김민희 아나운서 > 부동산 전문 기자. 이연진 기자와 함께 하는 톡톡 부동산입니다. 오늘도 이연진 기자 나와 있습니다. 안녕하세요.

이연진 기자 > 네. 안녕하세요. 톡톡 부동산 이연진 기자입니다.

김민희 아나운서 > 네. 오늘은 어떤 내용으로 함께 할까요?

이연진 기자 > 서울 집값을 가장 많이 그리고 빨리 끌어올리고 있는 건 어디일까요? 바로 강남인데요. 강남은 부의 상징이라고 할 만큼 상승하면서 서울 집값 상승세를 견인하고 있습니다. 오늘은 강남 스타일의 그 강남에 대해서 분석해 보고, 올해 집값 전망도 해보겠습니다.

김민희 아나운서 > 네. 강남하면 부자동네, 집값이 비싼 동네라는 인식이 생긴 지 오래인데요. 강남이 어떻게 성장해 집값이 상승했는지 살펴보려면, 강남이라는 곳이 언제 생긴 건지부터 알아봐야겠어요. 이연진 기자, 강남은 언제 생긴 건가요?

이연진 기자 > 강남의 본격적인 탄생은 압구정 현대아파트가 착공된 1975년입니다. 성동구에서 강남구가 설치되면서 공식행정구역이 되었는데요. 당시 군부정권은 인구 급증으로 도시 기능을 잃어가는 서울에 숨통을 틔우기 위해 영동. 즉 영등포의 동쪽 개발이라는 이름 아래 한강 이남의 땅에서 각종 개발 관련 특혜를 주었고요. 그러면서 아파트단지들이 우후죽순 들어섰습니다.

김민희 아나운서 > 그렇게 급격하게 성장한 거군요.

이연진 기자 > 네. 강남구는 1979년. 강동구를 분리시킬 정도로 급팽창했고요. 1981년에는 1988년 올림픽 유치까지 성공하면서 잠실 개발이 본격화됐고, 강남 3구 체제가 되었습니다.

김민희 아나운서 > 그러고 보면, 지난 몇 십 년간 강남은 늘 서울 지역 집값 상승세를 견인해 왔는데요. 작년만 봐도, 서울 집값 상승세를 강남이 담당했죠?
 
이연진 기자 > 네. 2017년 서울 아파트 가격 평균 상승률은 11.4%인데요. 서울 25개 자치구 중 가장 많이 오른 지역은 송파구로, 20.1% 올랐고, 강동구가 17.9%, 강남구가 14.5%, 서초구가 12.8%로 두드러졌습니다. 나머지 비 강남구들은 평균에 못 미쳤고요.

김민희 아나운서 > 강남 4구가 서울 집값 상승의 주역인데요. 금리 인상과 대출 제한, 다주택자 규제 강화 등 각종 악재에도 상승세를 보였어요. 새해에도 마찬가지인가요?

이연진 기자 > 네. 2018년 1월 첫째 주 서울 주간 아파트 값은 0.26%올랐는데요. 역시 강남 3구가 서울 집값 오름세를 견인했습니다. 강남구는 0.98% 올라, 2주 연속 서울 25개구 중 최고 상승률을 기록했고요. 이어 송파구가 0.85%로 뒤를 이었습니다.

김민희 아나운서 > 그렇다면 지난 30년 간 강남 집값은 얼마나 올랐는지도 살펴볼게요.

이연진 기자 > 강남 아파트의 3.3㎡당 매매가격은 1988년 350만원에서 2017년 4082만원으로 1066% 급등했습니다. 같은 기간 소비자물가는 연평균 4% 올랐지만, 강남 아파트는 매년 8.84%씩 상승한 셈이죠. 한 예로, 1988년 7500만원이던 대치동 은마아파트 101㎡는 지난해 14억 7670만원을 찍었습니다. 무려 1868%나 오른 겁니다.

김민희 아나운서 > 강남 아파트값은 연평균 소비자물가의 두 배 이상 오름세를 보이고 있네요. 그리고 이제는 강남 3구가 아니라 강남 4구라고 하던데, 강동 지역의 성장도 지켜볼만 하죠? 어떤가요?

이연진 기자 > 네. 주택경기가 활황을 보인 지난 2015년부터 2017년까지 강동구 아파트 매매가격 상승률은 19.75%로, 서울 25개 구 가운데 강남구 다음으로 가장 높았습니다.

김민희 아나운서 > 그동안 서울의 변두리 이미지가 강했던 강동구의 도약대는 뭔가요? 역시 강남과 마찬가지로 재건축인가요?

이연진 기자 > 네. 강동구는 고덕지구 등 대단지 단지들이 속속 재건축을 진행하면서 단숨에 부동산 시장의 핵으로 떠올랐고요. 고덕지구의 경우 2020년 재건축 사업이 일단락되면, 2만4000여 가구에 달하는 신도시급 주거타운이 생기게 됩니다.

김민희 아나운서 > 역시 재건축 사업이군요. 그리고 또 어떤 면이 강동구 성장을 도왔을까요?

이연진 기자 > 지하철 9호선 연장에 따른 강남 접근성 향상, 대규모 업무단지 조성까지 이어지면서 강동구의 약점이 대폭 보완됐습니다. 또 강동이라는 지명 덕에 강남3구 서쪽의 동작구나 한강 너머 한남동, 성수동 등이 얻지 못한 강남권의 지위를 수월하게 얻은 측면도 있고요.

김민희 아나운서 > 네. 강남, 서초, 송파로 대변되던 강남 3구에서 강동구까지 더해져 강남 4구로 불리고 있는데요. 강동구를 끌어올린 건 재건축 사업의 공이 가장 컸어요. 그건 강남 역시 마찬가지인데요. 올해도 강남 재건축 시장에서 분양 물량이 많이 나올 예정인가요?

이연진 기자 > 네. 서울에서 재개발, 재건축 사업을 통해 5만 7,208가구가 공급될 예정인데요. 수요자들의 선호도가 높은 강남권 재건축 단지에서 분양 물량이 대거 나올 예정입니다. 1월 중 개포주공 8단지 재건축 아파트가 1,766가구가 일반분양하고요. 서초구 서초동 무지개 아파트와 강동구 고덕주공 6단지도 4월 일반분양에 나섭니다. 또 서초우성1차 재건축 아파트도 예정돼 있고, 7월에는 개포주공4단지 재건축 단지에서 281가구를 일반분양 예정입니다.

김민희 아나운서 > 올해도 강남권의 재건축 시장은 분양 예정 물량이 꽤 있네요. 실제로 지난해 강력한 부동산 규제에도 서울 집값 상승을 견인한 것은 강남 재건축 시장이었잖아요.

이연진 기자 > 네. 강남은 197,80년대 개발기에 지어졌던 아파트들이 줄지어 재건축에 들어가고 있고요. 올해에도 강남 4구에서 1만7000여 가구가 재건축이 가능한 연한인 30년을 채우게 됐는데요. 재건축 사업은 특정 사업진행단계를 거칠 때마다 시장에서 호재로 인식돼, 집값이 상승합니다. 지방은 도심이 노후화되면 인근에 새 택지를 개발하는 것이 비용이 적게 들기 때문에 도심이 버려지지만, 강남은 대체할만한 공간이 없기 때문에 노후화 자체가 개발이란 의미로 받아들여지고 있습니다.

김민희 아나운서 > 그래서 그런지, 재건축 물량을 수주하기 위해 작년에는 관련 이슈들이 많았어요. 어떤 일들이 있었는지 살펴볼게요.

이연진 기자 > 네. 초과이익 환수제 유예 종료를 앞두고 강남권 재건축들이 시공사 수주전을 펼쳤는데요. 일제히 사업에 속도를 내는 과정에서 부작용도 발생하기도 했었죠. 일부 재건축 사업 수주 과정에서는 대형 건설사들의 과도한 무상 이사비용 경쟁 등 문제가 불거졌고요. 금품, 향응 제공 등 불법 행위도 있었다는 의혹도 나왔습니다. 그래서 국토교통부와 서울시가 즉시 현장점검을 실시했고, 경찰은 고발이 접수된 건설사에 대한 압수수색을 하기도 했습니다.

김민희 아나운서 > 재건축 사업 수주에 있어 왜 그렇게 경쟁을 하는 건가요? 건설사 입장에서 볼 때, 재건축이 그렇게 중요한 사업인가요?

이연진 기자 > 네. 재건축, 재개발 사업은 교통과 상권 등 주변이 이미 조정된 곳에 위치한 경우가 많아 흥행이 보장되기 때문에, 대형사들은 공사를 따내기 위한 경쟁을 마다하지 않습니다. 건설사 입장에서는 서울 주택공급의 90% 정도가 재건축과 재개발로 공급되는 상황이기 때문에, 수익이 보장된 정비 사업을 하기 위해서는 경쟁을 벌일 수밖에  없는 거죠.

김민희 아나운서 > 그건 그만큼 개발 이익이 된다는 이야기인 것 같네요.

이연진 기자 > 네. 특히 강남권의 재개발, 재건축은 일반분양 물량이 적어, 미분양 우려는 적고 수요자는 많아 안정적 현장관리가 가능하다는 장점이 있습니다. 또 실제로 재건축, 재개발 공사 수주가 한 해 동안 대기업 건설사의 먹거리 확보에 큰 역할을 하는데요. 업계에 따르면 시공능력평가 상위 건설사의 2017년 도시정비사업 수주액은 18조 8064억 원으로, 전년 수주액 15조 4444억 원보다 21.7% 늘어났습니다.

김민희 아나운서 > 네. 물론 흥행이 보장된 사업이 바로 강남권 아파트의 재건축, 재개발이지만, 현재 강남은 정부에서 여러 가지 규제로 묶어 놨잖아요.

이연진 기자 > 네. 새 정부의 첫 부동산 대책인 6·19 대책에 이어 8·2 대책, 9·5 후속조치, 10·24 가계부채대책, 11·29 주거복지로드맵, 12·13 임대주택등록 활성화 방안까지 각종 규제가 1∼2개월 단위로 쏟아졌죠. 그 중심에 서울과 강남이 있고요.

김민희 아나운서 > 그럼 현재 강남에 적용되고 있는 규제는 어떤 것들이 있는지, 구체적으로 살펴볼게요.

이연진 기자 > 먼저 LTV, DTI 비율을 각각 40%까지 낮췄고요. DTI 비율 산정 시 기존 주택담보대출 원리금을 모두 반영하는 신 DTI 도입도 이루어졌습니다. 하반기에는 신DTI보다 더 강력한 DSR 도입이 예정되어 있기도 하고요. 재건축 조합원 지위양도 금지, 민간 분양가상한제 적용, 재건축 초과이익환수제도 있는데요. 이번 달부터 시행된 초과이익환수제는 조합원 1인당 평균이익이 3000만원을 넘을 경우, 초과분에 대해 10~50%를 부담금으로 내야 합니다.

김민희 아나운서 > 네. 여러 규제와 악재에도 불구하고 강남 집값은 오르고 있고, 재건축 시장에 대한 관심 또한 큰데요. 이제 앞으로 어떻게 될 지 전망해 볼게요. 이연진 기자, 강남 불패는 올해도 이어질까요?

이연진 기자 > 네. 작년에만 모두 6개의 부동산 대책이 나왔고, 앞으로 더 강력한 규제들이 나올 예정이지만, 강남 재건축 아파트들은 규제가 심해지면 심해질수록 선호도가 더 높아지기 때문에, 상승세를 이어갈 것으로 보입니다. 

김민희 아나운서 > 이른바 작년에 벌어진 로또청약 논란도 재연될지, 이목이 쏠리고 있어요.

이연진 기자 > 네. 8.2대책의 후속조치로 도입된 분양가상한제. 즉 적정가격 이하로 분양하도록 하는 제도가 오히려 재건축, 재개발 시장에 매력적인 요인으로 작용하고 있는데요. 주변시세 보다 상당부분 싸게 분양받을 수 있기 때문에, 로또청약 역시 이어질 것으로 보입니다.
 
김민희 아나운서 > 그리고 강남에 대한 사람들의 인식 역시 중요한데요. 일단 강남은 안전 자산이라는 인식이 강한 것 같아요. 어떤가요?

이연진 기자 > 그렇습니다. 강남 재건축 아파트는 안전자산, 똘똘한 한 채라는 믿음이 형성되어 있어서요. 다주택자들이 세금 폭탄을 막기 위해 집을 처분하더라도, 일단 강남에 있는 집은 놔두고, 비 강남권에 있는 주택을 처분할 확률이 높습니다. 어떤 규제가 나오더라도 강남의 집값은 절대 떨어지지 않을 거라는 믿음이 있으니까요. 

김민희 아나운서 > 네. 서울 집값을 이끌어나가는 강남의 활약은 올해도 계속될 것으로 보이는데요. 톡톡 부동산에서 전해드리는 내용을 절대적인 기준으로 삼기보다는, 참고만 하시고, 신중한 투자하시기 바랍니다.

이연진 기자 lyj@kukinews.com