올 하반기 정부의 대표 부동산 규제는 단연 민간택지 분양가상한제와 종합부동산세 인상분 적용이다. 그럼에도 불구하고 서울 집값은 연일 상승세를 기록하고 있다. 전문가들은 매도자와 매수자 간의 불균형을 해소시켜줘야 서울의 집값 상승이 덜할 거라 내다봤다.

◇분상제에 종부세까지=앞서 정부는 지난달 초 서울 27개 동을 분양가상한제 적용지역으로 선정했다. 강남권과 마포·용산·성동·영등포구였다. 부동산 시장이 불안할 경우 다른 지역도 상한제 대상지로 포함하겠다고 말했다.

분양가상한제란 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정해 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도다. 감정평가된 아파트 토지비에 정부가 정해 놓은 기본형 건축비를 더하는 방식으로 분양가가 산정된다.

또 정부는 최근 종합부동산세 납세의무자에게 납세고지서·안내문을 발송했다. 종부세 납세의무자는 59만5000명, 세액은 3조3471억원이다. 인원은 전년대비 12만9000명(27.7%), 세액은 1조2323억원(58.3%) 늘었다.

올해 종부세는 정부가 세금 부과 기준인 공시가격 인상에 이어 세율과 세 부담 상한선을 잇달아 올리면서 급증했다. 종부세란 지난 2005년 6월부터 시행된 국세 중 하나로, 매년 6월1일 기준 고가 주택·토지를 가진 개인과 법인을 대상으로 부과하는 국세다. 

서울 공동주택(아파트)·단독주택 공시가격은 지난해보다 각각 14.02%, 13.95% 올랐다. 같은 기간 0.5~ 2%였던 세율은 0.5~3.2%로 올랐다. 시가 30억 수준 아파트의 종부세가 지난해 80만원에서 올해 150만원 정도로 늘었다.

◇살 사람 많고, 팔 사람 적고=하지만 강력한 정부 규제에도 불구하고 서울 집값은 연일 상승세다. KB부동산리브온에 따르면 지난 25일 조사 기준 서울 아파트값은 전주대비 0.18% 올랐다. 특히 광진구(0.36%)와 송파구(0.34%), 강남구(0.34%), 금천구(0.33%) 양천구(0.30%) 등이 많이 상승했다.

한국감정원이 발표한 11월 전국주택가격동향조사에서도 서울 아파트값은 11월 한 달간 0.5% 올라 전달(0.44%)보다 상승폭이 더 확대됐다. 9·13대책의 효과로 상반기 내내 하락세를 보였으나, 지난 7월 이후 5개월 연속 상승 행진을 이어가고 있다. 누적 변동률(1~11월)도 0.38%로 올해 들어 처음으로 플러스로 전환했다.

전문가들은 당분간 강보합세를 유지할 것이라 내다봤다. 이들은 서울의 경우 매도자 우위 현상이 벌어지고 있기 때문에, 집값을 잡기 위해선 매도·매수 간 불균형을 해소해야 한다고 강조했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “거시적인 이유로는 연내 기준금리 인하와 시중 부동자금이 많음을 들 수 있다. 양도세나 대출 등에 있어 규제가 크지만 돈이 갈 곳이 없는 상황”이라며 “이같은 상황에서 서울에 개발호재들이 많고 정비사업 규제를 강화할수록 새 아파트에 대한 희소성이나 거래 제한에 따른 회전매물 감소 등으로 매도자 우위현상이 벌어지고 있기 때문에 예단은 어렵지만 강보합으로 갈 것 같다”고 말했다.

이상우 유진투자증권 애널리스트는 “매수세가 강하기 때문에 서울 집값이 오르는 거다. 매수, 매도가 조화가 이뤄지지 않고 있다. 이 부분을 해결하면 덜 오를 것”이라며 “30대가 서울 아파트를 가장 많이 사고 있다고 한다. 이들이 집을 사지 못하게 하려면 유명무실해진 청약통장을 없애야 한다”고 말했다. 이어 “추첨제로 가서 살 방법을 없게끔 하면 오름세가 덜 해질 수 있다”고 덧붙였다.

한편 국토교통부와 한국감정원이 발표한 지난달 매입자 연령대별 서울 아파트 거래 현황에 따르면 지난달 30대의 매입 비중이 31.2%로 전 연령대를 통틀어 1위를 차지했다. 40대(28.7%)와 50대(19.0%)를 여유 있게 따돌리는 수치다.

안세진 기자 asj0525@kukinews.com