“오랫동안 전셋집을 알아보다 괜찮은 매물을 발견해 계약을 앞두고 있습니다. 문제는 최근 자주 들려오는 전세금 사기 사례 때문에 쉽사리 결정하기가 어렵다는 겁니다. 더욱이 전세 계약은 처음이라 어떻게 해야 피해를 예방할 수 있을지 막막하기만 합니다”

최근 전세금 피해 사례가 급증하는 가운데 피해 예방방법에 관한 관심이 높아지고 있다. 전문가들은 임대차 계약서에 특약을 넣는 것만으로도 많은 도움이 된다고 조언했다.

주택 임대차에서는 계약서를 어떻게 작성하느냐에 따라 안전한 계약이 되기도 하고 위험에 노출되기도 한다. 특히 전세 계약조차 익숙하지 않은 2030 세대는 위험에 더 취약하다. 임대차 계약서를 작성할 때는 전세 사기와 돌발적인 상황에 따른 피해 유형을 고려해 계약서상 특약으로 대응하면 위험을 줄일 수 있다.

세입자가 겪을 수 있는 전세금 피해 유형은 크게 2가지로 나눌 수 있다. 사기에 의한 피해와 예상치 못한 상황으로 인한 피해다. 즉 사기의 경우 집주인이 세입자의 전세금을 가로챌 악의적인 의도로 피해 주는 것을 말하며, 돌발적인 상황은 집주인이 불법이나 악의적인 목적은 아니었으나 결과적으로 세입자의 전세금에 피해를 주는 상황을 말한다.

△특약 1: 계약 후 없던 근저당 사실이 발견되면 계약을 해지하고 전세금을 반환한다.

먼저 악의적인 사기 피해를 예방하기 위해 계약서상 남겨야 하는 특약 사항 첫 번째는 집주인의 채무 사실에 관한 점이다.

전세 사기 사례에는 계약 시 세입자가 등기부를 필수로 확인한다는 점을 악용해 공인중개사와 짜고 등기부상에 있는 근저당을 숨기는 경우가 있다. 세입자의 전세금은 집주인이 계약 종료 때 돌려줘야 하는 채무에 해당하지만, 계약 전 근저당이 잡혀 있다면 세입자의 전세금 채무는 후순위로 밀릴 수 있다.

근저당이란 집주인이 은행이나 금융기관으로부터 돈을 빌리기 위해 부동산을 담보로 잡은 상황을 말한다.

집주인의 채무 문제는 추후 전세금 피해의 원인이 될 수 있기에 특약 사항을 통해 근저당 사실이 발견되면 계약해지와 전세금반환이 가능하도록 명시해야 한다. 특히 서류 조작으로 인한 사실관계 은폐는 행사처벌이 가능해 특약 사항 불이행 시 민사와 형사소송을 동시에 제기해야 한다.

△특약 2: 집을 다른 사람에게 매도할 경우 임대차계약을 해지하고 보증금을 반환한다.

악의적인 의도로 전세 사기를 당하는 두 번째 유형은 집주인 명의를 마음대로 바꾸는 경우다. 전세 사기 피해 유형에서 계약 후 전세금을 가로채고 이른바 ‘바지사장’을 내세워 집주인 명의를 바꾸는 사례가 적지 않다.

가령 돈이 없거나 급전이 필요한 사람에게 일정 금액을 주고 부동산 명의를 넘기는 사례가 대표적.

이 경우 세입자는 임대차계약이 끝날 때 서류상 집주인인 사람(바지사장)에게 전세금반환을 요구하지만, 실제로는 최초 계약한 사기 피의자가 전세금을 가로챘기에 바지사장은 보증금 반환이 어렵다. 바지사장도 피해자인 경우가 대부분이기 때문.

세입자는 돈을 돌려받아야 할 채권자이기 때문에 세입자의 동의가 없는 채권 승계는 법적인 효력이 없다. 따라서 집주인이 집을 다른 사람에게 매도할 경우 임대차계약을 해지하고 세입자에게 보증금을 반환해야 한다는 특약을 넣는 게 좋다. 

실제로 계약 기간 중 집주인이 다른 사람에게 부동산 명의를 넘기는 과정에서 세입자는 전세권 승계를 거부할 수 있다는 대법원 판례가 있다(대법원 1998. 9. 2. 98마100).

△특약 3: 계약완료 후 집주인의 세금체납 사실이 발견되면 임대차계약을 해지하고 전세금을 반환한다.

반면 사기의 의도는 아니었지만, 돌발적인 상황으로 전세금의 피해가 생길 수 있는 상황을 대비하는 것도 중요하다. 대표적으로 집주인의 세금체납에 의한 전세금 피해 사례다.

가령 계약할 당시에는 집주인의 세금체납이 없었지만, 1년쯤 거주하다 보니 집주인의 개인 사정으로 세금체납이 발생했을 경우다.

집주인의 세금체납이 위험한 이유는 세입자의 전입신고보다 늦게 발생했더라도 집이 경매로 넘어가면 세입자의 전세금보다 변제 순위가 앞서기 때문이다. 근저당의 경우 세입자의 전입신고보다 늦다면 문제가 되지 않는 것과 달리 세금체납은 계약 후에도 지속적인 확인절차가 필요하다.

지난 4월부터는 집주인의 동의 없이도 세금체납 사실을 세입자가 손쉽게 조회해 볼 수 있다. 임대차 계약서를 작성할 때는 추후 집주인의 세금체납 사실이 발견되면 즉시 임대차계약을 해지하고 전세금을 반환해야 한다는 특약을 넣는 것이 좋다.