수도권을 비롯한 규제지역에 ‘주택담보대출’ 한도를 6억원으로 제한하는 대출 규제가 28일부터 시행됐다. 서울 아파트 평균 시세가 15억원 정도인 점을 고려하면 다소 타격이 있을 걸로 예상되지만, 집값 상승 요인이 되는 고가 아파트 거래에는 상대적으로 영향이 적을 거란 전망도 나온다.
부동산R114에 따르면, 주택담보대출 여신한도가 6억원으로 제한되면서 서울 전체 25개 구 가운데 18개 구 대출액이 종전보다 줄어들 것으로 전망된다. 대출액 감소가 예상되는 서울 18개 구를 살펴보면, 비규제지역은 주택담보대출비율(LTV) 70%, 규제지역인 강남3구와 용산구는 LTV 50%를 적용했을 때 소득에 따라 최대 6억원 이상 대출이 가능했지만, 이번 규제로 대출액이 6억원 한도로 제한된다.
이를 가구수로 환산하면 총 127만6257가구(임대아파트 제외)가 영향권에 놓인다. 임대아파트를 제외한 서울시 전체 재고아파트 약 171만7384가구의 74%에 달하는 규모다. 부동산R114가 조사한 서울 아파트 평균 시세가 14억6000만원 선인 것을 고려하면, 단순 계산으로 8억6000만원 이상 자기 자금이 있어야 입주가 가능한 셈이다.
평균 시세가 30억원을 웃도는 서초구와 강남구는 규제지역으로 분류돼 LTV 50%를 적용받아도 1금융권에서 평균 15억원 이상 대출이 가능했다. 그러나 앞으로는 6억원까지 대출만 가능해지면서 25억∼26억원 이상 현금이 있어야 강남 입성이 가능해진다. 역시 규제지역인 용산구와 송파구도 평균 시세가 각각 23억3000만원, 21억7000만원으로 과거 10억원 이상 대출이 가능했지만 이제 6억원으로 대출이 제한되면서 현금 약 16억∼17억원을 보유해야 아파트를 구입할 수 있게 됐다.
한편 지난주 역대급 주간 상승률을 기록한 마포구와 성동구는 현재 평균 시세가 각각 14억9000만원, 16억4000만원 선으로, 대출 최고액 6억원을 제외하고 평균 9억∼10억원의 현금이 있어야 입주할 수 있다. 평균 시세 14억∼15억원대인 광진구와 양천구, 영등포구 등도 대출 최고액을 뺀 8억∼9억원은 손에 쥐고 있어야 매수가 가능하다.
현 시세 기준으로 6억원 한도 규정을 넘지 않고 LTV 70%까지 대출이 가능한 서울지역은 ‘노도강(노원·도봉·강북구)’, ‘금관구(금천·관악·구로구)’와 중랑구 등 7개 구가 있다. 이들 지역은 아파트 평균 시세가 6억∼8억원대로, LTV를 최대 70%까지 적용받아도 6억원 이하다.
이번 대출 규제로 서울 외곽과 경기, 인천 등으로 주택 수요가 확장될 거라는 관측도 나온다. 특히 정부가 생애최초, 신혼부부, 신생아 특례대출 등 정책자금 대출 한도도 종전 2억5000만∼5억원에서 2억∼4억원으로 축소하면서 자금이 부족한 2030 세대의 외곽 이탈이 현실화할 것이라는 전망이다. 부동산R114 시세 기준으로 경기도와 인천의 평균 매매가는 각각 5억8525만원, 4억4667만원으로 시세 자체가 6억원 이하다.
