서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구의 모든 아파트가 토지거래허가구역으로 지정된다. 토허제 해제 후 집값 상승과 과열 양상이 이어졌기 때문이다. 약 35일 만에 토허제 재지정에 인근 지역으로 불씨가 옮길 수 있다는 우려가 나온다.
국토교통부와 서울시는 19일 서울 강남‧서초‧송파‧용산구 소재 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 확대 지정하기로 결정했다. 오는 24일부터 9월30일까지 약 6개월간 지정된다. 다만, 시장 과열 양상에 대한 우려가 지속될 경우 연장을 적극 검토하기로 했다.
토지거래허가제는 투기가 우려되는 지역에서 일정 규모 이상 집이나 땅을 거래할 때 관할 기초자치단체장의 허가를 받아야 하는 규제다. 주택은 2년간 실거주 목적 매매만 허용해 갭투자가 불가능하다.
서울시는 지난 2월 5년간 유지된 강남구 삼성·청담·대치동과 송파구 잠실동 일대의 토허제를 해제했다. 그러나 집값 상승세가 서울 전반으로 퍼지는 상황이 발생했다. 한국부동산원에 따르면 서울의 아파트값은 2월 첫째·둘째 주 0.02%에서 3월 셋째 주 0.25%로 상승폭을 키웠다. 이는 토허제 해지 직후 강남3구 위주의 상승세가 서울 전체 가격 상승을 견인한 것으로 분석됐다. 토허제 해제 최대 수혜지역으로 손꼽히는 잠실동 위주로 가격이 급등하며 전주 대비 0.72% 상승했다.
마용성(마포·용산·성동구) 등 주변 지역으로도 상승세가 확산했다. 한국부동산원의 3월 셋째 주 주간아파트가격동향에 따르면, 마포는 0.29% 오르며 전주(0.21%) 대비 상승 폭을 키웠고 용산구 (0.23%→0.34%), 성동구(0.29%→0.37%)도 오름폭이 확대됐다.
이 같은 부작용을 인지한 서울시는 약 35일 만에 강남3구에 대한 토허제를 재지정하고 용산구까지 확대 적용했다. 그러나 마용성에서 용산구만 적용돼 마포와 성동구 등에 수요 몰림이 우려되는 상황이다.
송승현 도시와경제 대표는 “용산만 토지거래허가구역으로 유지되면서 마포·성수 등 인근 지역으로 풍선효과가 발생할 가능성이 있다”며 “특히 마포 공덕·아현, 성수 전반적으로 투자 수요가 유입될 수 있고 강남 접근성이 좋은 성수 일부 지역은 더욱 주목받을 수 있다”고 우려했다. 송 대표는 “다만 대출 규제 및 거래 절벽이 지속되는 상황에서 단기간 내 급등보다는 점진적인 가격 상승이 예상된다”며 “용산의 개발 호재가 장기적으로 유지되면서 투자 수요가 다시 집중될 가능성도 있다”고 진단했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 “서울 주택 구매 수요는 토허구역으로 묶이지 않은 한강 변 등으로 분산할 가능성이 있다”면서 “영등포(여의도)·마포·광진·강동·동작·서대문구 일대 등으로 갭투자 주택 구매가 우회하는 풍선효과의 가능성이 열려있다”고 전망했다. 함 랩장은 “이들 지역도 집값 불안 양상에 따라 토허구역 또는 조정대상지역이나 투기과열지구로 묶일 수 있어 풍선효과의 장기화는 제한적일 수 있다”고 덧붙였다.
또한, 거래구역 재지정까지 시간이 남은 만큼 급격한 거래와 시장 혼선도 우려된다. 함 랩장은 “이미 이들 지역에서 매매계약을 진행하고 있던 매도·매수자라면 3월23일까지 거래계약서 작성을 마쳐야 전세를 끼고 주택을 구입하는 거래규제를 받지 않을 전망이라 관련해 거래취소나 거래 시점을 앞당기는 등 시장 혼선이 있을 것”이라 내다봤다.
한편, 정부는 시장 상황에 맞춰 종합적으로 판단해 확대 지정, 기한 연장을 검토한다는 방침이다. 박상우 국토교통부 장관은 “토허제 허가는 비상조치에 해당한다, 자율 경제에 맞지 않지만 급할 때 쓰는 대책”이라면서 “6개월 후에는 금리, 통화량, 여러 정치 여건 등 정치, 경제 상황이 변할 수 있어 그때 종합적으로 고려해 다시 판단하겠다”고 설명했다.
오세훈 서울시장도 “규제는 불가피할 경우 최소한으로 사용해야 하지만 독점이나 투기 등으로 시장이 왜곡될 경우 정부의 개입이 필요하다”면서 “앞으로 규제 혁파 등을 통해 민간 차원의 주택공급을 확대하는 한편, 시장의 비정상적인 흐름에 대해서는 단호하게 대응해 나가겠다”고 말했다.
