[쿠키뉴스=이연진기자] 올해 들어 집값 상승폭이 두드러진 서울과 세종, 과천은 이번 대책을 통해 투기과열지구로 지정됐다. 아울러 서울 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 등 11개 자치구와 세종시는 투기지역으로 지정됐다.

정부는 서울 25개구 전역과 경기도 과천, 세종시(행정중심복합도시 건설지)를 투기과열지구로 묶었다. 투기과열지구는 재건축 조합원 지위 양도가 조합설립인가 이후 전면 금지되고 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 내려가는 등 20개 가까운 규제가 동시에 적용되는 초강력 규제로 '부동산 규제 종합선물세트'로 불린다.

2011년 말 서울 강남과 서초, 송파구 등 강남 3구에서 해제된 이후 투기과열지구는 없었다. 원래 규제 개수는 14개였으나 이번에 규제가 추가되면서 규제 수가 19개로 늘어났다.

투기과열지구에서는 LTV·DTI가 40%로 강화되지만 주택담보대출이 이미 있는 세대원에 대해서는 30%로 더 낮추고 무주택 서민은 50%로 여유를 주는 등 차별화된 규제가 적용된다. 

투기과열지구와 거의 겹치는 청약조정대상지역에 청약 규제 등이 거의 다 들어 있어 이번 투기과열지구 지정 효과는 재건축과 재개발 등 정비사업 규제로 귀결된다.

재건축 조합원 지위 양도 금지는 사실상 재건축 시장이 문을 닫게 할 정도의 강력한 규제로 인식된다. 조합설립인가 이후에는 조합원 지위 양도가 금지돼 아파트를 팔 수가 없다. 

이번 대책에서는 특히 조합원 지위 양도(소유권 이전) 제한 예외 사유 중 주택 소유 기간을 2년에서 3년으로 늘어났다. 

또 투기과열지구 내 정비사업의 일반분양이나 조합원 분양에 당첨된 세대원은 지구 내 정비사업 분양분에 대한 재당첨이 5년간 금지된다.

2015년 폐지된 주택거래신고제의 일부 내용도 투기과열지구에 도입됐다. 거래가액 3억원 이상 주택이나 분양권, 입주권을 사면 기존 신고 내역 외에 자금조달계획과 입주계획을 추가로 제시해야 한다.

국세청 등 관련 당국은 이 자료를 토대로 주택 구입 자금출처를 확인함으로써 증여세 등 탈세를 조사하고 전입신고 등과 대조해 위장전입, 실거주 여부 등을 파악할 방침이다.

투기과열지구보다 한단계 낮은 규제를 가하는 투기지역도 이번에 서울 강남 4구 등 11개구와 세종시에 적용되면서 5년여 만에 부활한다.

이에 따라 이들 11개 투기지역에서는 양도소득세 가산세율이 적용돼 1가구가 주택과 조합원 분양권을 합해 3개 이상 보유하면 양도세율이 10%포인트 가산된다. 또 비사업용 토지를 보유한 경우에도 양도세율이 10%포인트 높아진다.

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