경실련은 앞서 서울 아파트 중위가격이 문재인 정부 3년 동안 52% 상승했으며, 이는 이명박·박근혜 정부를 합친 기간의 상승률인 26%의 2배 수준이라고 발표했습니다. 이에 국토부는 경실련의 발표는 통계의 과잉 해석이라며 현 정권에서 서울 아파트 중위가격 상승률은 14.2%라고 반박했습니다.
같은 중위가격 상승률임에도 불구하고 왜 이토록 큰 차이가 났을까요? 이를 알기 위해선 우선 중위가격이란 무엇인지부터 짚고 넘어갈 필요가 있습니다.
중위가격이란 조사한 표본 전체를 가격대별로 나열했을 때 가장 중간에 위치한 가격을 말합니다. 이는 평균가격과 다른 개념입니다. 만약 어떤 지역에 고가 아파트가 많을 경우 해당 지역의 평균가격은 올라갈 것입니다. 반대로 저가 아파트가 많을 경우 평균가격은 내려가겠지요. 항상 그런 건 아니지만 통상 중위가격이 평균가격보다 낮을 경우 고가아파트가 많다는 뜻이고, 높을 경우 저가아파트가 많다는 뜻으로 해석할 수 있습니다.
이번 중위가격을 놓고 벌이는 정부와 시민단체의 진실 공방전이 중요한 이유입니다. 시민단체 말대로 문재인 정부 들어 중위가격 상승률이 52%가 된다면 정부 입장에서는 21차례에 걸쳐 발표한 부동산 대책의 약효가 좋지 않다는 것을 인정하는 셈이기 때문입니다.
그렇다면 양측의 조사결과가 다른 이유는 무엇일까요? 쉽게 말해 조사기관이 다르기 때문입니다. 국토부는 산하기관인 한국감정원의 주택가격동행조사를 근거로 14.2%의 상승률을, 반면 경실련은 KB국민은행의 주택가격동향을 근거로 52%의 상승률을 도출해냈습니다.
다른점을 알아보기에 앞서 두 기관의 공통점을 살펴보겠습니다. 사실 이들의 자료 산출 방식은 꽤나 비슷합니다. 감정원과 KB국민은행 모두 조사원이 실거래가와 집주인이 부르는 호가를 조합하는 방식을 이용하고 있습니다. 실거래가만이 아닌 호가를 함께 사용하는 이유는 실거래가만 조사하게 될 경우 1~2건의 거래 사례가 지나치게 큰 영향을 미치고, 거래가 없을 때는 시세 변화를 파악할 수 없기 때문입니다. 반면 호가에만 의존하면 실제 거래 상황을 반영하지 못하는 오류가 발생하겠죠.
그렇다면 다른 점은 어디서 발생할까요? 바로 데이터 수와 이를 집계하는 방식에 있습니다. 감정원은 실거래가와 중개업소 조사 등을 통해 전문 조사자가 작성합니다. 반면 KB국민은행은 회원 중개업소가 단말기에 올린 시세를 바탕으로 작성됩니다.
또 KB국민은행의 경우 국내에서 가장 먼저 부동산 통계를 집계해왔고, 주택 표본수가 감정원보다 많습니다. 감정원이 아파트 1만6480가구, 연립 6202가구, 단독 4820가구를 표본으로 하는 데 반해, KB국민은행은 아파트 3만327가구, 연립1786가구, 단독2382가구를 표본으로 합니다. 표본 주택수는 KB국민은행이 많지만 반대로 조사범위(시·군·구)는 감정원이 261개로 KB국민은행(172개)보다 많습니다.
표본이 다르고 집계 방식이 다르다 보니 각 기관별 통계 결과가 다르게 나오는 것입니다. KB국민은행은 4000여개 전국 공인중개업소를 바탕으로 정보를 얻기 때문에 좀 더 시장 반영이 빠르고 호가 반영이 잘된다는 장점이 있습니다.
하지만 여기에도 허점은 있습니다. KB국민은행의 자료는 주택믹스 지표입니다. 무슨 말이냐 하면 실거래가 한 건도 없더라도 주변 재개발로 새 아파트가 들어오면 중위가격은 자동 상승하게 됩니다. 즉 거래는 없었음에도 불구하고 중위가격은 상승하는 결과가 나오는 셈이죠. 그래서 이번 서울 아파트 중위가격 상승률에 있어서도 감정원이 발표한 수치에 비해 훨씬 높은 수치를 보인 것입니다.
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