정부가 천정부지 치솟는 서울 집값을 잡기 위해 ‘그린벨트(개발제한구역)’ 해지 카드를 꺼내 들었다. 그러나 업계에서는 그린벨트 해제 시 공급 안정 등 효과가 크지 않고 수요 쏠림과 집값 상승, 환경파괴 등 부작용이 더 클 것이라는 지적이 나온다.
10일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트는 20주 연속 상승세를 이어갔다. 한국부동산원의 주간 아파트가격 동향을 보 8월 첫째 주(5일 기준) 서울 아파트는 0.26% 상승했다. 이는 20주 연속 상승세다. 서울 아파트값 상승률은 최근 3주간 ‘0.30%→0.28%→0.26%’ 순으로 상승폭이 다소 둔화했지만 여전히 가파른 수준이다.
서울 집값 상승 원인은 공급 부족이 꼽힌다. 이에 정부는 지난 8일 수도권 신규택지 공급 물량을 올해 5만호, 내년 3만호 등 총 8만호 규모로 확대한다고 밝혔다. 이를 위해 서울과 서울 인근 그린벨트 해제를 추진한다는 계획이다. 그린벨트는 도시의 무질서한 팽창을 막고 녹지 보존으로 환경을 보호하기 위한 개발제한구역이다.
주택 공급을 위해 그린벨트가 해제되는 것은 이명박 정부 때인 2012년 이후 12년 만이다. 당시 이명박 정부는 서울 서초구 내곡동, 강남구 세곡동을 해제한 바 있다. 현재 서울 전체 면적의 25%에 해당하는 약 149㎢가 그린벨트로 묶여 있다. 업계에서는 강남권 그린벨트 해제가 유력하다고 보고 있다.
부동산 업계에서는 그린벨트 해제가 득보다 실이 더 많다는 우려도 나온다. 환경 훼손과 더불어 공급 물량이 많지 않고 집값 상승을 불러올 수 있기 때문이다. 실제 이명박 정부 때도 주변시세 대시 70% 가격에 공급했으나 주변 시세와 같이 올라 ‘로또 아파트’ 논란이 일었다.
그린벨트 내 공급 주택은 시세 대비 70~80% 저렴해 ‘로또 아파트’ 재현 우려가 있다. 실제 최근 수도권 지역에 공급된 분양가상한제 적용 아파트 역시 시세차익을 기대한 수요가 몰리고 있다. 서울 서초구 ‘래미안 원펜타스’는 114가구(특별공급) 모집에 4만183명이 신청해 평균 경쟁률 352.5대 1을 몰렸다. 래미안 원펜타스는 분양가 상한제 적용단지로 분양가는 전용면적 59㎡는 최고 17억4000만원, 84㎡ 23억3000만원에 책정됐으나 인근 래미안 원베일리가 84㎡ 기준 40억원대 거래가를 형성했다. 약 20억원의 시세차익이 기대돼 수요가 몰렸다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “서울의 그린벨트 해제는 강북은 산이므로 결국 강남권이 유력하고 거기에 얼마만큼의 물량 공급이 가능하고, 그걸로 시장 안정 효과를 얻을 수 있는지 관건”이라며 “모 아파트 단지의 규모가 약 1만 세대라는 것에 비춰보면 그 물량으로 강남 집값을 안정시키고 전역으로 파급시킬 수 있느냐고 묻는다면 경험적으로 그게 쉽지 않을 것”이라고 지적했다.
송승현 도시와 경제 대표는 “서울 내 신축 아파트 공급은 3시 신도시 등에 분산됐던 수요가 다시 몰리며 주택가격 상승으로 이어질 수 있다”고 우려했다. 이어 “과거에도 강남 서초구 그린벨트를 해제했으나 강남 집값은 아직도 높다”며 “그린벨트를 훼손해서 집을 짓는다고 해서 주택 가격이 낮아지지 않는다”고 밝혔다.
환경 훼손도 큰 부작용으로 지목된다. 정택수 경제정의실천시민연합 부동산국책사업팀장은 “그린벨트는 도시의 무분별한 확산을 막고 생태·환경적으로 지속가능한 국토를 미래 세대에 남겨주기 위한 매우 중요한 수단”이라고 꼬집었다. 이어 “정부가 이제라도 그린벨트 해제 계획을 즉각 철회하고 제대로 기능하도록 관리를 강화하고 확대해야 한다”고 촉구했다.
수도권 내 공급 물량 확대를 위해서는 그린벨트가 아닌 재건축‧재개발이 필요하다. 송 대표는 “그린벨트는 도시경쟁력 측면에서도 훼손하면 안 된다”며 “서울 재건축‧재개발을 통해 밀도를 높이는 방식으로 가야 한다”고 말했다.
