[쿠키뉴스] 안세진 기자 =직방, 임대차2법 이후 서울 아파트 전세거래 분석
4억 이하 전세거래 감소…2011년 89.7%→2020년 상반기 52.7%
임대차2법(계약갱신청구권제·전월세상한제) 시행됨에 따라 시장에서 중저가 전세거래 비중은 감소했다는 조사결과가 나왔다.
◇4억 이하 전세거래 ‘뚝’=직방이 임대차2법이 본격 실시된 지난 7월31일 이후 서울 아파트 전세거래를 가격·면적·준공연한 등에 따라 분석한 결과, 올해 상반기 서울 아파트 전세가격대별 거래비중은 ▲2억원 이하 13.7% ▲2억원초과~4억원이하 39.0% ▲4억원초과~6억원이하 29.1% ▲6억원초과~9억원이하 13.2% ▲9억원초과 5.1%의 비중을 차지했다.
이 가운데 4억원 이하 전세거래비중은 2011년 89.7%에 달했으나, 2016년 64.1%를 거쳐 2020년 52.7%까지 감소했다.
직방은 “서울 아파트 중저가 전세거래가 빠르게 줄어들고 있다. 2억원 이하 저가 전세거래는 2011년 43.3%에서 2020년 13.7%로 상반기 절반 이상 줄었다”며 “다만 2011년~2016년 4억원 이하 전세거래 비중 감소가 가파르게 나타난 반면 2017년부터는 완만한 감소추세로 전환됐다”고 설명했다.
서울 아파트 전세가격대별 거래 평균 전용면적은 꾸준히 축소되고 있다. 2011년은 전세보증금 2억원이상~4억원초과 가격대에서 평균 전용면적 86.0㎡ 거래가 이루어지면서 국민주택 규모 이상이었다.
올해 상반기는 6억원초과~9억원이하 가격대에서 평균 전용면적 94.3㎡로 국민주택 규모 이상으로 나타났다. 전세가격 2억원이하 구간은 2011년 평균 전용면적 62.7㎡에서 2016년 50.8㎡, 2017년 상반기 43.5㎡로 거래면적이 줄었다.
◇노후화로 인한 질적 저하 문제 심각=직방은 서울 아파트의 모든 전세가격대별에서 준공연한이 더 노후화되고 있다고도 밝혔다.
특히 9억원 초과 전세의 경우 2011년 평균 준공연한이 5.2년이었다. 새 아파트가 노후 아파트에 비해 높은 전세가를 형성했으나 2020년 상반기 15.1년으로 준공연한이 10년 가까이 늘어났다.
신축여부와 상관없이 전반적으로 전세가격 수준이 높아졌다. 중저가 전세인 2억원이하는 2011년 16.1년에서 2020년 상반기 22.0년으로 5.9년이 증가했고, 2억원초과~4억원이하는 13.2년에서 21.1년으로 7.9년이 늘어났다.
전반적으로 전세거래 아파트의 노후화는 2016년까지 빠르게 진행된 이후 2017년부터는 완만하게 진행되는 것으로 나타났다.
서울 4억원이하의 중저가 전세가격대를 거래 권역별로 분석한 결과 강남·서초·송파에서 빠르게 감소하고 있다. 상대적으로 전세가격이 저렴한 노원·도봉·강북과 금천·관악·구로는 4억원이하 전세거래 비중이 늘었다.
지역 내에서 4억원 이하 전세 아파트 거래비중은 2020년 상반기에 노도강 88%(노도강 전체 아파트 전세거래중 4억원 이하 거래비중), 금관구 76%%(금관구 전체 전세거래중 4억원 이하 거래비중)로 절대다수를 차지하고 있다.
4억원이하 아파트 전세거래 평균 전용면적은 2020년 상반기 금관구가 64.1㎡로 가장 넓었으며, 노도강은 59.8㎡로 나타났다. 2011년 노도강을 제외한 모든 권역에서 70㎡이상이었던 것이 큰 폭으로 전세 거래면적이 줄어들었다.
직방은 “준공연한은 2011년 강남3구를 제외하고는 모두 20년 미만이었고, 금관구는 10.9년으로 준공연한이 가장 짧았다”면서 “하지만 2020년 상반기는 그외 서울 권역만 19.2년으로 준공연한 20년 이하로 나타났으며, 다른 권역은 준공연한이 평균 20년 이상인 것으로 조사됐다. 노도강은 26.0년으로 재건축연한에 거의 육박한 것으로 분석됐다”고 설명했다.
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