규제지역 늘리고 대출 죄고 세금 때리고…문 정부 21번째 부동산 대책 발표

아파트 15억 이상 대출 제한... 법인양도세·정비사업규제 강화

기사승인 2020-06-17 11:48:08

사진=안세진 기자 [쿠키뉴스] 안세진 기자 =정부가 최근 상승 조짐을 보이고 있는 부동산 시장을 잡기 위해 다시 한 번 칼을 빼들었다. 문재인 정부 들어 22번째 부동산 대책이다. 정부는 투기수요 유입을 차단하기 위해 수도권 규제 지역을 대폭 확대하고 갭투자(전세 낀 주택 매입) 차단을 위해 주택담보대출 요건을 강화하며, 부동산 법인의 대출과 세제를 강화하기로 했다. 또 재건축 초과이익환수제를 본격적으로 시행한다.

기획재정부와 국토교통부, 금융위원회 등 정부부처는 17일 정부서울청사에서 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’ 브리핑을 열고 이 같은 방안을 발표했다. 주된 내용은 ▲규제지역 확대 및 토지거래허가구역 추가 지정 ▲주택담보대출·전세자금대출 규제 강화 ▲정비사업 규제 정비 등이다.

◇규제지역 확대 및 토지거래허가구역 추가 지정=우선 정부는 수도권 내 비규제지역 대부분을 조정대상지역으로 지정했다. 비규제지역으로의 투기수요 유입을 차단하기 위함이다. 일부 지역을 제외한 경기 전 지역과 인천 전 지역이 이번에 새로 조정대상지역으로 지정됐다. 규제지역 확대 지정 효력은 오는 19일부터 발생한다.

지역별로 살펴보면 경기도에서는 김포·파주·연천·동두천·포천·가평·양평 등 일부 지역만 제외됐다. 이에 따라 이번 대책으로 수도권 대부분 지역이 조정대상지역으로 묶이게 됐다.

지방에선 최근 집값 상승세가 뚜렷한 대전과 청주도 조정대상지역으로 지정하기로 했다.

투기과열지구도 대폭 확대됐다. 성남 수정, 수원, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 화성(동탄2만 지정), 인천 연수·남동·서구, 대전 동·중·서·유성 등이 이번에 새로 투기과열지구로 지정됐다.

조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 주택은 50%, 9억원 초과 주택은 30%가 적용되고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 제한된다. 투기과열지구에서는 시가 15억원을 초과하는 고가주택에 대한 주택담보대출이 불가능해지고 9억원 초과 주택의 주택담보대출비율(LTV)은 20%로 낮아진다.

또 정부는 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지와 영향권 일대 등을 토지거래허가구역으로 지정했다. 개발호재로 인해 상승이 우려되는 지역이라 판단해서다.

◇주택담보대출·전세자금대출 규제=정부는 갭투자 차단을 위해 주택담보대출 등 실수요 요건을 강화하기로 했다.

우선 주택담보대출의 경우 규제지역 내 주택 구입 시 처분·전입의무 강화한다. 현행 규제는 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 1년 내 전입 의무를 부과하고 있다.

하지만 7월부터는 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 등 모든 규제 지역에서 주택을 구입할 경우 주택 가격과 관계없이 6개월 이내에 전입을 해야 한다.

규제지역 내 주택 1채를 보유한 1주택자가 주택을 팔고 다른 주택을 신규로 구입할 경우 6개월 내 기존 주택을 처분하고 새 집으로 전입해야 한다. 현재는 투기지역·투기과열지구 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 1년 내 기존 주택을 처분하도록 했다.

정책자금대출인 보금자리론에도 실거주 요건이 부과된다. 주택 구매를 위해 보금자리론을 받으려면 3개월 내 전입·1년 이상 실거주를 유지해야 한다. 의무 위반 시 대출금은 회수된다. 주택도시보증공사(HUG)의 1주택자 대상 전세대출보증 한도도 2억원으로 하향한다. 현재 HUG의 보증 한도는 수도권 5억원 이하, 비수도권 3억원 이하다.

전세대출 제한도 조인다. 현재는 투기지역·투기과열지구 내 주택 구입 시 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증을 제한하고 있다. 앞으로는 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가한다. 또 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출을 즉시 회수 조치한다.

또 정부는 법인을 설립해 부동산을 거래하는 경우에 대해 주택담보대출을 금지하고 과세를 강화하는 방안도 내놨다.

현재 규제지역 내 주택매매·임대 사업자 주담대는 LTV 20~50%, 비규제지역 내 주택매매·임대 사업자 주담대는 LTV 규제가 없는 상황이다. 정부는 향후 모든 지역 주택 매매·임대 사업자에 대해 주담대를 금지하기로 했다.

또 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용하기로 했다. 이와 함께 보유한 주택 양도차익에 대해 기본 법인세율(10~25%)과 함께 양도소득 10%를 추가 과세하던 것을 20%로 인상했다. 법인이 8년 장기 임대등록한 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하) 양도할 경우에도 추가세율을 적용한다. 다만 법인이 새로 임대등록하는 주택에 한해서다.

이번 방안은 내년 1월1일 이후 양도하는 주택부터 적용하고, 법인이 새로 임대 등록하는 주택에 대한 추가세율은 대책 발표일 다음 날(6월 18일)부터 적용한다.

◇정비사업 규제 정비=재건축 안전진단 강화 등 정비사업 규제 정비도 기준이 강화된다. 기존에는 관할 시·군·구가 1·2차 안전진단 기관을 선정 해 진행했다면, 이제부터는 시도가 주체가 돼 안전진단 기관을 선정한다.

또 정부는 부싱 안전진단 기관에 대한 제재를 강화했다. 현재까지는 안전진단 보고서 허위작성에 대한 처벌(징역 2년 이하)은 있으나 처벌규정이 없어 사후관리가 곤란했다. 이에 앞으로는 보고서 부실작성 시 과태료 2000만원을 부과하고 허위·부실작성 적발 시 1년 간 안전진단 입찰제한을 당한다. 해당 개정안들은 올해 12월 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정 후인 2021년 상반기부터 적용된다.

정부는 2찬 안전진단 시 현장 조사를 강화하고, 자문위원회 책임성을 제고하는 방안을 함께 마련했다. 이는 대책 발표 후 2차 안전진단 의뢰사업부터 즉시 시행된다.

아울러 정부는 거주요건을 갖춘 경우 조합원 분양신청도 허용키로 했다. 현재까지는 재건축사업에서 거주여부와 관계없이 모든 토지등소유자에게 조합원 자격요건이 부여되고 상대적으로 낮은 가격에 분양신청이 가능했다. 하지만 앞으로는 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주한 경우에 한해 분양 신청을 허용한다. 개정안은 올해 12월 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정 후 최초 조합 설립인가 신청 사업부터 적용된다.

또 재건축부담금 규제도 개선된다. 우선 재건축부담금의 본격 징수가 시작된다. 지난해 말 재건축 초과이익환수제에 대한 헌법재판소의 ‘합헌’ 결정에 따른 조치다. 주거복지센터 설치, 공공임대 건설 등 주거복지 증진을 위해 노력하는 지자체에는 인센티브를 부과한다. 한남연립·두산연립을 시작으로 하반기부터 본격 징수가 시행될 예정이다.

이밖에 재건축 부담금 산정 개시 및 종료시점 주택가액 산정 시 동일한 공시비율을 적용한다. 앞서 공시가격 현실화에 따라 종료시점과 개시시점의 주택가액 공시비율 차이가 발생해 부담금 산정 논란이 있던 데에 따른 조치다.

asj0525@kukinews.com