[쿠키뉴스] 안세진 기자 =최근 부동산 시장의 주요 이슈 중 하나는 ‘분양권 전매제한’과 ‘민간택지 분양가상한제’다. 두 제도 모두 8월 본격 시행을 앞두고 있기 때문이다. 이에 해당 제도가 무엇이고 시장에 어떤 영향을 끼칠지 살펴봤다.

◇분양권 전매제한이 뭔데?=정부는 오는 8월부터 수도권 일부지역과 지방광역시의 도시지역, 지방 공공택지에서 분양에 나서는 민간택지의 분양권 전매제한을 강화한다고 밝혔다.

무슨 말인지 이해하기 위해선 ‘분양권’과 ‘전매제한’의 의미에 대해 살펴봐야 한다. 우선 분양권은 아직 입주가 이뤄지지 않은 새 아파트에 들어갈 수 있는 권리를 말한다.

분양권은 입주권과 분양·입주권을 동시에 아우르는 말인데, 소유 주체에 따라 의미가 조금씩 달라진다. 입주권은 재개발이나 재건축 등 도시정비사업 조합원이 갖게 되는 권리고, 분양·입주권은 청약을 넣어서 분양을 받게 된 사람이 갖는 권리다.

굳이 조합원과 일반 수요자를 나눠서 본 이유는 전매제한에 대해 설명하기 위해서다. 이번에 정부가 전매제한 한 분양권은 조합 분양권(입주권)이 아닌 일반 사람들의 분양권(분양·입주권)에 해당된다. 전매제한은 어떤 물건의 판매를 금지한다는 의미다.

◇왜 제한하는 건데?=투기세력 때문이다. 일반 실수요자가 아닌 투기세력들은 분양권을 얻어 놓고 이를 비싸게 되팔아서 시세차익을 노리는 경우 많다. 이렇게 팔리게 된 아파트는 결국 높은 시세를 형성하게 되고, 나아가 이는 그 지역 시세에까지 영향을 미치게 된다. 그럼 결국 해당 지역이나 아파트에 이사를 오고자 하는 실수요자들은 비싼 아파트 값에 피해를 볼 수 있다.

실제로 정부가 2017년부터 지난해까지 3년간 수도권과 지방 광역시 민간택지에서 20대 1이 넘는 청약경쟁률을 기록한 단지를 분석한 결과, 당첨자 4명 중 1명이 전매제한 기간이 끝난 지 단 6개월 내에 분양권을 팔아버린 것으로 조사됐다.

◇이번이 처음이 아니라고?=이번 분양권 전매제한은 완전히 새로운 조치는 아니다. 대상과 기간의 변경만 있었을 뿐, 40년 전인 1981년에 이미 도입됐다. 

현재도 정부가 공급한 땅이냐 시장이 공급한 땅이냐에 따라 조금씩 다르지만 전매가 금지돼 있는 상태다. 민간 건설업체 등이 공사를 주도하는 토지인 민간택지에서는 인기 지역에 따라 ▲입주 시까지(투기과열지구) ▲6개월~소유권이전등기일까지(조정대상지역) ▲6개월 간(이외 수도권과 지방광역시) 등으로 전매가 금지돼있다.

정부가 공급한 토지인 공공택지에서는 전매가 더욱 금지돼 있다. 투기과열지구의 경우 당첨 후 10년까지도 전매가 금지되고 있다.

이번 조치는 이렇게 차등화 돼있었던 민간택지의 전매제한기간을 사실상 통일하는 조치다. 기존에 제각각이었던 서울과 수도권 대부분, 지방 광역시 등 분양권 전매제한기간이 8월부터는 모두 입주 시까지로 제한되는 것.

◇시장 반응은 어때?=규제가 시행되는 8월 전과 후로 부동산 시장 분위기가 갈릴 거라는 건 명확해 보인다. 다만 이를 두고 업계에서도 반응은 제각각이다.

우선 새 아파트를 공급하는 건설사는 8월 전까지 분양을 마치려고 이른바 ‘밀어내기 공급’을 하고 있다. 건설사 입장에서는 분양을 통해서 돈을 버는데, 분양권 매매가 금지되면 실수요자만 청약하게 될 테고 그만큼 수요도 인기도 줄어들되기 때문이다.

전문가들은 실수요자 위주로 청약 시장이 재편될 거라 긍정적으로 보고 있다. 다만 풍선효과가 나타날 거라 우려도 함께 있다. 규제를 받지 않는 지역에서 이상 과열 현상이 벌어질 수도 있기 때문이다.

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