[쿠키뉴스] 안세진 기자 =오늘(23일)부터 서울 강남구 삼성·대치·청담동, 송파구 잠실동(법정동 기준)에서 토지거래허가제도가 1년간 시행된다. 

이에 따라 이곳에서 부동산을 구입하려면 계약을 체결하기 전에 구청에서 허가를 받아야 한다. 부동산의 토지면적이 주거지역에서 18㎡, 상업지역에선 20㎡를 넘기면 허가 대상이다.

원래 구입 목적대로 부동산을 이용해야 해 주택을 사면 그곳에서 2년간 직접 살고, 상가를 구입하면 직접 상업을 하는 것이 원칙이다. 

다가구·다세대는 집주인이 살면서 일부 임대를 하는 것은 허용된다.

부부가 지분을 나눠 갖고 있다가 다른 부부에게 각각 매도하는 경우는 한사람의 계약으로 합산 계산돼 허가 대상이 될 수 있다.

이곳에 주택을 분양받은 경우는 제도 적용을 받지 않는다.

국토교통부는 23일 토지거래허가제 시행을 맞이해 이같은 내용이 담긴 제도 운용 관련 문답을 발표했다.

다음은 국토부가 밝힌 거래유형별 Q&A.

Q. 임대차 계약기간이 남아 있는 주택의 취득할 경우=주거용 토지의 경우 2년 간 '자기 거주용'으로 이용해야 하므로, 해당 주택에 임대차 계약기간이 남아 있는 경우에는 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없다. 

다만 허가를 받더라도 실제로 토지를 취득(소유권 이전)하기까지는 일정기간(통상 2~3개월)이 소요되므로, 토지 취득시점이 도래하기 이전까지 임대차 계약기간이 종료되는 경우라면 예외적으로 허가신청이 가능하다. 

따라서 허가 신청 시 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상적인 계약관행 내(약 2~3개월)에 있고, 신청인이 잔금 납부일까지 해당 임대차 계약이 만료됨을 객관적으로 소명하는 경우 허가권자(관할 구청장)의 판단 하에 허가를 받을 수 있다.

Q. 상가 취득 후 일부 임대할 경우=건축법 시행령에 따른 제1·2종 근린생활시설(상가)의 경우 취득 후 직접 이용보다는 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많다. 이를 감안해 건축물을 취득해 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대할 수 있도록 자기경영 원칙의 예외를 인정하고 있다. 

따라서 토지거래계약허가 신청인이 제1·2종 근린생활시설 내 일정 공간을 직접 이용하는 경우 허가권자의 판단에 따라 여타 부분에 대한 임대 제공이 가능하다. 

다만 신청인이 자기경영을 하는 공간과 임대를 하려는 공간은 구분 소유 등으로 분리돼 있어야 한다. 또한 신청인은 허가 신청 시 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 작성·제출해야 한다.

Q. 부부·가족 등이 지분으로 부동산 취득 시 허가 여부=2인 이상이 지분을 공유하고 있는 공유지 거래의 경우, 지분별로 허가대상면적 여부를 판단하는 것이 원칙이다. 

다만 부부·가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우 동일인의 취득으로 간주해, 취득한 공유지분 면적 전체를 합산해 허가대상면적 여부를 판단하게 된다.

Q. 기존 주택 보유자의 신규주택 취득 경우=주택을 이미 보유한 경우에도 신규주택 취득 목적으로 토지거래계약허가를 신청할 수 있다. 다만 이 경우 허가를 신청하면서 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기거주용 토지 또는 주택을 추가적으로 취득해야 하는 사유를 구체적·객관적으로 소명해야 한다. 

허가구역이 속한 시(특별시·광역시 포함)·군 또는 연접 시·군에 거주하는 매수자로서 주택을 이미 보유한 경우 위의 소명 외에 기존 주택의 처리계획서(매매·임대 등)를 제출해야 한다. 

예컨대 경기도 성남시에 주택을 이미 보유한 자가 송파구 잠실동 등 허가구역 내 신규주택을 취득하려는 경우 기존 주택 매매 또는 임대계획서를 제출해야 한다.

Q. 최초 분양주택의 전세계약 가능 여부=주택법 제54조에 따라 주택 사업 주체가 주택을 공급하는 경우 등은 허가 대상에서 제외된다. 

따라서 향후 허가구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 수분양자의 경우 허가에 따르는 2년 간 실거주 의무를 부과 받지 않으며, 자유로운 전세계약 체결이 가능하다.

Q. 오피스텔 거래 시 허가 여부=오피스텔도 대지지분면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과하는 경우라면 토지거래계약허가를 받아야 한다. 

허가 신청 시 오피스텔의 이용목적(주거용, 경영용 등)을 토지이용계획서에 명시하여야 하며, 허가받은 이후에는 2년 간 자기거주 또는 자기경영 의무를 이행해야 한다.

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