTV 50%에 100%를 추가한 LTV 150%(12억원)의 파격 조건을 내세운 바 있다. 최근 용산정비창 전면1구역을 수주한 HDC현대산업개발도 LTV 150%(20억원)을 제안했다. 오는 9월 시공사 선정을 앞둔 강남 개포우성 7차는 삼성물산 LTV 150%, 대우건설 LTV 100%를 제안했다. 현재 시공사가 조달하는 추가 이주비는 규제 대상이 아니다.
건설사의 이주 자금 조달을 위해서는 신용등급이 중요하다. 신용등급이 높을수록 채권 이자율이 낮아지기 때문이다. 한국신용평가와 한국기업평가에 따르면, 국내 건설사 중 삼성물산이 AA+(안정적)로 가장 높다. 이어 현대건설·DL이앤씨 AA-(안정적), 현대엔지니어링 AA-(부정적), 포스코이앤씨 A+(안정적), 대우건설·GS건설·롯데건설·HDC현대산업개발 A(안정적), SK에코플랜트 A- (안정적)이다.
건설업계는 추가 이주비 수요 증가에 따른 재무 부담을 우려했다. 한 대형 건설사 관계자는 “강남, 용산 등 전용면적 84㎡ 기준 15~20억원 등의 시세를 형성한 고가 아파트 재건축 시 기본 이주비 이외에도 이주비가 더 필요하다”면서 “조합도 금융 부담이 커졌지만 건설사도 추가 이주비를 조달해야 하는 부담이 커졌다”고 토로했다.
또 다른 건설사 관계자도 “정비 사업 특성상 이주 시 기존 주거지와 가까운 지역을 선호한다”면서 “고가 아파트 거주자의 경우 시세가 높기 때문에 추가 이주비에 대한 수요가 높다”고 밝혔다.
이주비 규제로 인해 수주 양극화에 대한 우려도 제기됐다. 한 건설사 관계자는 “조합 입장에서는 추가 이주비를 많이 받을 수 있는 시공사를 찾을 수밖에 없기 때문에 대형 건설사를 찾는 수요가 높아질 것”이라고 말했다. 이어 “중견 혹은 중소 건설사를 찾는 수요가 줄어들 수 있다”고 내다봤다.
