이승연 아나운서 > 알찬 부동산 정보가 함께 하는 시간이죠. 이연진 기자의 톡톡 부동산입니다. 오늘도 관련 정보 주실 이연진 기자 나와 있습니다.

이연진 기자 > 네. 안녕하세요. 이연진 기자입니다.

이승연 아나운서 > 네. 톡톡 부동산. 오늘은 어떤 내용으로 함께 할까요?

이연진 기자 > 평범한 대한민국 국민이라면 아파트 마련은 중요한 목표이자 소중한 꿈일 텐데요. 하지만 막상 그 꿈을 이뤘더라도, 달콤함을 즐기기도 전에 산통을 깨는 게 바로 하자 분쟁입니다. 수억에서 수십억의 거액을 주고 내 집을 마련했지만, 막상 입주 시점에 집에 들어가 보면 하자투성이에 공사가 제대로 안 돼 건설사와 분쟁을 하는 경우가 잦은데요. 이런 문제를 어떻게 해결하면 좋을까요? 오늘, 그 방법 알아봅니다.

이승연 아나운서 > 네. 내 집 마련의 꿈을 이루자마자 많은 사람의 골치를 아프게 하는 것이 바로 하자 문제죠. 결로, 균열, 누수 등 심각한 하자부터 전기 스위치 빠짐이나 창문 어긋남 등 자잘한 하자까지 그 종류도 다양한데요. 왜 그렇게 하자 분쟁이 많은지, 또 어떻게 해결이 가능한지 그 방법까지 자세히 알아보겠습니다. 먼저 현 상황부터 살펴봐야겠죠. 이연진 기자, 현재 일어나고 있는 아파트 하자 분쟁 건수는 얼마나 되나요?

이연진 기자 > 입주민이 건설사와의 합의에 실패해 국토부에 신청하는 하자 심사 및 분쟁 조정 현황을 살펴보면, 2015년에 4244건을 기록했습니다. 2014년 1676건보다 2.5배로 늘었고요. 2010년 조정 신청 건수 69건보다는 60배 이상 증가한 수치입니다.

이승연 아나운서 > 몇 년 사이에 분쟁 건수가 굉장히 많이 늘었네요. 그럼 그 종류도 알아볼게요. 분쟁이 많이 발생하는 데는 어떤 내용들이 있는지 알려주세요.

이연진 기자 > 꽤 다양한데요. 베란다 확장에 따른 누수나 결로, 강화마루 바닥재로 인한 소음 문제, 유리 통창 시공에 따른 결로 현상 심화 등이 최근 몇 년간 급증한 하자 내용들입니다. 앞서 말씀하신 것처럼 전기 스위치 빠짐이나 창문 어긋남과 같은 하자도 있고요.

이승연 아나운서 > 네. 그럼 이번에는 최근 하자 분쟁이 일어난 아파트 사례를 살펴볼게요. 이연진 기자, 어떤 사례가 있나요?

이연진 기자 > 문제가 된 곳은 경기도의 한 아파트인데요. 사전점검은 물론, 경기도 품질검수 당시에도 바닥 균열 등 날림 시공 정황이 대거 발견돼 입주 예정자들이 반발하고 있습니다. 품질검수에서 옥탑과 옥상, 엘리베이터 등 건축물 공용부분 22곳과 세대발코니 천장 누수, 바닥 균열 등 세대내부 15곳, 주차장 등 36곳 등 총 130여 곳에서 보완 시공 등 지적사항이 발견됐습니다.

이승연 아나운서 > 시공이 필요한 부분이 발견됐다면, 빨리 해결책을 찾고 입주 예정자들과 협의를 진행해야겠어요.

이연진 기자 > 이렇게 하자가 발생을 하면 시공사와 입주자 예정자들의 모임인 협의회가 모여서 협의을 하게 되는데요. 합의점을 찾게 되면 사용승인을 받게 되지만 그렇지 못한 경우에는 소송 등 더 악화된 상황으로 번지는 경우도 많습니다.

이승연 아나운서 > 네. 조속한 해결 기대해봅니다. 그리고 이번에는 이렇게 하자 분쟁이 계속 늘어나는 이유에 대해 살펴볼게요. 거기에는 어떤 이유가 있을까요?

이연진 기자 > 아파트 하자보수 증가의 1차 원인은 입주 아파트 증가입니다. 올해 36만 8000여 가구를 포함해 내년까지 전국에서 입주하는 아파트는 78만 여 가구에 달하는데요. 올해부터 입주 아파트가 늘어나면서, 하자보수 관련 분쟁도 급증할 것이라는 지적이 나오고 있는 것이죠. 또 거기에 아파트 구조와 자재, 시설물이 변하면서 하자가 발생할 가능성이 높아진 것도 이유로 꼽히고 있습니다.

이승연 아나운서 > 입주 아파트가 늘고 있는 데에서 1차적인 원인을 찾을 수 있군요. 그럼 두 번째 요인은 어디에서 찾아볼 수 있을까요?

이연진 기자 > 획일화된 아파트가 아닌 수요자 맞춤형 단지, 각종 내, 외부 편의시설을 갖춘 집이 늘어나면서 하자의 형태와 범위가 늘어난 것도 한 요인이라고 볼 수 있습니다. 겨울이면 단골손님처럼 발생하는 결로가 여전히 전체 분쟁 조정 건수의 20~30%를 차지하지만, 빌트인 전자제품 소음문제, 엘리베이터 폐쇄회로 CCTV 화질처럼 이전에는 보지 못한 분쟁 요인도 나오고 있거든요. 또 최근에는 공사가 진행 중인 외부 공사에 저급자재가 사용되고 있다며 건설사와 마찰을 빚는 단지도 있습니다.

이승연 아나운서 > 네. 최근 하자 분쟁 아파트가 늘고 있는 이유는 입주 아파트 증가와 수요자 맞춤형 단지에서 찾아볼 수 있는데요. 이번에는 양쪽 입장을 들어볼게요. 하자 주택을 두고, 입주자 입장과 건설사 입장이 서로 다를 것 같아요.

이연진 기자 > 그렇습니다. 먼저 입주자 입장부터 보면요. 비싼 분양대금을 다 납부하고, 설레는 마음으로 새 아파트에 입주했는데 타일이 들뜨거나, 누수가 발생하거나, 창문이 잘 열리고 닫히지 않거나, 한 겨울에 보일러 고장이 날 경우 참으로 난감하지 않을 수 없습니다. 그러니 하자 자체는 억울하고 화가 나는 일일 수밖에 없는 거죠.

이승연 아나운서 > 그럼 건설사 입장은 어떻게 다른가요?

이연진 기자 > 반면에 사업주체는 하자의 현상은 완공된 공동주택의 기초, 골조, 설비, 마감 및 조경 등의 복합공종으로 시공된 수많은 구조체에서 나타나는 것이라는 입장을 내세우고 있는데요. 마감재에서 균열, 침하, 파손, 누수, 결로 및 탈락 등의 다양한 결함으로 나타나기 때문에, 하자가 발생하는 것은 어쩔 수 없다는 것입니다. 어떤 경우는 하자 보수를 큰 목소리로 청구하는 입주자를 악성 민원을 제기하는 블랙컨슈머에 비유하기도 하고요.

이승연 아나운서 > 네. 양측 입장이 다르니, 결국 아파트 하자를 두고 분쟁이 일어날 수밖에 없겠어요. 그리고 앞서 사례로 든 경기도 아파트이 경우, 사전점검 때 하자가 발견되었다고 했는데요. 그 사전점검이란 어떤 건지 알려주세요.

이연진 기자 > 입주자 사전점검이란, 입주하기 전에 새 아파트를 점검하는 행사인데요. 사전점검일에 방문하여 입주자가 부실 여부를 파악하는 것입니다. 아파트 외관, 내부 마감상태 등을 확인하게 되죠. 보통 입주 1~2개월 전 하자 여부를 사전점검 할 수 있습니다.

이승연 아나운서 > 그럼 이야기나 나온 김에, 입주자들이 사전점검 때 어떤 부분을 확인하고 살펴야 할지, 알려주세요. 꼼꼼하게 따져봐야 하니, 미리 알아두면 도움 될 것 같아요.

이연진 기자 > 최대한 꼼꼼하고 세밀하게 들여다봐야 하는데요. 줄자와 카메라는 필수품이고요. 하자 요구 사항을 지적하고 표시해둘 접착형 메모지도 준비해야 합니다. 일단 창이나 문, 붙박이장 등의 열고 닫힘을 확인하는 건 기본이고요. 특히 벽과 벽이 만나는 곳, 벽과 천장이 맞대는 부분의 마감재는 주의해서 봐야 합니다. 또 바닥이 울퉁불퉁하지 않은지는 물을 뿌려보거나 구슬을 이용해 알 수 있는데요. 화장실 물 빠짐을 확인할 때는 배수구를 막았다 열어봐야 제대로 배수가 되는지 알 수 있으니, 기억해두시기 바랍니다.

이승연 아나운서 > 그리고 거기서 하자가 발견되면, 정식으로 보수를 요청하게 될 텐데요. 그 때 바로 보수가 이루어져 입주 전에 해결되면 다행이지만, 그렇지 않은 경우도 있잖아요. 그럴 경우, 최대 언제까지 해결되어야 하나요?

이연진 기자 > 거기에는 하자 담보기간이 있는데요. 하자담보 책임기간은 하자의 범위나 사례별로 차이가 있어서요. 공동주택관리법에 따라 도배, 타일 등 마감공사는 2년, 급수, 위생, 냉난방, 환기, 가스, 창호, 조경, 전기, 통신, 홈네트워크 서비스, 소방, 단열 등은 3년, 철근 콘크리트, 철골, 지붕, 방수 등은 5년, 지반공사의 경우 10년 동안 하자담보 책임기간이 유지됩니다.

이승연 아나운서 > 세부적으로 보장기간이 나뉘는데요. 그럼 그 날짜를 넘기지 않아야 무상 수리를 받을 수 있는 건가요?

이연진 기자 > 네. 하지만 소송 등이 지연돼 시공사가 법적책임을 지지 않게 되는 경우가 많은데요. 거주하는 동안에도 하자 보수를 받을 수 있습니다. 그때는 하자 담보 책임기간을 따져봐야 하는데요. 하자 담보 책임기간은 주택법과 공동주택관리법에 따라 세세하게 나뉘어 있으며, 보수 유형에 따라서 보장기간이 다르니 참고하시기 바랍니다.

이승연 아나운서 > 네. 입주 후에도 하자가 발견되면 보수를 요구할 수 있지만, 살면서 보수를 받는 것보다 완벽하게 정돈된 새집에 들어가는 것이 여러모로 낫겠죠. 문제는 단시간에 문제점을 발견하기란 쉽지 않다는 것 같아요. 이연진 기자, 이번에는 하자 발생 시 어떻게 대처해야 하는지 알려주세요. 하자를 보수해주지 않거나, 하자가 아니라고 답변하는 경우, 답답할 수밖에 없잖아요.

이연진 기자 > 일단 하자 분쟁 조정 위원회에 신청할 수 있습니다. 보통 하자 문제 해결은 소송과 조정 위원회를 거치는 방안이 있는데, 조정위원회를 통한 해결이 쉬워지면서 하자 분쟁 접수가 크게 늘고 있는 상황입니다. 하자분쟁조정위원회는 공동주택관리법에 따라 국토교통부에 설치된 정부 위원회로서, 준사법기구입니다.

이승연 아나운서 > 구체적인 조정 절차와 방법 등에 대해서도 알려주세요.

이연진 기자 > 하자분쟁조정위원회에서는 박사, 변호사, 건축사, 기술사 등의 전문가를 조사관으로 배치하고 있고요. 조사관들이 직접 나서 사건 심리와 사실 조사를 전문적으로 수행하게 되는데요. 그렇게 신속하고 공정한 하자 분쟁 해결을 하는 데도 신청 수수료는 1만 원입니다.

이승연 아나운서 > 하자분쟁조정위원회에 하자 심사. 그러니까 하자 여부 판정을 신청해서, 하자로 판정받으면 그 다음은 어떻게 되는 건가요?

이연진 기자 > 그 경우, 최장 60일 이내에 보수를 받을 수 있습니다. 그리고 분쟁조정을 신청하여 조정이 성립되면, 재판상 화해와 같은 효력이 있는데요. 이 때 교부하는 조정서는 강제집행이 가능한 법원의 확정 판결문과 효력이 같습니다.

이승연 아나운서 > 네. 설레는 마음으로 새 아파트에 입주했는데 타일이 들뜨거나, 누수가 발생하거나, 창문이 잘 열리고 닫히지 않는 경우 난감하지 않을 수 없는데요. 아파트에 하자가 있으면, 일단 사진을 찍어 사업주체에 하자보수를 청구해야 합니다. 그런데 사업주체가 하자 보수를 거부하거나, 미루면 하자분쟁조정위원회의 문을 두드려보는 것도 방법입니다. 톡톡 부동산. 오늘은 여기서 마칩니다. 이연진 기자, 감사합니다.

이연진 기자 > 네. 감사합니다.

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