[쿠키뉴스] 안세진 기자 =새로운 임대차법이 도입된 지 한 달 가까이 되고 있지만, 시장에선 아직도 혼란이 크다. 이에 임차인들이 느끼는 혼란을 사례에 빗대어 국토교통부, 변호사, 공인중개사에게 물어봤다.

#서울에 거주하는 A씨 신혼부부는 올해 11월 말이 전세 계약 만료일이다. 그런데 어느 날 집주인이 계약 연장이 어렵다며 집을 비워줄 것을 요구했다. 이에 이사할 생각이 전혀 없던 A씨 부부는 임대차보호법 중 ‘계약갱신요구권’을 사용하겠다고 요구했다.

▶임대차보호법이 7월말부터 시행됐습니다. 이에 따라 세입자는 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 한 번의 계약갱신을 청구할 수 있습니다. 최대 2년+2년을 보장받을 수 있는 셈이지요. 다만 개정 임대차보호법 시행 후 계약 만료 기간이 1개월이 채 남지 않았다면 임차인은 갱신요구권을 행사할 수 없습니다. 개정법이 7월 31일 시행됐으므로 한 달 이내인 8월 30일 이전에 계약이 종료되는 세입자는 안타깝지만 갱신요구권을 행사할 수 없습니다. (참여연대·민주사회를위한변호사모임)

#하지만 집주인은 막무가내였다. 집주인은 세금 등이 너무 많이 나온다며 해당 주택을 팔 거니까 나가달라는 입장을 고수했다. 세입자가 있는 주택은 매매가 잘되지 않으니 집을 비워달라는 얘기였다. 해당 공인중개사도 집주인이 반대하고 있는 만큼, 계약갱신이 어려울 거라 설명했다.

▶집주인은 특별한 사유 없이 세입자의 요구를 거부할 수 없습니다. 여기서 말하는 특별한 사유란 집주인이 직접 살거나 부모 혹은 자녀가 사는 경우를 말합니다. 집주인은 2년 동안 실거주를 해야만 합니다. 실거주를 목적으로 집주인이 집을 비워달라고 얘기한다면, 세입자는 집주인에게 실거주 사유를 증명하라고 요구할 수 있습니다. 만약 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거부하고 새로운 세입자를 들인 게 드러나면 기존 세입자는 집주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. (참여연대·민주사회를위한변호사모임)

#A씨 부부는 새 집주인이 오더라도 계약갱신요구권 효력이 있는지 궁금했다. 만에 하나 새 집주인이 본인 실거주를 목적으로 기존 계약갱신요구권을 거절하게 될 경우 새 집을 구할 시간도 없이 쫓겨나는 처지가 될 수도 있어 고민이 컸다.

▶법 시행 전후와 갱신요구권 행사 시기에 따라 달라집니다. 임차인이 갱신요구권을 행사한 후 임대인이 목적주택을 실거주 목적인 제3자에게 매도하는 계약을 체결한 경우는 임대인이 갱신거절을 할 수 없습니다. 반면 제3자가 소유권이전등기까지 마친 후 임차인이 갱신요구권을 행사하는 경우라면 제3자는 실거주를 사유로 갱신거절을 할 수 있게 됩니다. 다만 이같이 새로운 집주인으로 인한 뒤늦은 거절사유가 있을 경우, 아직 사례가 없는 만큼 정확한 판단은 법원을 가봐야 알 수 있습니다. (참여연대·민주사회를위한변호사모임)

▶집을 팔면 새 집주인이 기존 임대인의 권리와 의무를 포괄승계하게 된다. 쉽게 말해 세입자 입장에서는 같은 집 주인인 셈이다. 그렇기 때문에 세입자는 새 집주인에게도 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 기존 집주인과 계약갱신이 이뤄졌을 경우 해당 권리를 정당하게 요구할 수 있습니다. (국토교통부 주택정책과)

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