강남·과천·부산에 도시정비사업 물량 쏟아져…증권사 PF 참여도 활발

기사승인 2019-04-26 04:00:00

래미안 라클래시 현장 (사진=유수환 기자) 삼성물산, GS건설 등 국내 주요 건설사들이 오는 5월 재개발·재건축 물량을 공급할 예정이다. 분양 예정인 도시정비 사업장들은 강남과 과천과 같은 주목도가 높은 지역이거나 수년 만에 신규 분양 물량인 곳들도 있다. 관련 사업지에 KTB투자증권, 삼성증권, 한화투자증권 등 국내 증권사들도 적극적으로 PF(프로젝트 파이낸싱) 주선에 참여했기에 흥행 여부에 대한 관심은 높아질 것으로 예상된다.

◇ KTB證 수도권 유망 분양단지 1위 ‘과천주공6단지’ PF참여=KTB투자증권은 올해 상반기 수도권 유망 분양단지로 손꼽히는 ‘과천주공6단지’ 재건축(과천자이) 사업에 PF금융주선을 맡았다. 올해 상반기 분양될 예정인 ‘과천자이’는 총 2099가구 물량 가운데 782가구가 일반분양된다.

KTB투자증권은 시행을 맡은 재건축조합에 PF대출채권(72억원)을 빌려주고, SPC(특수목적법인)가 이를 기초자산(PF대출채권)으로 ABCP(자산담보기업어음)를 발행한다.

이 사업의 리스크 관리는 시공사를 맡은 GS건설이 짊어지고 있다. GS건설은 시행 주체인 ‘과천주공6단지재건축조합’의 대출채무에 대한 연대보증을 제공하고 있다. 연대보증이란 채무자가 빚을 갚지 못할 경우 대신 갚을 제3자를 미리 정해놓은 제도다. 즉 GS건설은 시행과 관련해 채무조정 사유가 발생한 경우 원래 예정된 대출원리금을 SPC에 지급해야 한다. GS건설의 기업어음 신용등급은 A2-다.

해당 사업장은 얼마 전 여론조사에서 ‘유망단지’ 1위로 꼽힌 곳이다. 부동산정보업체 ‘부동산인포’가 발표한 수도권 주요 분양선호도 조사에서 GS건설의 ‘과천주공6단지 재건축’은 선호도 1위를 기록했다. 전체 응답자(691명)의 15.8%가 이 사업장이 유망하다고 선택했다.

분양 관계자에 따르면 단지가 들어서는 사업장은 지하철 4호선 과천역과 정부과천청사역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지다.

◇ ‘핫플레이스’ 강남 삼성동에 분양…삼성증권 PF주선=그동안 시공사와 조합원 간 분양가 조율로 미뤄졌던 강남구 삼성동 상아2차 재건축 분양이 다음 달에 본격적으로 진행될 예정이다.

부동산업계에 따르면 삼성물산이 시공을 맡은 강남 재건축 단지 ‘래미안 라클래시(삼성동 상아2차)’가 오는 5월에 분양한다. 지하 3층~지상 최고 35층, 7개동 총 679가구 규모로 조성되며 이 중 115가구가 일반에 나온다. 일반분양 분 전체가 전용면적 71, 84㎡ 중소형으로 구성된다. 전용면적 별 일반분양 가구수는 ▲71㎡(44가구) ▲84㎡(71가구)이다.

해당 사업에 삼성물산의 같은 계열사인 삼성증권이 PF금융주관사로 선정됐다. 삼성증권은 상아2차 아파트 재건축조합에게 PF대출채권(500억원)을 빌려주고, SPC(특수목적법인)가 이를 기초자산으로 ABS(자산유동화증권)를 발행하는 구조다. 만기일은 오는 2021년 4월30일까지다.

사업에 대한 리스크 관리는 시공사 삼성물산이 담당한다. 삼성물산은 높은 신용도를 바탕으로 PF지급보증에 나선다. 삼성물산의 회사채 신용등급은 ‘AA+/안정적’으로 분류됐다.

삼성물산이 시공 및 리스크관리(지급보증)을 맡은 재개발 사업 ‘부산연지2주택재개발’ 사업에 한화투자증권 등 증권사들도 참여했다.

◇ 부산 연지동에 2600가구 넘는 대형 재개발 단지…한화투자증권 참여=한화투자증권은 2616가구 규모에 달하는 ‘메머드급 대단지’ 재개발 사업에 대한 PF주선을 맡았다. 해당 단지는 부산연지2주택 재개발 사업으로 지하 5층~지상 33층 규모의 아파트 21개동(2616가구) 및 상가 등을 공급한다. 이 가운데 전용면적 51~126㎡, 1360가구가 일반분양된다.

이 사업의 자금조달을 위한 SPC(특수목적법인)에 대한 주관사 역할을 맡았으며, 한화투자증권과 한국투자증권, IBK투자증권 등이 자산보유자로서 시행사인 부산연지2구역 재개발조합에 2260억원의 대출채권을 빌려줬다. SPC는 이 대출채권을 증권사로부터 넘겨받아 ABS(자산유동화증권) 발행을 통해 자금을 조달한다.

이 사업의 시공사 삼성물산은 재개발 건설 외에도 리스크 관리까지 함께 도맡았다. 삼성물산은 이 사업의 지급보증 역할을 하면서 시행사인 재개발조합의 대출이자 및 대출취급 수수료를 책임지고 납부해야 한다. 또한 삼성물산은 대출원금 지급채무의 기일 도래하는 경우 대출약정금 100% 한도로 연대보증채무를 이행할 의무를 갖고 있다. 연대보증채무는 보증인이 주요 채무자와 연대를 같이 채무를 부담하면서 만약 채무자가 빚을 갚지 못할 경우 채무의 이행을 대신 갚아줘야 하는 제도다.

유수환 기자 shwan9@kukinews.com